【首分论市】2021年冷热分明！2022年“三稳当头”！

【首分论市】2021年冷热分明！2022年“三稳当头”！医婿   1、回顾2021年广州房地产市场，您觉得用什么形容最贴切？   从全年走势来看，2021的广州楼市很明显是个“先高后低、先扬后抑“的年份。   从商品住宅的成交数据来看，前5

  1、回顾2021年广州房地产市场，您觉得用什么形容最贴切？

  从全年走势来看，2021的广州楼市很明显是个“先高后低、先扬后抑“的年份。

  从商品住宅的成交数据来看，前5个月，除了2月份因为春节假期成交数据稍微低一些以外，其余几个月份基本都是平均过百万平方米、过万套的成交量，延续了2020年下半年那个量价齐升的态势，但是在6月份房贷收紧和限价从严之后，市场就高位回落至七八十万平方米的水平，并在金九银十这个传统营销旺季掉到谷底，成交只有6000余套，虽然在最后的两个月因为限贷、限签政策的边际松动和开发商的以价换量网签有所回升，但总体就是一个“先高后低，先扬后抑”的走势。

  2、2021这一年，可以说是政策贯穿全年，按照时间顺序从年初到年末进行梳理，有哪些影响广州楼市的热点事件（政策）发生？

  总结2021年的广州房地产市场，我认为有六个方面值得我们去重点回顾：

  新房限价政策从严执行：

  4月新穗六条出台，明确对新房销售实行价格指导；5月限价落地，保障全年房价增长在5%以内；7月深化执行，要求商品楼盘最新一批次的价格必须比上一批次备案价下浮3%……可以这么说，新房限价政策贯穿了广州楼市全年，也决定了广州在2021年的房价走势。

  个人房贷审批放款难：

  2、3月份，严查经营贷流入楼市、严查首付款自有资金来源；6月份，小额贷款公司不得开展“过桥贷”、“赎楼贷”业务，多家银行暂停接收二手房贷业务；第三季度，房贷放款排队时间超过6个月。可以看到，尽管2021年末房贷政策有所松动，但是全年房贷是偏紧的一年。

  房贷收紧政策背后，除了配合房住不炒，矛头直指过去几年快速提升的居民杠杆率和银行不断上升的房贷规模。如何稳妥实施房地产贷款集中度的管理将是未来几年行业避不开的话题。

  人才购房门槛不断提高：

  2月南沙、黄埔非户籍人才购房需提供本地劳动合同和半年流水。4月2日新穗六条出台：人才购房限售3年、4月21日人才购房须提供12个月社保，黄埔人才住房政策自2021年8月2日起取消，8月17日）晚，广州南沙区发布《关于调整人才及港澳居民购买商品房政策的通知》新政规定，持卡人才在南沙购买住房，需在符合广州市商品住房限购总套数规定：户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在我区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。

  人才购房政策收紧，直接让部分区域的楼市熄火。比如南沙区在人才购房政策收紧之前，基本上一个月都是2000多套的新房交易量，而在8月份收紧之后，成交量基本都在1000套以下。

  二手房调控层层加码：

  4月21日，除从化、花都外，九个区域个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5；8月31日，广州市住房和城乡建设局发布关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知，公布了首批96个热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。这两个政策，效果立竿见影。

  增值税2改5之后，6-8月，二手房交易量下降到8000多套的平；交易参考价出台之后，9-11月，广州二手住宅的交易量下降到了只有五六千套。从2020年下半年到2021年上半年，广州二手房交易量基本都是1万多套的水平，等于调控后的二手成交量对比高位打了个5折左右。

  三轮集中供地先热后冷：

  第一轮供地标48宗成交了42宗，国企、民企参与的热情都很高，报名房企超过60家，热门地块有20家房企集中竞投，部分地块只能靠摇号决出胜负。第二轮供地，市场温度明显降低，48宗土地有25宗流拍，民企纷纷选择观望，国企和央企开始占据拍地市场的主角。第三轮拍地，17宗地块成交13宗，国企拿了9宗，央企拿了3宗，民企只拿了一宗。

  土地市场这种冷热变化，也深刻地反映了2021年在三道红线、房地产贷款两集中等去杠杆政策的影响下，行业资金环境发生了重大变化，暴雷现象增多，让全行业房企都在思考怎么“活下去”。

  城市更新防止大拆大建：

  2021年围绕城市更新有两个政策值得关注：8月31日，住建部正式发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，明确了“拆建比不能大于2、拆除面积不大于现状面积20%”等城市更新红线。

  在此之后，广州旧改放慢了步调。10月20日，广州响应发文《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，明确持续探索超大城市有机更新之路，积极稳妥实施城市更新行动，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，杜绝运动式、盲目实施城市更新，保护、利用、传承好历史文化遗产，防止大拆大建。

