200万首付买广州新房，能买到核心区吗？

200万首付买广州新房，能买到核心区吗？学时查询   200万首付买广州新房，能买到核心区吗？   A：我手上有200万首付，想在广州买套新房……B：选择有很多啊，虽然天河越秀够不着，但海珠和黄埔都能选，妥妥的核心区。A：但我希望总价不要超过400

  200万首付买广州新房，能买到核心区吗？

  A：我手上有200万首付，想在广州买套新房……B：选择有很多啊，虽然天河越秀够不着，但海珠和黄埔都能选，妥妥的核心区。A：但我希望总价不要超过400万，因为不想背负太重的房贷。B：……A：那还能买广州核心区吗？

  最近，我们接到一位粉丝咨询，说他想在投资一套新房，首付有200万元。按照首套房三成首付来算，他的预算天花板近600万元，需要的产品定位应该是介于刚需和改善之间。

但聊着聊着发现对方还挺“保守”，不想负债过高，因而希望总价控制在400万元以内，无限接近刚需。

前人的经验告诉我们，无论是自住还是投资，住宅还是公寓，核心条件必须是：地段。因此在预算允许的前提下，当然要选择城市的重点发展区域，热门板块的核心区域。

那么，400万元总价能不能买到广州核心区域的新房呢？

  越秀区、海珠区、天河区：预算不够，pass！

  这三个区域本身新房供应量就处在缺货状态，价格也并非刚需之选，可以直接跳过。

  ｜淘金半山豪庭（越秀区）沙盘

  当然，也有人会选择投资这三个区域的二手房。并非不可，但也要切记“地段”。次新最佳，楼龄稍大要慎重考虑。若是楼梯楼+无物业的老破小，也建议直接跳过。

  荔湾区：广钢难上车，广船也不刚需

  经历了前三轮洗礼，同为中心城区的荔湾区，好歹留了个口子，给400万元总价一个机会。

  近年来，荔湾最热门的置业板块必然是广钢新城。持续不断的新货供应，优质教育资源集中，再加上老广钟爱的广州西，都是这一片区在广州西部楼市独当一面的资本。

  遗憾的是，广钢新城本身的定位，注定了其产品是以改善为主的。而且现在大部分宅地已经开发得七七八八，大量次新房正在排着队进入二手市场，新货又多是大户型或者复式产品，5.5万元/㎡基本是起步价水平。

  罕见的小户型中海学仕里，在售最小户型是58㎡两房，但均价高达6.2-6.7元/㎡，算下来总价也已经超过400万元了。振业天颂花园虽然总价低，但是毛坯交付，而且一房户型并不算主流，考虑到流通性，并不建议投资选择。

  广钢一手住宅渐渐接近尾声，很多人看好广船来接棒。最近也能看到广船项目的广告出街，看来已经准备好进入市场了。不过，广船当年的成交楼面价高达3.7万元/㎡，地段相较于广钢更靠近江边，未来的天花板一定会更高。

  同理，像珠江鹅潭湾、保利天珺这类江景项目，与刚需预算注定无缘的。

  再说个相对比较刚需的盘——新世界·凯粤湾，位于广佛交界，靠近地铁5号线滘口站。这也是个开发了十余年的大社区，目前有建面约80-143㎡二至五房产品在售，均价约4.68万元/㎡起。价格比较接近预算，但距离目前的经济和就业中心天河，确实比较远。

  总体来说，400万元总价，不太建议投资荔湾一手住宅。

  白云区：除了白云新城，这个区域也有潜力

  

白云楼市天花板在哪里？那必须还得是白云新城。但白云新城没有400万元的新房。

  

不过，还有两个片区，是被白云区“十四五”规划重点点名的，分别是白云湖数字科技城和广州国际设计之都。我们重点说说综合实力更强的前者。

白云湖数字科技城，规划面积约28平方公里，定位为“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区，重点发展高端软件、云计算、人工智能、新一代通信网络、物联网、数字创意六大主导产业。

  

是不是有点“北云湖，南琶洲”内味儿了？

  

这里和白云新城有一点很像，那就是产业景观两手抓。虽然目前还是很多村级工业园，但白云的旧改决心，算是中心城区里仅次于黄埔的了。白云湖近几年一直有几宗宅地出让，楼面价也从1.48万元/㎡来到了2.6万元/㎡。

  虽然白云湖现在只有8号线北延段一条地铁“独苗”，但根据已公布的《白云湖数字科技城建设总体方案》，未来会有6条地铁为骨干、全覆盖公交为补充、3条智慧交通为特色的绿色低碳、智慧出行共享网络。

