反价200万！1300万成交！番禺洛溪这个二手盘飘了

反价200万！1300万成交！番禺洛溪这个二手盘飘了巴萨vs希洪竞技   飘了，番禺“豪宅”也飘了。   近日广州中原研究发展部出了一篇2020年广州二手房成交分析（回顾戳这里），当中提到番禺洛溪板块成交活跃度远超去年，而板块内卖得好的，还不是刚需盘，而是总价动

  飘了，番禺“豪宅”也飘了。

  近日广州中原研究发展部出了一篇2020年广州二手房成交分析（回顾戳这里），当中提到番禺洛溪板块成交活跃度远超去年，而板块内卖得好的，还不是刚需盘，而是总价动辄上千万元的改善大盘。

  其中一个比较受关注的便是我们今天的主角——珊瑚天峰。

 珊瑚天峰小区入口

  小区最早于2011年底开卖，开发商为和记黄埔地产，背后为长江实业。开盘均价1.6万元/㎡；到了2012年初，一路之隔的时代外滩开盘，均价1.9万元/㎡。

 

 时代外滩小区入口

  为了业绩，珊瑚天峰开始价格炒作，打出直降6千元/㎡，一次性付款还有折扣的口号，折下来不到1万元/㎡的单价，吸引不少购房者冒着暴雨去看房，但后来也被踢爆降价实质为忽悠行为。

  据乐居当时报道，现场销售人员透露，珊瑚天峰特价单位在1.1万元/㎡左右，并非网传的单价跌破1万元/㎡，事件让珊瑚天峰一时“名声大噪”。

  带乐居君看房的中介回忆道，当年两大盘打对台，整条街都是中介在抢客，场面热闹非凡。

  如今，时代外滩二手房均价5.4万元/㎡，而珊瑚天峰均价3.7万元/㎡，后者输了吗？

  也不见得。

  尽管多重因素下，它均价没跑赢时代外滩，但2020年下半年以来成交异常活跃，7-9月成交7套，总价最高703万元，而到了年底，业主甚至出现反价现象，原本谈好价格是1100万元，签约前业主反价至1300万元，但最后还是完成交易。

  硬生生多了200万！有时候，这个市场就是如此魔幻。

  01

  珊瑚天峰的区位条件还是很优越的。

  毗邻房价10万元/㎡的星河湾半岛和巨无霸沙溪村旧改、北向望江、小区门前就是公交车总站、开车走华南快速干线直达市区、或将明年开通的地铁18号线也在项目附近设置沙溪站......

  单是“岛民”这个身份，足以让人投来艳羡目光

  小区自带幼儿园和小学，分别为加拿达幼儿园、珊瑚湾畔小学，靠近星河湾半岛位置还有市重点的番禺执信中学。

  不过项目所处的沙溪片区缺乏大型商业中心，周边以各种五金酒店用品城为主，且因为修地铁，路被挖得凹凸不平，大货车车来车往，沙尘滚滚，整体城市面貌不算好。

实拍图

  项目自身也没啥商业配套，想买个菜或药，都要去蹭对面时代外滩的底商。

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  时代外滩卖得贵，也是有一定道理哈！

  不过近期的珊瑚天峰业主也在“暗暗发力”了，前面也提到它下半年开始成交很活跃，但成交均价都在3.2-3.9万元/㎡之间，7月最便宜的一套低楼层191㎡四房，520万元就有交易，均价仅2.7万元/㎡。

  

注：珊瑚天峰又名珊瑚湾畔

  但年底开始，业主统一涨价，挂牌的27套房中，单价最低都要3.3万元/㎡，3个月内涨价近100万元，也见惯不怪。

  那么，珊瑚天峰到底值不值？

  02

  中介带看一大轮后，乐居君还是想说一句，这产品这价格，我买哪里不香？！（别杠，杠就是我买不起。 ）

  进了小区门口，首先看到的是像是会所的建筑物，里面有美宜佳、健身室、美容院等店铺。

  小区内人车分流，这点做得比较好。

实拍图

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  但走在里面给人感觉小区园林范围很小，大概只有中间这一小块，这可是拥有321栋建筑，2969户的大型小区啊！

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  既然提到小区的户数，那就顺带把它的产品也说了吧。项目产品涵盖别墅、复式、高层洋房，全部毛坯交付。

