杭州楼市的新规的确带动了二手房成交量！后市预期相对保守谨慎

　　01、前言为何房地产救市不从降房价入手，反倒从降低门槛下手？今年以来，各地不断出台楼市调控松绑政策，降首付、降房贷利率、放松限购、限售，却没有一个地方降低售房指导价，不但如此，还有奇葩的限跌令出现，为什么呢？

　　对于普通的消费品来说，降价可以促进销量，去库存；但对于投资品来说，降价只会迎来抛售，房地产如今的属性投资或投机性很强，一旦降价将迎来抛售；首先抛售的是投机者，然后是投资者，剩下是自住者。因为抛得晚的损失较大，由于大量的房子是用支撑的，随着房价的下跌，银行不可避免要收房进行法拍，以免金融崩溃。那么银行可能会成为较大的抛售主体，靠谁出来接盘呢？02、杭州楼市的新规的确带动了二手房成交量5·17杭三条出台之后，杭州二手房明显热闹起来了。或者说，想卖房的和想买房的这两拨人，心思都活络起来了。所以有人问：杭州楼市真了不得，这才出一次牌，行情就忍不住反弹？那第二手牌到底还出不出呢？先看数据：杭州二手房单日成交突破300套关卡，这给市场不少信心。新规后一周，工作日5天日成交量均超过200套。从贝壳数据反馈看，带看量增长了约102%，其中有门店带看量增加了3倍。再看现象：沉寂多时的截图成交，也再次流行于朋友圈。像奥体、申花都晒出了高价成交的定金截图。结论是：新规的确带动了二手成交。但是不是所有二手房都能接盘呢？我认为那些高价截图成交的二手房，特别要小心。小心PS，小心魏姐，小心左右手互倒。

　　楼市里，一单就是几十万上百万的生意，什么镰刀都会使出来。反而是那些默默无闻的、低价平价成交出去的二手房，可信度更高。我是这样理解这次新规的：不是为了让杭州二手房涨价，而是制造出一点点紧张情绪，让原本打算想买二手房的刚需、改善，赶紧入手上车，同时为那些想卖房、又苦于卖不掉的房东，打开一点点行情窗口。关于当前楼市调控的核心思想，还是一个以稳为主，也就是不许房价大涨大跌，但是在平稳范围内，房价下跌和上涨都是允许的，这个下跌幅度，应该是5%到15%之间。上涨的幅度，应该是在5%到8%左右。一般来说，当房价上涨超过5%，就会触发警报了，等上涨到8%的时候，基本上肯定会有调控政策出来的。至于说为什么下跌的幅度比上涨的幅度要多，是因为当下房价整体的偏高的，所以允许下跌的幅度就会比较大一些。要知道，高的限跌令，是限跌15%，但是还没有见过哪个城市说允许房价一年上涨10%的，所以大家在买房的时候也不用焦虑，现在楼市这个样子，大家更多的是要考虑房价如果硬着陆了怎么办，而不是房价还会上涨。

　　还有再提醒一下大家，根据我的观察，底下实体产业的情况不太乐观，加上这个戴口罩问题反复，建议大家买房的时候，仔细地把自己的购房款，还有未来的如何还房贷，给仔细的考虑好，真的不要盲目乐观。银行的朋友，说他们变法拍房的数量比以前多了，这说明断供的人开始多起来了，而这些人应该不是炒房客，炒房客的资金链没那么脆弱，这些人多半都是刚需。就是那种本来计划200万买房，后来看着看着就买了300万的房子，然后他当时想着自己的收入能上涨，结果收入不但没有涨，反而还减少了，于是就凉凉了。不管房价涨还是跌，你能守住这个房子的一个关键点，就是能按时还房贷。否则还不上房贷，你的房子就只能法拍，一法拍价格就会被压得非常低，你会损失非常惨重的。一定程度上，「杭三条」出台的目的就是拉一把二手房。从近期的反馈看，效果还是产生了一些。关于二手房，一个是二手新政出台，政策层面已经触底了，政策拐点明确了，站在房东角度，当地在帮忙增加变现。另一个是，可以肯定，如果二手行情又起不来，一定会继续出台刺激政策。我个人对杭州楼市二手市场的后市预期，相对比较保守、谨慎乐观。03、棚改去库存根本都不现实这几天有不少房产专家在喊，全国新房库存量创新高了，说是要再来一次涨价去库存了。实际上这个可能性几乎为0，是个根本不可能的事情。当前的环境和以前的环境，已经完全不同了。2015年棚改去库存的时候，国内人口出生还是高峰，当时放开二胎的时候那些人口专家都还反对，认为放开二胎会导致人口大量增加，但现实很残酷。一个棚改去库存，年轻人生育的能力直接被干没了。再加上当下的居民杠杆率，也不是2015年那会能比得了。现在房价比2015年翻了好几倍，但是居民收入和2015年相比，涨幅却是寥寥无几，房价再涨接盘的人撑不住了。

　　当然了，主要是上面不给拨款了，底下想棚改，也搞不成了。过去的棚改威力为什么那么大的原因，那些拆迁户手上有钱并且还没有房子，他们就是刚需。现在上面已经大量的削减货币化安置了，当下基本上都是分房子，给钱的很少，并且就算给钱和前几年相比，也少了很多了。如果国内真的想要搞棚改去库存，那么就不会到现在为止，连限购都没一个二线年棚改去库存开始那一年，那一年光降息就有5次，降准也有5次，并且全国范围内，除了一线城市以外，所有的城市都放开限购了。现在这些都没出来，棚改去库存根本都不现实。

　　另一方面来说，其实这次到底救没救楼市，有认识银行工作的人去问问就知道了。问问他们银行的对公里面，有没有把钱贷给那些民营的房企，如果说到现在都还没有把贷给那些民营房企，那么大家觉得这次救楼市会是真的吗？没有了民营房企，光靠那些国营房企，房价想要像以前那样大涨，根本不现实的。现在银行主要是把放给那些高专精的产业，到目前为止，上面还是坚持不把房地产作为短期刺激经济的工具。希望这次真的把人们从炒房的情绪里面转到踏实做实业当中去，不然以后都不知道还有没有转型的机会了。04、总结现在大家买房，不是说房价怎么样，而是大家的还房贷的能力，一定要把这个考虑好。因为房价的涨跌不太好预测，但是你每个月还的房贷，都是定死了的。如果你买房时，房贷过高了，你每个月还房贷的压力非常大，当下经济这个样子，你又突然失业了或者降薪了，你的风险就非常大了。我们假设你买了一套300万房子，100万的首付，200万的，结果你才刚还了两年，你就失业了还不起房贷了，无奈房子被银行法拍，就算房价不跌，按照法拍房是0.7或者0.8来算，那就是300万的房子；你能卖出去个210万，到240万之间，而你只还了2年的房贷，大部分都还是利息，本金就没有还多少，再加上法拍的话，其他费用都是你出的，所以有可能你不但房子没了，还欠银行一些费用。这几天看到几个粉丝，因为口罩问题，导致收入大减，之前对自己的收入又比较盲目乐观，没有储备足够的月供，结果一步错，步步错，结局什么都没了。所以还是再提醒下大家，不管房价怎么样，月供一定要多准备一些，看目前国内这个情况，月供尽量能存个2年的金额，相对来说才能有些保障。不然的话，遇到突发变故，真的一点反应能力都没了，财富一夜清零。