  

说到新盘，首开保利·云湖壹号交通暂时不是很便利，但这个项目就在白云湖畔，胜在景观。项目近期进行了开盘预选测试，据说不到1分钟就“清盘”可见，热度不低。

  

品实·云湖花城二期位于8号线亭岗车辆段，是个TOD项目，体量非常大。主推建面约70-141㎡三至五房，均价约3.8-4.5万元/㎡。有地铁不愁交通，大社区不愁配套。不过呢，体量大的项目，对于市场的反应一般不会特别迅速，出手的时候流通性可能会稍微弱一些。

  综合来看，400万总价投资白云湖是可以考虑的。

  黄埔区：老黄埔门槛高，但知识城更有想象力

  

黄埔三大板块：老黄埔、科学城和知识城。

  

限价当头，去年冲上6字头的老黄埔也不得不低头。只见拿证但还不见推货。

  

科学城一直很受欢迎，而且陆续有新货进来。保利罗兰国际二期、时代天韵、合生中央城、融创·翔龙廣府壹號……但也因为科学城太受欢迎了，所以“摇号”变成了大概率事件。

  

知识城是冉冉升起的未来之星。

  

其实，经历了去年一波行情之后，很多人都认识到知识城的潜力了。今年4月份的集中供地土拍，知识城的宅地破了黄埔住宅地价记录，并且还是一类住宅用地，以后要做改善产品。

  

虽然距离珠江新城足有40公里远，远水解不了近渴。但支撑知识城的，本就是自己的产业和规划，前途是光明的。在广州“十四五”规划中，在产业层面给了知识城更多好饼。

  

知识城的新盘也不多。升龙学府上城是旧改项目，一再延后，暂时还没开盘。产品是建面约95-143㎡三至四房。目前知识城在售项目价格在3万元/㎡左右，是在我们预算之内的。

  

相比老黄埔，科学城和知识城的旧改进展很快。未来新货供应，估计要从旧改里来。

  番禺区：就怪改善太改善，刚需太刚需

  前段时间，番禺万博板块与天河广氮板块前后上新，两边热度都很高，可以说是互不相让。经此一役，也让不少人对万博CBD刮目相看。如果说这里是番禺区第一CBD，短时间内应该没有对手。

  不过，目前的万博板块有着热门板块的通病：物以稀为贵。

前段时间开盘的越秀和樾府开盘即清盘，新品加推时间及价格暂未公布。珠江铂世湾几近售罄，仅剩4套尾货单位在售，户型涵盖建面约139㎡五房两厅两卫、118㎡四房两厅两卫，均价约4.7-4.8万元/㎡；而新一期的推新，据说要去到9月份。

  

金地壹悦府则是改善定位的产品，目前均价约7.2万元/㎡，在售建面约130-255㎡三至五房。

  

很遗憾，都不在预算范围之内。

  番禺还有个板块最近频频露脸——国际创新城。4月广州集中供地土拍，国际创新城的宅地居然进入了摇号环节，楼面价33599元/㎡。这还是番禺第一宗摇号地块，说明市场给了积极反响，也让很多人注意到了国际创新城。

  

这宗地块需要时间证明其价值，而创新城近期已有新项目披露。目前，越秀星汇文玺已开放体验中心，将首推建面约94-114㎡三四房，价格待定。参照3.3万元/㎡的摇号地价，估计也不是400万总价能拿下的项目。

  

而去年突然热起来的莲花湾板块，让铁刚需亚运城总算有了丝产业的气息。3号线东延段直通海傍站，亚运城也能坐到珠江新城，似乎是个不错的契机。

但还是要泼一盆冷水。首先，地铁影响力有限，只能让距离站点近的组团受惠，距离远的照样交通不便。其次，到就业中心的距离，亚运城的产品类型、巨大的体量，注定这里是属于刚需的地盘，自住价值远大于投资价值。

  总结

  400万是买不了广州中心城区的核心区的，如果你心目中的核心依旧是越秀荔湾海珠天河的话。

但是，白云区的白云湖，黄埔区的知识城，因为掌握着代表未来的产业，并且是近期的重点发展区域（“十四五”规划里被重点“照顾”），因而是存有想象力的。

而番禺则会比较尴尬，热门板块的门槛比较高，但刚需又真的很刚需，看不到投资的必要。

至于南沙，我们暂时保留，之后会开专门一期，说一说南沙目前的各个板块，以及选择建议～

你对这位朋友有什么选择建议，欢迎在评论区与我们互动分享喔～

文章来源:乐居买房

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