知识城新房供应“井喷”，房价还能跟得上吗？

知识城新房供应“井喷”，房价还能跟得上吗？李煜的诗   没想到，去年新盘稀缺的知识城，今年竟然迎来“井喷”。   据粗略统计，今年知识城至少将有7个全新盘入市，刚需、改善都有份，连“鸽”了许久的巨无霸汤村旧改项目也已在今年年

  没想到，去年新盘稀缺的知识城，今年竟然迎来“井喷”。

  据粗略统计，今年知识城至少将有7个全新盘入市，刚需、改善都有份，连“鸽”了许久的巨无霸汤村旧改项目也已在今年年初开盘，想在知识城置业的购房者一下子陷入“选择困难症”。

  同时，知识城这些年还频频出现在各种政策、规划中，存在感十足。

  在很多人的眼里，知识城一直属于“山旮旯”，但距离2010年正式奠基开建以来，知识城也已经发展了12年的时间。其现状究竟如何？乐居君决定再到板块内转一转。

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  历经12年 新城初具规模

  乐居君此次去到知识城，最大的感触就是一个字：新。

  走出何棠下地铁站，放眼望去，全是崭新的写字楼和小区，马路宽广，四处绿意盎然。

  相较于番禺创新城、南沙横沥岛等规划前景美好，但现状依然一片空白的区域而言，知识城在城市面貌上已然领先了一个阶段，“新城”初具规模。

凤凰湖

  在最关键的产业方面，知识城将按照“一核两心，两轴多园”的空间布局打造，目前已经入驻了百济神州、康方药业、粤芯芯片、创维智造、宝能新能源汽车、小鹏汽车以及航空轮胎大科学中心等重大项目。

图片来源：中新广州知识城“十四五”发展规划（2021-2025年）

  在不久前发布的广州市2022年重点项目计划中，涉及知识城的项目达到63个，远超科学城、老黄埔等片区，说知识城是黄埔区的“宠王”一点也不为过。

  而在生活配套上，知识城的建设也不“含糊”。巴塞罗那国际医院、知识城南方医院、中山大学附属医院等医院陆续入驻，还引入了广州实验中学、华南师范大学附属中学、广东外语外贸大学附属知识城实验小学、广州新侨学校等学校，商业方面则有缤纷城、城南邻里中心、悠方购物中心等，应有尽有，自成一城。

值得一提的是，随着时间的推移，知识城的面积也在不断扩大。

  2010年，中新广州知识城正式奠基开建，彼时其规划范围以广河高速为界，至北部与白云区交界，面积123平方公里。此后，知识城在2019年和2021年历经2次扩容，分别纳入了新龙镇全境和长岭街全境，目前知识城的最新规划面积达到232.18平方公里。

  面积扩大的同时，知识城的地位也逐步提升。

  2018年，知识城上升为中国-新加坡双边合作项目；在2019年的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，知识城被纳入大湾区的高水平科技创新载体和平台；2020年，国务院批复同意《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035年）》，赋予知识城开展深化改革、先行先试的历史重任。

  可以说，这里要前景有前景，要产业有产业，要配套有配套，也难怪朋友圈里知识城的地产销售和中介从来不缺广告语，知识城确实有被“吹嘘”的资本。

  02

  人气依然有所不足

  不过，乐居君此次前往知识城也发现，这里单论城市面貌已经十分现代化，但还远称不上“繁华”，说到底，知识城依然缺了些“人气”。

  哪怕去到生活配套最齐全的知识城中区，街上的行人依然是屈指可数，就连在何棠下地铁口的城南邻里中心里也显得十分“冷清”。

  如果说是乐居君前往的时间不对，那我们就用官方数据说话。

  根据第七次人口普查数据，知识城所在的“三街一镇”（九佛街+龙湖街+新龙镇+长岭街）常住人口约17.7万人，放到232.18平方公里的面积计算的话，知识城的人口密度约为763人/平方公里，远低于黄埔区2612人/平方公里和广州2512人/平方公里的人口密度。