  据克而瑞机构统计，截至2021年底，广州全市共有496个旧村正在启动改造的相关工作，其中已经有162个旧村改造已经确认了开发商主体。从2022年开始，预计未来几年会有较大体量的旧村改造项目进入市场供应，按照原来的节奏，预计2022年广州有54个旧村改造的融资区商品房项目入市， 2023年预计有115个旧村改造项目入市。随着新的政策精神的出台，预计很多旧村项目商品房入市的节奏将会放缓，更新改造的周期将会延长。

  新的政策形势下，企业想要做好旧改，沿用传统房地产开发商的角色已经不再吻合，做好城市运营服务商才是出路。

  3、 即使政策频出，不过从全年数据来看，2021年广州楼市表现是不是依旧亮眼？为什么呢？走势图如何？成交从哪来？价格降幅明显吗？

  从全年来看，得益于上半年以及年末的冲量，广州全年商品住宅签约面积将近有1200万平方米、接近11万套，其实同比2020年网签量是增长了大概8%左右的。价格方面，今年全年的商品住宅成交均价大约是3.3万元/平方米左右，是广州均价第一次超过3万元大关，而去年的均价只有2.9万左右，可以看到整体均价水平是有一个提升的。这主要是因为从2020年下半年到2021年的上半年广州房价出现了一波的快速上涨。

  不过，从全年价格的走势来看，其实也是分化的。上半年房价的主题还是涨，下半年则是降价声音不断。特别是进入金九银十之后，全市除了中心城区房价还能基本维持稳定，近郊、远郊的楼盘大范围地出现了降价的现象。根据克而瑞统计，2021年9月到11月143次开盘加推，其中有45批次是降价发售的，大概就是1/3的样子，降价幅度普遍是在10%左右，个别幅度大的项目可以达到20%左右，这种以价换量的现象一直持续到了年末。

  从成交结构来看，2021年广州新房成交量排行前三位的区域分别是增城区超过2.6万套，黄埔区1.6万套和南沙区1.5万套，另外番禺区也超过了1.1万套，花都区接近1万套，这五个区的成交占比达到了全市的7成。中心五区里面，越秀成交最少，只有几百套。

  4、2022年，广州楼市的政策调控会更倾向哪个方面？对于2022年广州楼市有何预判？

  预计2022年广州楼市的调控政策整体上将会保持稳定性和延续性。根据因城施策、动态微调的调控策略，新一年政策主要看点有两个：一是在房贷政策上如何支持和满足合理的购房需求，二是围绕新的房价调控目标如何制定新一年的预售价格指导（限价）标准，预计以上两个政策的优化空间都会较2021年下半年更有灵活性。

  经历了2021年四季度政策面的边际松动，我认为2022年广州房地产市场的展望关键词就是“稳”：一是政策维稳，“稳地价、稳房价、稳预期“的调控目标对于上行市场和下行市场都是适用的，上行的时候限制多一些，下行的时候维护多一些；二是量价回稳，2021年下半年量价齐跌的调整已经基本探明市场底部，随着政策边际改善，成交量价也将回到一个相对稳定的正常状态，但因应当前的宏观环境和调控常态，2022年实现超预期表现的难度会很大；三是地市求稳，2021年的三次集中供地，国企央企拿地的占比一轮比一轮大，2022年如何激发民企拍地的积极性，除了期待民企的经营大环境改善，土地招拍挂政策如何调整至关重要，市场需要有更多的信心。

  5、从行业层面，对2022年的运行发展有什么预判？

  市场，分化加剧。核心城市走势趋稳，迎来政策边际放松的喘息之机，而地方政府怎么去维稳市场，是我们关注的焦点，比如热点城市集中供地的规则会不会以改变，限价政策有没有可能微调，限贷政策如何在压抑投机的同时保障刚需等等，都是看点。三四线内城市还会持续深度调整，经过这两年的市场教育，我想大家已经明白，由于行业周期的改变以及城市需求基本面的限制，三四线房地产市场很难重现之前的荣光，不管地方愿不愿意，对土地财政、对房地产的依赖度都会不可避免降下来，如何转变发展模式，找到新的可持续发展之路，是地方一定要去思考的问题。

  行业，洗牌加剧。2021年我们已经看了一批房企因为资金链承压出现了各种负面的暴雷信息，如今尽管金融信贷方面的政策有所缓和，但是三道红线和房地产贷款集中度管理是一个长期要求，人民银行的最新表态是继续稳妥实施房地产金融审慎管理，行业依然面临着艰难的去杠杆考验，已经暴雷和可能暴雷的企业的问题解决还需要时间。在问题得到根本解决之前，我们很难断言市场已经走出了危机。另外，从2021年规模房企的销售目标完成情况来看，曾公布目标的房企业绩目标平均完成率只有88%，截至12月末有8成房企没能完成全年业绩目标，销售回款也面临着巨大的考验。在2022年这个洗牌之年，我认为“负增长、收并购、国家队”是最令人瞩目的三个关键词。

  文章来源：克而瑞广佛区域

文章来源:克而瑞广州区域

清明节签名 http://www.xinzhiliao.com/sj/chunji/33020.html