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楼市聚焦丨半年时间,地价最高上涨6095元/㎡,房价最高上涨6000元/㎡,西咸新区凭什么?

来源：互联网
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2021-06-03
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西咸新区各板块的楼市一直以来也都是人们关注的焦点。

西咸新区新地王楼面价涨幅丨

而随着近几年的地王频出，也让大众对于西咸新区“卖地”尤为关注。

我们整理了今年西咸新区新地王相比2020年旧地王的楼面价涨幅。

01 沣东新城

2020年7月2日，西安沣东实业发展有限公司溢价率27.95％竞得沣东新城54.758亩土地，亩单价994万元／亩，楼面地价为9949元／平米。

地块位置丨

从该地块所处的位置来看，属于沣东新城沣河东岸的文旅板块，地块紧邻诗经里，为沣水云间项目用地。

2021年1月29日，绿城打败了中粮、保利、华润等28家房企，溢价297％以2139万元／亩的价格摘得西咸能源金贸区102亩优质住宅用地，楼面地价16044元／平米。

地块位置丨

地块北侧一路之隔就是西咸新区第一小学、第一中学，拥有优质的教育资源配套，再加上地块比较方正、2.0的容积率可以说具备打造高端盘的天然基因。

5月22日晚，项目案名绿城西安和庐正式公布，据传产品为小高、叠拼，由绿城独立开发。

沣东新城新地王相比旧地王涨幅61.26％。

2 沣西新城

2020年8月25日，经过93轮竞拍，港中旅摘得摘沣西新城编号XXFX-ZX03-27-B138亩地，溢价率103％，成交总价18.17亿，综合亩单价1418万元／亩，楼面地价10127元／平。

地块位置图丨

目前，项目中旅名门府案名已经公布。

2021年4月9日，沣西新城有史以来首次采用“熔断＋摇号”方式出让的土地—沣西新城编号为＂XXFX-XX02-40＂的115.13亩住宅用地，最终，由华润置地竞得块。

地块位置图丨西咸楼市制图

加之教育设施代建费用、保障房配建费款、幼儿园及其它配套建设费用，该宗地块的土地综合成本已达242061万元，亩单价2102万元／亩，楼面地价12615元／㎡，后期项目面市价格预计将在25000＋元／㎡。

沣西新城新地王相比旧地王涨幅24.57％。

3 秦汉新城

2020年8月25日，高瓴置业溢价143％摘得秦汉新城109亩住宅，土地综合成本114804万元，亩单价1054万元／亩，楼面地价6324元／平米。

地块位置图丨来源西安土地

2021年4月19日，秦汉新城宗地编号为XXQH-WB05-40的94.057亩土地，被招商地产以1666万元／亩的价格拿下，楼面价9993元／㎡，溢价率156％。

回想一下，2020年4月，保利在该地块旁边拿地价格仅仅500万元／亩。1年时间，地价翻了三倍多，涨幅达233.2％。

秦汉新城新地王相比旧地王涨幅58.02％。

4 泾河新城

2020年9月1日，西咸新区泾河新城产发置业有限公司24745万元摘得泾河新城47亩土地，土地综合成本29212万元，亩单价620万元／亩，楼面地价5811元／平米。

地块位置图丨

2021年4月6日，经过70轮、19家房企激烈竞价，卓越摘得的XXJH-GZ01-59-B地块，成交价68000万元，再加上保障房配建费用3771万元、教育设施待建费用2724万元，综合亩单价1185万元／亩、综合楼面价7112元／㎡，溢价率达到106％！

地块位置图丨

这宗住宅用地位于乐华城板块，东邻乐华恒业欢乐世界、秦汉园，西临瀛洲公园（在建）、泾河新城第三小学，北靠泾河湿地公园（预计2021年年底建成）、泾河花海、西咸新区黄冈泾河学校。

泾河新城新地王相比旧地王涨幅22.39％。

5 空港新城

2020年8月25日，悦达地产集团有限公司以溢价率102％、总价90452万元，摘得空港新城XXKG-DZ01-75地块98.98亩商住用地，亩单价914万元／亩，楼面地价6854元／㎡。

地块位置图丨

地块位于空港新城，章义路以东、净业大街以南、明义路以西、兴教大街以北，枫叶国际学校旁。

2021年空港新城暂无拍出新地王。

地王频出、地价飞涨，西咸新区究竟凭什么？

0 1其一，土地财政。

1994年，分税制改革被推行，其中，三大种类，如消费税100％、增值税75％（营改增之后，降为50％）、企业及个人所得税（从50％涨到60％），均收归ZY。

但城市建设投资，地方政府占到绝对大头，为此，从1994年至今，土地出让金不再上缴ZY财政，而是全部留归地方，于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。这就是所谓的“土地财政”。

西咸新区第一小学实景丨

有了这些收入，地铁、学校、医院、商业、生态等大量的基础配套设施才得以建设，这也是大多数新区发展的必由之路。

2017年，西咸新区交由西安托管以来，整个区域的基础设施建设明显提速。特别是在交通、教育、医疗等基础设施配套方面，西咸新区多条道路打通、新开通多条公交线路、多所中小学投入使用。

0 2其二，规划高标。

作为国家级新区，西咸新区西咸新区自设立之初，便被寄予了厚望。在城市建设方面，西咸新区高起点编制规划，高品质实施建设。

2019年11月6日，西咸新区规划建设品质标准发布（以下简称品质标准）。该品质标准涵盖规划指标、建筑组合、建筑设计、市政道路及街道设施、海绵城市建设等领域，包含140项控制要求，其中87项为强制标准，对建设项目高度、外立面材质、装修、车位、智能化、绿建等具体控制要求，在项目入区、土地供应、规划审批、建设实施及交付使用等阶段进行全过程品质审查和精细化管理。

一张图读懂西咸新区规划建设品质标准丨

可以说，西咸新区是大西安的形象担当。

0 3其三，供地大户。

西安市内土地资源匮乏，相反，西咸新区成为供地大户。

据统计，2021年4月份西咸新区共计成交45宗开发用地，土地总成交面积为2730亩，土地出让金成交金额为169.47亿元。不管是成交面积，还是成交金额，都创下了单月新高。

西咸新区丨

多家大牌开发商参与到4月西咸的土拍大战当中，万科、正荣、卓越首次在泾河新城溢价拿地，隆基泰和、泾河集团在泾河新城补充土地储备；招商蛇口、中天、紫薇地产、旭辉地产则分别在秦汉新城溢价拿地；华润则通过“熔断＋摇号”的方式在沣西新城拿地；沣东地产通过公开拍卖在沣东新城拿地。

0 4其四，房价上涨。

西咸新区地价与房价在互相成就中协调发展。高地价是高房价的诱因，高房价又反过来成就了高地价。如果房价上不去，那么谁又会来此高价买地。

西咸新区5月房价丨

0 5其五，置业向西。

第七次全国人口普查西安市常住人口1295万。增量排名全国前三，北方第一。在西安市场供不应求、限购最严的当下，外溢人口置业向西成为必然，西咸新区成为第一站。