老黄埔上新！两大地铁盘开打，你会pick哪一个？

来源：互联网
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2021-03-10
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楼市“小阳春”刚到，老黄埔好热闹。

万科城市之光、中鼎君和名城·珺合府等新货混战，目不暇接。鉴于老黄埔去年的高光表现，让人不得不多看几眼。只不过今时不同往日，入手门槛也早就不是去年的价格。尽管有消息称，黄埔个别项目已经收到口头通知，销售备案价不得超过5万元/㎡。但这个价格已经低于同板块一些楼龄超过10年的二手盘，能否“压价”还要打上一个问号。现在的老黄埔，还值得入手吗？

万科城市之光

定价不知道，货量不知道，收楼时间不确定，有无优惠不清楚，样板间暂时看不了，诚意登记也暂不开放。

没想到，在万科城市之光的营销中心，见到了最“敷衍”的销售。不知道是不是因为上个周末样板间开放涌入的那一波购买力，让开发商吃得够饱，才摆出这样一副不愁卖的样子，几乎可以说是傲慢了。据介绍，这次城市之光计划加推E区或A区新货，暂时还不确定。不过，现场沙盘和不利因素公示都只有E区和去年推出并已售罄的F区，样板间和户型图也是E区的，种种迹象似乎显示，E区才是推货主力。

实际上，E区临近F区，位于文冲中路与广新路交汇处，旁边就是文冲旧改安置房，总共有8栋。从规划效果图来看，地块小，楼间距偏近，绿化不多，活动空间有限。

建设中的F区到地铁5号线大沙东站的直线距离约800m，以后会接入7号线二期（计划2022年开通），向南可至大学城。如果是驾车出行，还有黄埔东路这条区域交通主动脉，交通非常便利。 E区周边主要是老小区、回迁房，周边城市面貌和商业配套比较一般。想去大点的商场，得坐一站地铁去到大沙地商圈。

教育方面，项目配套2所幼儿园，1所小学和1所中学。当被问及是否有签约名校时，销售的回答依旧是：不知道。想要买名校学位，可能暂时没法如愿。网传黄埔限备案价5万元/㎡，能按备案价卖吗？说到价格，销售的话术非常有技巧。虽然价格我们不确定，但你可以看看周边的二手都是什么价了，以及，去年一期最后一批货已经卖到了什么价格…… 老黄埔10年楼龄的金碧领秀国际二手均价已经破5万元/㎡了，按照这个逻辑，5.5万元/㎡起步？

来源：贝壳找房由于样板间不开放，就只有E区户型图可以看，主要有建面约85-140㎡三至四房。

建面约85㎡三房，最小户型，只做北向。涉及有入户花园，竖厅设计，厅出阳台，动静分区。主卧带套间，三间卧室带飘窗。

建面约95㎡三房，同样带有入户花园，东南或西南朝向。户型像是85㎡的放大版，基本格局相似，但9米进深的客厅让人不禁有点担心采光……

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接下来还有两个大户型。建面约125㎡四房，终于变成了横厅，阳台连通客厅和次卧，一改小户型的窄小阳台设计，南北对流。入户花园进门后，两侧分别是卫生间和次卧。主卧面积非常大，约25㎡，带有衣帽间。

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最大户型是建面约140㎡四房，也是4个户型中唯一没有入户花园的。进门玄关两侧分别是厨房和工作阳台。4间卧室配置了3个卫生间，依旧是阳台连通客厅和次卧的横厅设计。

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案场公示的不利因素中，有几个可能会让一些购房者比较介意：

1.项目北面约2.2公里内存在危险品仓库；

2.项目北面约1.8公里内有石化厂，可能会存在一定程度上的烟尘、噪音、空气影响；

3.项目北面约1.5公里内有电子产业园、石材五金等建材市场；

4.项目南侧有码头船厂，出入货车较多；

5.项目EF地块西南侧控规为环卫用地，存在垃圾压缩站，后期城市规划可能会对此地进行调整……

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当问及销售附近是否还有其他项目时，对方大方推荐了中鼎君和名城的新组团——珺合府。不推荐自家项目，反而推荐竞品？好啊，那就去看看。

中鼎君和名城·珺合府

在珺合府销售中心，感受到了温度差，也获得了更多有效信息。

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珺合府是横沙旧改项目推出的新组团。一期君和名城是2015年的次新，靠近丰乐北路和大沙东地铁站。贝壳数据显示，二手均价已经达到53119元/㎡。

来源：贝壳找房相比跟区府做邻居的地铁盘一期，珺合府位置差了不少，更显城中村旧改项目本质。护林路以南，港湾北路以西，远离区域主干道。理论上距离最近的地铁站是5号线大沙地站，是老黄埔核心所在，但从项目去到地铁站得穿过工地和旧村。

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大沙地商圈不得不说，把销售中心放在距离地铁更近、城市面貌更佳的一期隔壁，不是没有道理的。大沙地商圈繁华，奈何步行距离还是有点远。只能寄希望于旧改再快点。当然，作为一个旧改大盘，君和名城的规划还是很诱人的。280万㎡超大规模，还有甲级写字楼、大型商业体、步行街的饼看起来都还不错，只是兑现需要时间。不过，按照黄埔区对旧改的决心和魄力，应该不会拖很久。教育配套方面，规划九年一贯制学校，但暂时没有签约入驻。周边小区对口的港湾小学和横沙小学，都不属于黄埔公办小学的第一梯队。销售介绍，本次新推1-3栋，L字分布。货量大约420套，周末两天大概登记了200多套。现在正在进行诚意登记，冻资5万可以享受98折优惠。至于价格，据现场透露，大概是是5.5万元/㎡。

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红圈标注为1-3栋位置

相比城市之光，珺合府的户型偏刚需。主推的4种户型都是三房设计，面积都在100㎡以下且相差无几。而且，珺合府还有一个优点，楼间距更宽。特别是1-3栋前后无遮挡，容积率3.2（城市之光网传容积率5+），都是33m小高层，密度比较舒适。从沙盘模型外立面可以看到，有些单元外凸，有些内凹，同个朝向，外凸户型的采光照明明显好于内凹户型，但内凹位置可以做到南北通透。 85㎡、95㎡、97㎡这三种户型格局比较相似。其中，面积最小的是建面约85㎡三房，几乎全部是北向且内凹，动静分区，主卧无套间。厨房宽敞且外接一个面积比卫生间略小的小阳台。

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建面约95㎡三房像是前者的加大版，主卧带卫生间和衣帽间，也处在内凹位置，南北通透。

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面积最大的是建面约97㎡三房，全南向，主卧带卫生间不带衣帽间，似乎比95㎡户型还小一些。且客厅也比前者更狭长。

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此外，还有一种户型是建面约93㎡三房，全部为北向且外凸。主卧带套间，但是靠近厨房一侧，未能做到动静分区。

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案场资料中还有两个大户型：107㎡三房和125㎡四房，销售称暂未推出。

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一个小总结

偏改善

万科城市之光