2站到珠城！首付60万！海珠这“明星小区”值买吗

2站到珠城！首付60万！海珠这“明星小区”值买吗切尔西vs沙尔克04   作为一个“打工人”，看不上郊区城乡配套，又舍不下城市中心繁华，“真的好烦”~ 好在，放眼中心四区，总价250万元内，海珠客村板块这个“明星盘”，引起乐居君的注意。 中原数据显示，近期海珠二手房

  作为一个“打工人”，看不上郊区城乡配套，又舍不下城市中心繁华，“真的好烦”~

好在，放眼中心四区，总价250万元内，海珠客村板块这个“明星盘”，引起乐居君的注意。

中原数据显示，近期海珠二手房成交火热，上周成交159宗环涨20%，而客村板块的金影花园成交尤其活跃。

从链家数据可看出，上周金影花园挂牌均价36613元/㎡，环比涨0.3%。客多房少，近三个月内成交10套，需求旺盛。值不值得上车？我们来看一下~

截图：链家

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集繁华与便利于一身2站达珠江新城

金影花园位于海珠中部，紧挨艺苑南路。从百度地图上看，处于珠江新城-广州塔中轴往南延伸方向，四舍五入一下，也算“C位出道”了。 金影花园靠近客村地铁站，地铁3号线和8号线在此交汇，搭乘地铁3号线往北，2站直达珠江新城；乘坐8号线往东，2-3站可到电商总部琶洲。

夹在广州最靓丽的两个CBD辐射圈中，金影花园是许多上班族理想的栖身地。 小区所在的客村板块，几乎是广州城区最热闹的片区，这里集聚了丽影广场、珠影星光城、四季天地、沃尔玛等商业体，以及大大小小的商铺食肆，烟火气十足。

即便在工作日，客村的夜晚，华灯初上，疲惫一天的小白领、打工人，或回到自己的小窝，或在霓虹灯的街区闲逛觅食，寻找慰藉。

  艺苑南路

  丽影广场周边

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20多年楼龄

3字头房价算性价比高吗？

金影花园建筑年代为1997年，开发商是广州一德中兴房地产有限公司。从楼房外观上看，马赛克墙壁，也能明显看出岁月的痕迹。小区有5大栋楼，1173户，大部分都是楼梯楼。楼梯楼均价在3.2-3.5万元/㎡左右。电梯楼均价则在3.8-4万元/㎡左右。

这个价格在客村板块算是什么水平呢？

小蛮腰一公里辐射范围内的楼盘，2000年后的楼盘已经卖“5字头”，新盘房价更是站上“8字头”。

譬如，位于客村地铁上盖，2002年建成的丽影华庭，均价卖到5.3万元/㎡。2006-2007年建成的丽影雅苑、泓景花园，价格则在5-7.5万元/㎡。 而新房泊雅湾、紫星华府（踩盘报告），价格同样高攀不起。泊雅湾在售建面约84-114㎡二至三房 均价约8.5万元/㎡；单体楼紫星华府价格则便宜一些，均价6.2万元/㎡，主推建面约43-104㎡一至三房。 小区花园面积不大，但游乐空间有限，缺乏健身娱乐设施。但作为“低配版”小花园，遛娃遛狗还是可以凑合的。

物业似乎疏于管理，花园处于“放养”状态，四周零散地停放一些车辆。中介称，小区物业费不到1元/㎡/月，这些是临时停放的车辆，小区有地下车库。 二十几年的楼盘有地下车库，倒是令乐居君有点惊喜。

对口的小学为金影小学，属于区一级小学，学位比较一般。好在小学以及幼儿园就位于小区内部，妥妥的家门口学校，上学接送十分方便。 虽然被商铺食肆包围，但小区所在的艺苑南路不是主干道，没有想象中吵闹。不过，若遇上下班以及放学高峰期，密集的人群、外卖小车、便民车、小汽车依然能把这条本就热闹的街道挤得水泄不通，塞车是家常便饭。

