黄埔欲成国家旧改创新试点区！回迁房新政会被“抄作业”吗？

黄埔欲成国家旧改创新试点区！回迁房新政会被“抄作业”吗？日本三级全大电影免费   在广州，通过旧村改造脱胎成“隐形富豪”的例子不在少数。 因此，坊间经常流传着这样的段子，“嫁个猎德佬，日日数钱数到老；嫁个潭村佬，珠江新城值钱宝”。 这些村民大多手握多套回迁房，一

  在广州，通过旧村改造脱胎成“隐形富豪”的例子不在少数。

因此，坊间经常流传着这样的段子，“嫁个猎德佬，日日数钱数到老；嫁个潭村佬，珠江新城值钱宝”。

这些村民大多手握多套回迁房，一套自住、一套留给后代、一套出租，多的还可以卖出套现，生活好不美滋滋。

  西华一期回迁房交付现场 图源：富力城市更新集团

  不过，以后想要卖回迁房或许没有容易了。

  近日，网传黄埔区旧改大变，发文限售回迁房，将以征求意见稿的形式公布，有效期是两年。

  消息传出后，随即引起热烈讨论，各路意见频出，更有人质疑该消息的真实性。

  目前，官网未能找到相关消息，但网传的文件上盖着“广州开发区城市更新局”红印，可信程度可以说非常高了。（当然了，具体还是以官方发布为准）

  值得一提的是，在刚出炉的广州十四五规划中，黄埔将争创国家“三旧”改造改革创新试点。

  未来新政推行，广州各区，或全国其他城市会否效仿？

  图源：广州市人民政府

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  网传黄埔回迁房20年禁售

  关于回迁房买卖，网传文件中主要有两点较为受争议。

  1、规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用，村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年。

  2、自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。

  如何理解呢，来举个例子。

  一位村民有建面1000m²的安置回迁房，其中建面500m²只能自己住或者出租，其余500m²在自持20年后才可转卖，时间从拿到集体证开始算起。

  假如自持20年后再取得不动产登记证，那么还要等5年才可流通，前后合计25年。

  若网传消息属实，对黄埔回迁房市场无疑是一记重拳。

  去年10月16日，黄埔官方发布《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展若干措施》。

  根据规定，通过完成“集体”转“国有证”以及补缴土地出让金之后，回迁房可以办理预售证对外销售。

  图源：广州开发区城市更新局

  于是，市面上就出现了各种黄埔回迁房销售广告，且不乏感兴趣的买家，热度颇高。

如今一年不到，政策突然收紧，可谓将回迁房市场“扼杀在摇篮里”。

此外，该“旧改新政”的覆盖面还有可能快速扩散。

黄埔近年旧改速度与成果有目共睹，已成为广州其他区“抄作业”的对象，近日还被委以“国家'三旧'改造改革创新试点”之重任。

未来回迁房限售在全市、甚至全国推行，也不是没有可能。

  02

  “旧改新政”影响几何？

  

接下来，来谈谈推行“新政”，将会有什么影响。

  由于目前其他区并没有消息，那我们还是以黄埔为研究对象。

  其一，对黄埔回迁房市场是一大利空。

  

此前，黄埔楼市大热，量价齐升，回迁房凭着1/3商品房的价格“杀出一条血路”，圈粉不少买家。

  

消息出来后，各大回迁房买卖群顿时“炸开锅”，很多群友发出相关报道询问真实性。

对网传消息，网友评论一面倒，“价格的确诱人，但政策时时变，买回迁房等于赌博”。

更有人调侃道，“等20年才到我手，都变危楼了，又可以等下一次改造了”。

玩笑归玩笑，实质都是买家对新政的担忧。

为此，回迁房中介只能不断安抚买家，并推出降价、买房送车位的优惠活动“挽回劣势”。

不过就目前来看，黄埔回迁房短期成交量大概率呈下跌趋势，买家多持观望的态度，静待官方消息。

其二，对黄埔楼市起到维稳作用。

  自黄埔提出3年拆66村的目标后，就有不少人担心，旧改释放天量供应，房价是否会大跌。

  若真如网传“50%回迁房20年限售”，则大大降低了回迁房对商品房的冲击，同时保障黄埔房价相对稳定。

  虽然目前还是征求意见稿，20年这个期限也待商榷，不过规范回迁房买卖的信号已非常明显。

  毕竟，“房住不炒”的定位已被中央无数次提及，加之广州十四五规划也提到了“促进房地产市场平稳健康发展”。

  所以，任何“大炒”、“大跌”、“大涨”都是不允许存在的，稳才是楼市的主基调。

  图源：广州市人民政府

  其三，未来“大户村民”或更多选择弃产补偿。

  本次“旧改新政”，除了劝退了想入手迁回迁的买家，也对卖回迁房的村民造成影响。

注意了，这里的村民指的是回迁房面积很多，多到用不完的“大户人家”。

按照黄埔旧改拆补方案，他们可以选择回迁补偿与货币补偿相结合的方式，其中常见的货币补偿标准为12000-15000元/m²。

该标准跟回迁房市场的价格对比，村民自然选择后者。

可以预测，若是未来回迁房市场“收紧”，这些村民在满足自住与收租需求后，剩余回迁建筑面积或多选择货币补偿。

  

回迁房示意图（暹岗村）

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  调控频出，回迁房能不能买？

  关于这份文件，有一个明显的Bug。

文件有效期为2年，但大部分回迁房从开建到交付回迁大概需要3-4年时间，所以该文件还需不断完善修订，并不是最终版。

事实上，近日深圳也传出要出台相关规范文件。

自去年深圳调控加剧，新房市场进入冷静期，给小产权、回迁房此类非商品房带来了交易旺季，甚至出现严重的炒房行为。

近日有消息指，此类房产市场即将迎来监管，以遏制深圳楼市乱象。

  图源：深圳乐居

  最后，回到关键性问题，回迁房到底能不能买？

  从本次的“新政”就可以看出，在回迁房交易过程中，政策变动或成为最大的不确定因素。

  按回迁房的建设流程，回迁房建设2-3年，收楼后2-3年办理不动产证，以限售期5年计算，至少八九年才能交易。

  而买家又需遵循2年销售期才能再次转手，整个周期已经超过10年。

  其中过程，政策怎么变，什么时候变，没人知道。以暹岗村回迁房为例，黄埔区政府就明确表示，“严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售”。

  由于缺乏法律保护，若碰上村民违约，则有可能陷入投诉无门的境地。

  更多回迁房风险提示，此前城更君已经详细报答过，可以点击链接回顾。

  高利润与高风险并存，建议置业小白或孤注一掷的买家还是绕道而行，若非要买回迁房，建议选择拥有房产证的回迁房才较为稳妥。

文章来源:乐居买房