楼市,上海出手了!

楼市,上海出手了!郑子岳 （2021年1月21日）晚上9点多，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等8部门联合发布了“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”。 “意见”一共官宣了10大新举措，从1月22日开始实施

（2021年1月21日）晚上9点多，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等8部门联合发布了“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”。

“意见”一共官宣了10大新举措，从1月22日开始实施。具体内容如下：

一、进一步发挥好联席会议作用。发挥好市促进房地产市场健康发展联席会议平台作用，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作，落实部门管理责任，增进联动协调，加强信息互通，强化政策执行力，提高政策实施效果。

二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

五、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

六、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

七、严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

八、坚持租购并举。进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。完善租赁住房发展配套支持政策，规范住房租赁市场秩序。

九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度，启动实施住宅小区“美丽家园”建设新三年行动计划，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量，有效提升市民居住品质。

十、加强政策宣传。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费。依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

纵观10大举措，可以发现其中主要干货，跟深圳出台的政策高度类似。比如：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。再比如：防止突击放贷，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场等等。那么问题来了：上海楼市新政传递了什么信号，将对楼市产生哪些影响？众所周知，本轮楼市的上涨仍然延续了2015年到2017年的“路径”，深圳一马当先、大幅上涨，然后广州、上海跟进。深圳的本轮上涨，从2019年11月11日取消豪宅税开始全面启动，到2020年7月15日出台强调控措施“踩刹车”。广州、东莞紧随深圳出现上涨，然后传递到上海。2020年9月，我在上海演讲的时候就曾预言，上海楼市处在上涨的前夜。进入2020年四季度后，上海楼市呈现全面启动态势，打新热开始出现。

根据月房价上涨排名，2021年1月跟去年12月相比，上海环比涨了4.4％位居全国第一。正因为近期上海楼市上涨较快，所以坊间多次传出“调控将至”的消息。比如昨天（1月20日），一份《闵行区房管局会议纪要》在网上热传，内容如下：

随后官方紧急辟谣，并表示：目前没有出台新的调控政策，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。结果24小时后，上述10条调控措施就官宣了。上海毕竟是中国的经济中心城市，也是楼市的风向标，楼市太冷和太热，都是不行的。此前楼市偏冷，经济有较大下行压力，所以适当放松了人才落户政策。

而上海楼市也横盘了超过3年，积累了相当的购买力和上涨动力。深圳大幅上涨之后，上海的比价关系已经不太合理，需要补涨。但上涨过快，显然不利于全国楼市的稳定，所以必须出台调控措施。我之前的判断是：最早春节之前，最迟全国“两会”之前，上海就会出台政策。现在看来，判断基本是准确的。

应该说，上海此次调控政策是比较适度的，没有过强，也没有偏弱。因为上海落户门槛比较高，所以看起来调控力度弱于深圳，但事实上效果未必比深圳差。至于上海楼市，也会类似深圳，在政府踩刹车之后，继续在惯性作用下向前冲一段距离，然后慢慢稳住。下一个出台调控措施的，应该是广州。

广州楼市也出现了明显的回暖，尤其是在天河、黄埔等部分区域，涨幅不小，但全市整体尚未达到深圳、东莞、上海的热度。广州或许会略微观察一段时间，相信在全国“两会”之前，也会有措施公布，但力度或许弱于上海。仍然维持之前对楼市的看法：2021年全国楼市回暖力度将大于2020年，全年商品房销售面积、金额都会超过2020年，地方政府卖地收入也会有至少8％以上的增长。

原因很简单：2021年的赤字率会收窄，国债、地方债发行规模会减少，货币政策也会有所收紧，这时候楼市要为稳增长、保就业做更大的贡献。下一个将全面回暖的大城市是北京，然后华北、东北、中部、西部的楼市也将结构性回暖。