下班高峰期的艺苑南路

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金影花园：你看我还有机会吗？

集市中心繁华与便利于一身的金影花园，不想吃土的刚需族，还有机会吗？

答案是，如果你不介意住老破小，不介意爬六七层楼梯，不介意落后的户型设计，踮踮脚还是有机会的。不如，我们挑几套来看看。

目前链家官网上挂出30套房源，多位于5-7楼。据中介称，小区放盘量不多，由于是楼梯楼，上下爬楼梯辛苦，部分高楼层的业主放盘换电梯房。

乐居君看的第一套房子位于6楼（楼梯楼），一梯九户。68㎡2室3厅户型，东南朝向。挂牌价205万元，均价仅29936元/㎡。

户型图：链家

房子属于“手枪户型”，客厅较窄，入户没有玄关，进门一眼就可以看到客厅。

三个卧室并列分布在东侧，家庭成员的私密性难以保证。洗手间、厨房和阳台连成一线，灵活性一般。

卧室A和卧室C南北朝向，采光正常。中间的小卧室，是业主改造所得，光线较暗，可以作为储物间。

  （业主在家不太方便拍照）

由于楼龄较老，房子的户型设计十分过时，洗手间出来就是厨房，厨房只有2.4㎡，“如巴掌般大”。客厅没有厅出阳台，阳台和厨房相连，被改造成半个厨房，再挤下一个洗衣机，显得十分拥挤。

房子的保养较差，入住需重新装修。

房子也并非一无是处，最大的优势在于价格。挂牌价205万元，均价仅29936元/㎡。几乎是挂牌房源中，均价最低的房源。三成首付的话，60万元出头左右就能上车。

第二套房子，73㎡2室2厅南向户型，同样位于6楼（楼梯楼）。挂牌价245万元，均价仅33535元/㎡。这栋楼是一梯五户。

户型图：链家

从户型图来看，属于典型的“飞机户型”，客厅南北通透，空气比较流通。而且2个卧室之间隔了一个客厅，家庭成员有自己的生活空间。

客厅面积占了35㎡，非常宽敞大气。餐厅处有拱门设计，面积宽敞，可以改造成一个房间。主卧占面13.4㎡，可利用空间大，次卧也不小，有9.5㎡。

古董式的家居、餐厅拱门，墙壁还别出心裁设计了雕花、墙灯......看得出来，在90年代，业主也算大户人家了。

总而言之，这套南向飞机户型望小区的房源，价格适中，改造空间大。是你的菜吗？

  

乐居君看的第三套房子，72.88㎡2室2厅南向户型，套内面积64㎡，位于6楼（楼梯楼），挂牌价255万元，均价34990元/㎡。

房子目前业主在住，满五唯一。房子装修保养较好， 买家可以拎包入住。对比其他几套房源，这是乐居君此次看房比较中意的一套房源。

  户型图：链家

  

房子户型格局方正，厅出阳台，不过被业主利用成餐厅，靠墙一侧设计了切入式壁柜，放置摆件和盆栽，颇具心思。户型朝南向，冬日的阳光落在屋客厅内，显得十分温馨。

  

厨房虽然和洗手间连着，但厨房门朝向餐厅，洗手间的门朝向过道，互不影响。主卧占面14.2㎡，次卧占面9.8㎡，都挺宽敞。

乐居君看的最后一套房子位于位于5楼（楼梯楼），70㎡2室2厅南向户型，挂牌价242万元，均价仅34523元/㎡。

  户型图：链家

  

房子装修简单，属于“手枪户型”，比较鸡肋。客厅只有一扇窗户，所以采光比较一般。

主卧厅出阳台，洗衣晾晒都要经过卧室通道，私密性无法保证。阳台和卧室间开了一扇小窗，导致屋内光线稍暗了一些。而次卧和厨房采光还不错。

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小建议

对于绝大部分刚需买家而言，首套往往只能蜗居“小两房”。未来5-10年换上大房，几乎是每个买家的必经之路。

如此看来，除了自住需求外，房子价格的上涨空间，也成为买房需要考虑的因素。

金影花园的涨幅如何呢？小区楼龄比较老旧，又缺乏具有含金量学位的加持，链家数据显示，近三年来小区涨幅不大，房价上涨空间有限。

但由于小区位于繁华的老城区，生活配套完善，又靠近地铁，紧邻CBD，保值是绝对没有问题的。

优点：

1、位于城市繁华路段，生活配套成熟，适合居住。2、靠近地铁，2站达珠江新城，方便上班。3、小学和幼儿园都位于家门口，接送方便。4、小区有地下停车场。

  

缺点

1、靠近艺苑南路，周边有城中村、道路状况较差。

2、小区对口学位一般。3、大部分是楼梯楼，楼龄老旧，上涨空间有限。4、租户较多。

文章来源:乐居买房