海珠西住宅上新！三度易主，周边二手6万+

海珠西住宅上新！三度易主，周边二手6万+西安爵士舞培训   时不时的，海珠就会有新盘冒出来。   此前，我们已经报道过多个海珠新盘，如海珠里、润南花园、珠江·金瑶台和明珠花园等。   前几天，有小伙伴发现了一个叫做“中旅天宸府”的项目

  时不时的，海珠就会有新盘冒出来。

  此前，我们已经报道过多个海珠新盘，如海珠里、润南花园、珠江·金瑶台和明珠花园等。

  前几天，有小伙伴发现了一个叫做“中旅天宸府”的项目，地处生活氛围浓厚的海珠西昌岗板块，位于8号线宝岗大道地铁站附近，综合来看各项条件都还不错。让人不禁疑惑：这么好的位置，为何现在才推新货？

  翻阅地块和项目相关资料之后，嗝，吃瓜吃到撑，背后故事真的多。

  瓜从何来？随我们去一探究竟吧。

  靓地

  双地铁，距离珠江不到2公里

  中旅天宸府坐落在烟火气十足的海珠西-昌岗板块，周边居民区林立。距离海珠西两个标杆二手盘翠城花园、光大花园也很近。

  项目隔壁就是橡胶新村和基建新村，里面藏着菜市场昌岗新街市，买菜做饭很方便。与广州老牌宵夜街宝业路也只相隔一个街区。附近还有个庄头公园，可供休憩散步。

｜橡胶新村社区

  

｜昌岗新街市，就在项目隔壁的橡胶新村社区里

  

  若论起商业氛围，还是翠城花园所在的翠宝路比较热闹，昌岗中路很多都是五金店之类的。

｜翠宝路附近的翠城花园底商

  

｜昌岗中路沿街底商，很多都是五金店

  

  附近的学校有昌岗中路小学和五中附属初中部，都是名校。医疗方面则有三甲综合医院——南方医科大学珠江医院（南医二院）。

｜广州市五中附属初级中学

  

｜昌岗中路小学  

  交通便利也是项目的一大优势。项目位于昌岗中路沿线，临近昌岗立交桥，西行过鹤洞大桥可到荔湾区的广钢新城，但沿路的户型以后可能会吵。昌岗路公交站场有多条公交线路可以去到市区各地。

  而且，项目处在宝岗大道站和沙园站之间，算是8号线和广佛线双地铁，交通便利，去珠江新城也不过换乘1次，总共7个站。项目距离8号线宝岗大道站更近一些，从D口出来，沿昌岗中路东行，很快就走到了我们此行目的地。

  项目目前是围蔽施工的状态，营销中心也暂未建成，整个工地似乎还在进行基坑工程的建设。

  根据现场公示的内容可知，中旅天宸府将建设4栋超高层，足有46层之高。鉴于项目所在地块距离珠江的直线距离不到2公里，而且一路上没什么超高层建筑，看来部分高层单元可能是江景房？

  有趣的是，工地并未出现“中旅天宸府”的字样，而是另外一个名字“珠江天晨”，这又是怎么回事呢？

  故事

  3次出让，却是为别人做嫁衣

  在查找项目资料的时候，我们发现，这不是一宗普通宅地，而是一片瓜田啊。

｜不是工地，是瓜地

  

  首先，项目所在地块——橡胶新村东部地块，就曾在10年内3次被挂牌出让，成交总价涨了11.4亿元，楼面价也跟着翻了倍。

  2007年12月，地块首次出让，当时的起始价为13138万元，最终由保利广州房地产开发有限公司以19500万元夺得，折合楼面价地价5822元/m²。

  然而，在时隔7年后的2014年，本已成交的土地却再度挂牌，起始价为9.57亿，相较此前大涨8.25亿；折合楼面地价1.2万元/m²，是此前楼面价的2倍多。最终却在正式开拍前终止出让了。当时拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”。

  直到2017年6月，地块第三次挂牌出让，最终被珠江实业以底价12.76亿元,楼面价1.6万元/m²摘得。不仅地块总价从“亿元级”来到了“十亿级”，容积率也从约3.56左右，暴增到8.38。而且，债务问题依旧如影随形，竞得人需自行与原用地单位协商解决债权债务清偿问题。

｜当时的地块出让信息

  

  事情看似已经告一段落。虽然是带着债务问题的地，但终于觅得归宿，而且本身条件确实优秀，市场也很期待能够拿出什么产品。

  项目命名为珠江天晨，建设方为广州天晨房地产开发有限公司。这家公司的股权构成为：珠江实业49%，广州名懋房地产开发有限公司25%，广州稳晋房地产开发有限公司26%。

  2019年6月1日，广珠股份“珠江天晨”项目正式动工建设，并于6月21日完成了基坑施工方案和监测方案的专家评审，进入全面施工阶段。

｜来源：珠江实业官网

  

  如今，在珠江实业集团的官网还能看到项目的相关介绍以及效果图，明确写着“圆满解决了阻碍项目推进的各项遗留问题，实现了项目在既定时间开工的目标”。

｜珠江天晨效果图，来源：珠江实业官网

  

  谁知，项目却再一次易主。

  2020年8月底，港中旅（中国）投资有限公司受让了广州稳晋所持股份。同年12月，珠江实业以2.13亿代价，将所持有的项目公司广州天晨房地产开发有限公司（以下简称“广州天晨”）49%股权售出，受让方为港中旅（青岛）海泉湾有限公司。

  至此，珠江实业完全退出，港中旅成为了广州天晨的最大股东，合计持股75%。这也是项目为什么如今改叫“中旅天宸府”的原因。

  港中旅方面曾表示，这是公司进入广州打造的首个项目，将涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积达到约9.83万㎡。

｜项目现场看到的仍是“珠江天晨”的宣传字样

  

  至于珠江实业为什么退出，我们只掌握到了珠江实业当时给出的回复口径：本次交易有利于优化公司资源配置，加快资金回笼，确保国有资产投资及收益安全，促进公司可持续发展。

  楼市

  红盘林立，最新二手成交价6万+

  网传中旅天宸府首推建面约82-122㎡三四房产品。大概会是什么价格呢？虽然项目营销中心还未开放，但我们可以从周边楼市获得一些线索。

  项目周边多为老旧社区，楼龄普遍超过20年，户型设计也比较古典，没有封闭小区管理，像是橡胶新村、基建新村，或者并没有小区名字，均价大概在3字头。

| 项目附近的老旧小区

| 来源：链家  

  我们在前文提到的翠城花园，离项目一街之隔，也是海珠西主打教育的一个标杆大盘，楼龄在10年左右。目前在链家看到的放盘不多，但成交很活跃，成交价格已经突破6万元/㎡。

| 来源：链家

  

| 翠城花园

  

| 翠城花园成交情况，来源：链家

  靠近沙园地铁站一侧还有另一个标杆大盘——光大花园，同样以配套全和学位好出名，最新组团锦榕湾已经有了7字头的成交价。

  有了以上这些参照，你觉得中旅天宸府能卖个什么价格？

文章来源:乐居买房

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