周刊｜拆迁博弈走向规范化

周刊｜拆迁博弈走向规范化register_globals   全国各地旧改中，“留守户”成为绕不开的话题。   这是一场关于拆迁户、开发商、政府、村委的多方博弈，影响着旧改项目的推进进度。   不过，随着城市更新发展越发成熟，各

  全国各地旧改中，“留守户”成为绕不开的话题。

  这是一场关于拆迁户、开发商、政府、村委的多方博弈，影响着旧改项目的推进进度。

  不过，随着城市更新发展越发成熟，各项政策不断完善，这场博弈也终将走向规范化。

  这里需要说明一下，并非所有不签约的拆迁户都称为“留守户”。

  而是特指在签约率达到一定比例的情况下，拒绝合作或签约，阻碍项目顺利进行的住户或单位。

  个中原因，或因为拆迁补偿、回迁标准、个人特殊情感等问题引起争议。

  01

  各地频现“网红留守户”

  关于留守户，不单单是项目自身问题，早已成为网络热议话题。

  近年，各地隔一段时间，就会出现典型的留守户事件，吸引大量网友围观。

  如在2020年，广州海珠涌大桥留守户，就瞬间成为全市热点，更一度吸引大量市民前往“打卡”，对该住户日常生活造成不少困扰。

  图源：广州乐居

  对于不愿意搬离的原因，有媒体也曾对住户进行采访。

  屋主表示，此前由于对相关部门提供的多套安置房源位置和朝向不满，所以并未达成共识，故选择留守旧房。

  留守原因，并非外界传言的“漫天要价”。

  图源：广州乐居

  类似事件，广州还有2015年出现的洪德路住宅楼，即网友盛传的“立交圈楼”。

  另外，深圳也曾出现这样的“网红留守户”。

  2013年，深圳龙华樟坑华侨新村68号烂尾楼，如一座孤岛伫立深圳北站附近的空地上。

  公开消息称，这栋七层的楼房曾被谈到2000多万的补偿，不过仍然是被户主拒绝了。

  深圳北站 图源：深圳市轨道交通

  坚守多年，最终该住宅楼在2017年正式拆除。

  可以看到，在上述的事件中，并没有出现“强拆”手段，这是城市发展进步的表现，也是尊重产权平等博弈的体现。

  但是，如何避免更多留守户的出现，尤其是保障民生工程顺利推进，需要政策的不断完善。

  示意图

  02

  留守户与名校的“拉扯”

  留守户的存在，更关乎安置房的建设与公共配套的兑现。

  近两年，黄埔旧村改造一马当先，大部分项目已进入具体实施阶段。但自去年开始，就有多个项目发出相关公告，称留守户影响工程正常推进。

  如珠江村的官方微信号，在去年9月发出《致珠江村全体街坊的一封信》。

  内容称，项目拆迁补偿签约率已超97%，但仍有部分村（居）民未签约及交付房屋，阻碍了河涌改造升级以及整村清拆工作。

  如此一来，回迁安置房的开工建设进度将会被拖延，造成整村可得经济利益损失，严重损害了村（居）民的合法权益。

  图源：珠江村旧村改造

  由于该项目，还没正式进入兑现阶段，对其他拆迁户影响可能较小。

  不过，在黄埔区多个进展较快的项目中，甚至是融资房已经入市的项目中，也存在相关问题。

  这意味着，留守户的存在，影响的不止是拆迁户，也有商品房置业者。

  如茅岗西旧改项目，按照规划将配建1所中学、3所小学、4所幼儿园，满足村民、居民日常教育所需。

  目前，西华片区一期已经回迁，塘口、沙井首开区复建房也将于今年陆续封顶。

  但由于部分留守户未能搬迁腾空，导致塘口片区小学未能如期动工，导致开班读书时间遥遥无期。

  塘口片区小学规划图（最终以官方发布为准）

  同样情况，也出现在南沙大井村改造项目上。

  今年2月，大井村官方公众号@大井村微服务发表了一封给大井村留守户的信。

  文中表示，“由于至今未签约的留守户，已经严重影响了广铁一中在南沙区的建设推进速度”，并呼吁留守户“尽早签约，早日建设新大井，早日享受优质教育资源。”

  图源：大井村微服务

  03

  “双95”新规，有望破解难题

  这样的难题，已有城市提供新解决思路，未来或全国大范围实施。

  2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，于2021年3月1日起实施。

  这意味着，深圳旧改跨入更加完善的法制化和流程化的新时代，保障和加速了旧改的进行，缩短解决留守户的长周期问题。

  截图来源：深圳市城市更新和土地整备局

  新条例最受关注的是，打破了原本征收必须满足的“双百”标准。

  “双百“标准指的是区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议。

  这相当于，只要有一个权利主体反对，旧改就无法进行。

  而新条例创设了“个别征收+行政诉讼”制度, 规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。

  城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

  示意图

  这等于给难题“撕开缺口”，提供了处理空间。

  随后，广州也跟进了相同条例，在去年7月发布的《广州市城市更新条例（征求意见稿）》中，也提及了一样的“双95”新规定。

  截图来源：广州住建局

  条例一发布，就有旧改项目将其用于实处。

  去年8月，黄埔区沙步村改造项目发布消息，将对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体裁决，收回宅基地使用权。

  原因是，项目整体签约率已超98%，已符合“双95”的规定条件。

  图源：广州沙步旧村改造

  未来，留守户的解决路径将会越来越清晰。

  城市更新不易，在法规越发完善的同时，也需要降低预期，多方努力，方向一致共同促进改造快速进行。

文章来源:乐居买房

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