广佛同城化“十四五”将出炉，新极核广州南站如何抢赢荔湾？

广佛同城化“十四五”将出炉，新极核广州南站如何抢赢荔湾？永恒之蓝 广佛同城化“十四五”将出炉，新极核广州南站如何抢赢荔湾？ 元旦假期前，广佛2号线开通运营，成为两地的“头条”；假期后，备受关注的鹤洞大桥，传来进入冲刺收尾阶段，预计在本月上旬通

广佛同城化“十四五”将出炉，新极核广州南站如何抢赢荔湾？

元旦假期前，广佛2号线开通运营，成为两地的“头条”；假期后，备受关注的鹤洞大桥，传来进入冲刺收尾阶段，预计在本月上旬通车。

广佛两条“脐带”成功衔接之后，两地往来将进一步，也是“广佛候鸟”的福音。

没有想到这只是前菜，《广佛全域同城化“十四五”发展规划（公开征求意见稿）》（下称：《意见稿》）才是主菜。

近日，广州市发改委印发了公开征求《意见稿》意见公告，其中提到，“十四五”时期，两市将进一步推动全域同城化工作，打造为粤港澳大湾区城市群。

简单来说，两地将在基础设施、科技创新、产业专业化、生态环境共保共治、公共服务等多个领域实现共享共建，如：共建4个万亿级产业集群，两地交接地区中小学资源、医疗服务设施平衡布局和供给。

这样的发展方向，无疑对“荔湾-南海”、“广州南站-佛山三龙湾”两个交接片区是重大利好；同时，荔湾、广州南站片区在推进中，存在着协同、竞争的双层关系。

作为后起之秀的广州南站片区，随着广佛2号线的开通、加上7号线延长线的建设，能否在新的同城化战略下，成为新的极点？传统的广佛交界地带，荔湾如何捍卫原有地位？

目前，两者土地现状都是百废待兴，需要腾笼换鸟，背后也是旧改推进速度、效率的比拼。落地得早，意味着率先占得一席之地。

01

四大民生问题将有突破，利好交接区

过去，广佛同城化取得的成果，大家有目共睹。

说几个数字，广佛经济密度为3.2亿元/平方公里，是全省的5.2倍；广佛地铁日均客流量由10万人次升至54万人次，建立联合招商机制，公共服务跨城通办事项78大类。

接下来，回答一个问题：广佛全域同城化如何打造？

官方给出的答案是：以城市功能对接耦合为核心，链接各大交通枢纽和发展平台，推动城镇空间、产业空间、生态空间协调发展，着力打造“一区、三轴、一环”的空间格局。

一区：南北向的广佛全域同城化引领区，沿两市197公里南北边界，共建高质量发展融合试验区；

三轴：东西向的广佛全域同城化发展轴，即中部核心发展轴、南部新兴发展轴、北部绿色发展轴，依托现有资源、功能布局，打造三条功能定位清晰、要素流动顺畅，内接外联、各有侧重的东西向同城化发展轴；