  要知道，对于一座新城来说，人口数量的多少，直接影响到了当地的基建规模、产业发展和生活配套等各方各面。在当前的区域竞争中，人口数量也已经成为了“硬指标”，它直接体现了区域的吸引力。

  那知识城目前的吸引力欠缺在哪？最突出的，还是在交通方面。

  知识城距离广州最中心区域珠江新城的距离约为50公里，无论是自驾还是地铁出行，通勤时间都在1个小时以上，而目前途经知识城的地铁线仅有1条——14号线，每隔10分钟才发一车，前往珠江新城换乘的21号线还有快慢线之分，若是不掐准地铁时间点，通勤时间还会更长。每天2小时甚至3小时的通勤时间成本，相信很多人都无法忍受。

图片来源：领导留言板

  当然，若是住户们本身就在知识城或知识城周边上班，自然就没有这些烦恼。但要注意的是，知识城目前尚未建设有高铁站或机场，而其距离广州东站、广州南站和白云机场的路途也十分遥远，这对于出差或旅游需求较大的人群来说，无疑也十分劝退。

  庆幸的是，不久前广州市公共资源交易中心公布了一则知识城至中心城区快速通道（人才大道）的招标计划，该通道全长约20.9公里，双向6车道，连接知识城、奥体、金融城、琶洲、生物岛等重点板块，建成后将大大缩短前往中心城区的通行时间。

  另外，知识城也规划有号称12分钟便能到广州东站的地铁37号线，不过，该线路目前仍属于远期规划，距离建成恐怕还有不少的时间。

图片来源：领导留言板

  除了交通问题以外，知识城在买菜问题上也短板不小。

  先是在去年年底，就有万科幸福誉的业主在领导留言板上抱怨“中新知识城几十万人没有菜市场”，主要问题体现在九佛市场拆除后，新市场完全没有规划，要买菜只能在附近的小超市或生鲜连锁店排“长龙”，生活十分不便。

图片来源：领导留言板

  而到了今年年初，又有幸福誉业主表示小区附近摆摊问题日益严重，甚至还有现场活禽宰杀，屡次投诉都未见整改。

图片来源：领导留言板

  无独有偶，龙湖双珑原著附近流动商贩占道经营的问题也在几天前上了电视，居民反映，虽然绿地城凤语湾配备了一个大型的肉菜市场，但里面的商品价格都比较高，因此“平靓正”的流动商贩深受欢迎，但这也带来了堵塞交通、污染环境的问题。

图片来源：《今日一线》栏目

  03

  新盘井喷，知识城即将供过于求？

  整体而言，用“远大新”来形容知识城十分贴切，而这样的区域，自然也赢得了不少置业者的青睐。

  根据克而瑞数据，截止至今年2月底，知识城板块的住宅库存为3178套，去化周期为9.3个月，虽然在黄埔区内去化周期最长，但放到整个广州来看去化成绩已十分亮眼。

  不过，知识城能否维持这样的去化速度还很难说，因为在未来5年内，知识城板块的潜在供应总量达到440.5万㎡，位居黄埔区榜首。海量供应下，知识城可能会迎来“供过于求”的局面。

  仅仅在今年，知识城预计就会有7个项目入市，包括龙狮住宅项目、知识城·印象星城、知识城投资+凯德住宅项目、时代德信知识城ZSCN-E2地块项目、越秀知识城ZSCN-E3地块项目，以及升龙学府上城和珠光镇龙东旧改项目两大巨无霸旧改项目。

  其中，龙狮住宅项目、时代德信项目和越秀项目均为低密改善型项目，且越秀项目和时代德信项目楼面价都已突破2.7万元/㎡，未来售价自然也不会低。

  说到价格，在过去5年间，知识城板块的一手住宅均价只涨不跌，从2017年的12975元/㎡涨到了2021年的25959元/㎡（克而瑞数据），价格已然翻番，随着上述几个改善型项目的入市，知识城板块的均价无疑还会继续上升。近日，还有消息称知识城某新盘的备案价已经突破了7万元/㎡。

  但是，就目前知识城的居住条件和人口数量而言，真的能支撑得起稳步上涨的房价吗？

  欢迎在评论区留下你的看法~

文章来源:乐居买房

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