  值得一提的是，虽然开盘近10年，但小区内很多洋房房源都还是毛坯状态。嗯？花了一大笔钱买豪宅居然不住？

  如下图，中间密密麻麻，以绿植分隔开的便是独栋别墅，别墅区两边为复式产品，而乐居君的拍摄角度这一排则是高层洋房。

  洋房产品涵盖150-190㎡三至四房，北向望江，南向望时代外滩，但每栋除了转角位的几间，其它都是北向户型，中介透露望江单位总价要高出50-60万元。

实拍图

  从外面看，高层洋房排列也十分密集，有一种看到香港楼盘的错觉。

  还是觉得不够清晰的，可参考一下项目自己的效果图。

实拍图

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  直接上户型吧。

  乐居君看的第一间是位于高层的193㎡四房两厅户型，业主最初报价688万元，4个月后涨至780万元，单价4万元/㎡。

  乐居君一进门，就被阳台风光所震慑，走出阳台望向远方，简直心旷神怡。

实拍图

  主卧窗口同样望江，本来冬天就有起床困难症，起床看到这油画般的景色，就更加不想起来上班了。（感觉可以看着发一天呆）

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  但很遗憾，景观可能是这套户型的唯一优点了。

  从户型图可以看到，主人房带卫生间，独自在一端，老人房和儿童房独自在另一端，仅老人房带卫生间。

  中间的6.7㎡的空间面积很小，如果用作书房，则距离主人房太远，用作客房又太小，正对公卫这个位置也比较尴尬。

  另外，从客厅到达最远处的两个房间需经过很长的过道（大概可以在过道打羽毛球），造成空间上的浪费，整体户型显得狭长幽深。

  

图片来源：链家

  

实拍图

主卧

 两个次卧

  

 书房狭小的空间

  下楼时，乐居君再一次被一楼大堂吸引，因为实在太像KTV大堂了图片

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  随后乐居君还看了两套分别为600万元的150㎡三房两厅、570万元的171㎡三房两厅，其实户型基本跟上面那套一模一样，大家可以理解为同一户型的大、中、小号。

左：570万元的171㎡三房两厅 右：600万元的150㎡三房两厅

  其中600万元的150㎡三房两厅，望对面时代外滩，有了绿化带的阻隔，即使是学校放学时候，噪音也不会太大。

  而570万元的171㎡三房两厅，也是望江，但由于是低层，景观大打折扣，一眼望去全是葱葱郁郁的树木。

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  有一点值得吐槽的是，第二套和第三套最小的卧室都非常不方正，进门右手边就有一面突兀的墙，直接限制了床不能买太宽，中介称墙可以打掉，但打掉往后移，又会让隔壁房间空间缩水。

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  总的来说吧，乐居君认为珊瑚天峰的户型面积浪费较严重，实用率大概只有八成，当然，这也跟产品两梯两户，公摊面积过大有关。

  但面积已超越豪宅标准，在这个价格上还要多交豪宅税，户型却连中规中矩都做不到，也未免说不过去了。

  03

  为什么去年下半年以来交易突然活跃起来？

  乐居君认为疫情受控后，人们置换房子的需求逐步释放，同时二手市场房价尚未复苏，大多还有议价空间，加上珊瑚天峰有望江、地铁途径等优势，又是板块内价格较低的楼盘，所以备受买家青睐，中介透露2020年7~8月时更是一房难求。

  交易活跃，业主自然更有底气涨价。目前小区高楼层望江洋房单位放盘量很少，毛坯总价基本在780-800万元之间，单价超4万元/㎡。

  带精装修的，即使是中楼层，总价都过千万，单价去到6万元+/㎡。

  此外，乐居君还留意到一楼住户自带小花园，每家每户种满花花草草，生活好不惬意！

  但中介称，一楼单位还会比高层总价多出200-300万元，因为业主会把花园也计算进去面积......

实拍图

  再来说说整个洛溪半岛东部情况吧。

  除了珊瑚天峰外，洛溪半岛东部还有星河湾半岛、时代外滩、珠江花园三大盘，它们都拥有江景、地铁以及舒适的居住环境，但同时也有缺乏商业配套、菜市场等不利条件（不过都住豪宅了，还纠结有没有菜市场吗？），上下班高峰塞车塞到怀疑人生，学位方面也是短板。

  如果要仔细对比分析的话，大概是这样的：

  珊瑚天峰：仅北向望江，户型使用率低，位置较其它三个盘差；

  星河湾半岛：身份的象征，一江两岸景观无敌，缺点就一个字：贵；

  时代外滩：户型较珊瑚天峰方正，有超长阳台，底商配套完善，但均价也已经超过5万元/㎡；

  珠江花园：其实把珠江花园放到跟以上三个盘对比，可能会被人喷......因为它楼龄较长，外观较旧，均价3万元/㎡，但胜在有小面积户型，总价200万元都有交易。

  看了这么久，你对珊瑚天峰这个盘有什么想说的？我们下方评论区见！

文章来源:乐居买房