一环：广佛全域同城化联动发展环，串联广佛重要交通枢纽、产业发展园区，如南沙港、白云机场、科学城、知识城、三水新城、佛山副中心等。

其中，荔湾-南海交接片区，处在中部核心发展轴，连接着佛山中心城区、广州中心城区，将聚焦总部、商贸、文化、金融、医药健康等核心功能。

广州南站-佛山三龙湾交接片区，位于南部新兴发展轴，将大力发展枢纽经济，包括总部、消费、专业服务业等。

制定了哪些目标？

到2025年，两地生产总值达到5万亿元左右，实现中心城区半小时通道、全域1小时通达；到2035年，广佛全域同城化基本实现。

其中，市民比较关注四大问题：社保、落户、教育、医疗，也有望实现突破。

《意见稿》都有提及：

将推动两市市民卡、社保卡互通互用；

放开放宽落户限制，探索户籍准入年限同城化累计互认；

统筹广佛交界地区中小学资源布局，持续加强优质品牌学校在金沙洲、广州南站等重点交界地区的资源投放和设施建设；

鼓励佛山医疗机构加入广州高水平医院组建的专科联盟，促进广佛医疗服务设施平衡供给。

这些事项，如果能逐一落地，对于“荔湾-南海”、“广州南站-佛山三龙湾”两个交接区，无疑成为受惠的对象。

02

荔湾、广州南站会有“一战”吗？

“十四五”规划中，荔湾，目标定为广州西客厅，建设白鹅潭沿江总部经济带。广州南站，目标定为粤港澳大湾区客厅与门户枢纽经济区，建设为创新型总部经济集聚区。

关键词都有：客厅、总部经济，有差异、也有相近定位，未来在产业、人流上或许免不了“一战”。

尽管广佛2号线已经开通运营，但是现时的广州南站片区，显然还不“够打”。

近几年，广州南站片区“大动作”频频，足球场落地建设、高铁TOD开发，年客流量超过1亿人次，依然面临着“十年如一日留不住人”的局面。

打开地图一看，很容易明白留不住人的原因，出了站，无论东西南北都是村。

仅有领跑荔湾的是交通因素，2号线、7号线双地铁，22号线首通段（在建）汇入；以及，广佛环线铁路串联广州南站、白云机场，实现“空铁联运”。

目前，大部分商业配套，要到万博商圈才能满足。不过，这个因素在足球场配套商业、新鸿基TOD建设完成后，将得到解决。

居住氛围上，也难以与老城区荔湾抗衡。楼盘项目选择相对有限，目前，广州南站有3大新盘，越秀星寰TOD、越秀TOD星瀚以及广州城投项目。

其中，越秀TOD星瀚主推85-110㎡三至四房户型，均价约3.7万元/㎡；越秀星寰TOD户型涵盖90-133㎡三至四房，均价约3.7-3.9万元/㎡；城投项目尚未入市。

作为传统广佛交接地带，荔湾是佛山进入广州主城区重要通道，也是“南番顺”居民始发地，在市外交通、TOD建设虽然无法匹敌广州南站片区，但是目前区内基本实现了地铁覆盖，加上广钢新城、一众名校、公园、老荔湾商业配套的加持，都是“完胜”的存在。

居住氛围和楼盘选择，相信无需多说。

但，现状能够代表未来吗？未必。

按照《意见稿》规划思路，荔湾对接的是南海，广州南站对接的是三龙湾顺德。广州南站想要弯道超车，除了补齐各项配套之外，另外一个因素则是做好与顺德链接，承接后者产业、人流优势。

毕竟，顺德区在经济优势上优于南海区，人流量也与后者相差无几。

官方数据，2020年，顺德区GDP实现3667.6亿元，同比增长4.1%，总量、增速为“双料全市第一”，南海区GDP总量为3177.55亿元，增速为0.7%。“七普”数据中，顺德区、南海区常住人口分别为322.91万人、366.72万人。

此外，去年5月份，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组印发了《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划（2020-2035年）》，将建设由南海三山、顺德陈村组成的“广佛合作发展核”，广州南站是其中的重要联动点。

这些因素叠加，广州南站片区想象空间不输给荔湾。

03

旧改推进是关键

规划没有落地，谈的都是未来。回归到现状，荔湾、广州南站片区很多地方都是旧村。

荔湾能够迎接新生，成为广佛交接点热门片区，很大一部分原因在于广钢新城的建设。2013年，《广钢新城控制性详细规划》出台，一座规划居住超过20万人的新城开始诞生。

2014年首宗宅地拍出后，广钢正式开始从旧村、旧厂蝶变成如今的高端住宅区。不过，广钢新城之后，荔湾各项建设发展再次陷入了“龟速”，需要等待白鹅潭商务区的到来。

广州南站片区，仅有一座高铁站，周边旧村改造很晚才动。上面也谈到，这是广州南站“流量过亿”，依然留不住人的原因。

现在，两者需要解决同样的问题：旧改。

按照目前情况来看，荔湾区纳入计划名单中的旧村，基本确定为三年、五年计划。

20条旧村中都有合作或介入企业，均已启动前期改造工作，有4条旧村处在基础数据调查阶段，4条完成改造意愿表决，其余处在不同推进阶段。

反观广州南站片区内的旧村，涉及到11条，其中富力操盘的石壁（一二三四村）领跑，已经处在编织实施方案阶段，其余都在基础数据调查阶段或更前一步工作。

按照现状对比，荔湾区旧村改造工作推进速度略领先于广州南站片区。

不过，仅从旧改推进要素来说，广州南站占据的优势条件更多，因为荔湾区有的优势反而是“劣势”。一般来说，条件好导致土地价格高、居民改造意愿低，改造推进更加缓慢。

广州南站片区想要在广佛全域同城化中，抢赢荔湾，更快推进旧改是关键。

文章来源:乐居买房

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