2022年楼市如同今年春节一样“冷”楼市走向已确定

　　80后赶上了房地产的末班车，90后乘坐着房地产的快餐车，00后应该是最难购买房产的吧！从房价的角度去考虑，确实是买不起，但从另外一个角度考虑，不少的父母已经给00后的人群准备好了房产。

　　5年前我国的人均结婚年龄还是27周岁，今天我国的人均结婚年龄已经攀升到了29.6岁，即便是最晚89年出来工作，他们到了结婚年龄要买房，那时候房价还没有攀升，刚购买房产房价就迎来了快速的攀升，此时90后出来社会打拼，想要买房结婚，一个字难，两个字很难，三个字非常难。

　　根据国家统计局公开的数据显示，2021年全年商品房销售面积17.9亿平方米，商品房销售额度18.2万亿元，成交单价已经突破万元每平米。根据贝壳研究院公开数据显示全国65层平均房价为17,388元每平米，4个一线万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

　　中指研究院也公开数据显示4座一线座城市购房门槛在100~200万；8座三线万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，对于普通老百姓来说，需要不吃不喝，12.9年才能买得上房子，如果像北上广深、杭州、苏州、厦门、三亚这些城市，基本上不吃不喝30年以上才能买得起房。

　　2022年的春节已经过完了，今年的楼市呈现出不一样的“冷”，过去房地产的返乡置业，在最近这两年似乎消失了，一般春节前后的“小阳春”也不见了。

　　有人说受到疫情的影响，谁愿意去售楼中心看房？这只是很小的一部分因素，2020年受到如此严重的冲击下，老百姓还是争先恐后的涌进售楼中心，因为那时候的房价正在迅速的上涨，买到就是赚到，国人买房心里是这样的，追涨不追跌，如今房地产遇冷了，谁又愿意去买房呢？

　　克而瑞2月1日发布报告显示，1月29个重点城市，整体成交面积1,429万平方米，同比下降46%，北上广深总成交量为285万平方米，同比下滑和环比下滑分别为38%和21%。

　　北上广深除了上海的整体成交量还算是可观的状态，单月成交面积130万平米，环比增长43%，比去年2月份以来成交创下新高。

　　二三线城市整体成交量出现了大幅度的回落，总成交量为1,143万平方米，环比下滑41%，同比下滑43%，在新一线城市中，成都经历了消沉后，2021年1月份迎来了爆发，成交面积150万平方米，佛山武汉紧跟随后成交量为80万平方米，其他城市也就这样了，半数以上成交面积不足50万平方米。

　　成交量下来之后跟着的就是成交价下来，这是所有商品的规律，根据中值研究院发布的数据显示全国103个城市平均成交单价1.6万元每平米，成交价格出现三连跌。13座城市不管是新房还是二手房，都出现了三连跌的局面，包括了贵阳、昆明、北海、哈尔滨、南宁、南昌、烟台、唐山、邯郸、宜昌、德州、衡水、桂林。

　　住房需求，根据央行公开的数据显示，目前我国城镇居民住房拥有率达到了96%，户均1.5套，其中拥有两套及以上住房的家庭占比为41.5%，如果一个家庭拥有两套房子，我们都觉得还是正常范围内，但拥有三套及以上住房的是干嘛的？肯定是涉及到炒房因素。

　　根据西南财经大学调研报告显示，目前国内房地产空置率约为22.3%，空置房产套数8,500万套。国内的商品房市场已经处于供大于求，2021年全国百城新建商品房库存面积5.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，所以国内根本不缺房产。

　　2017年国内房地产投资购房者占比为75%，到2020年比例下调到40%，而到了2021年下半年主要是以解决刚需住房为主，失去了投资者的支撑，单凭刚需购房者能推得起整个房地产吗？

　　土地市场，土地是房地产的风向指标，面粉的价格下降了，面包的价格自然就不会上涨。2021年，22城重点城市实施“集中供地”，第1轮土拍结果非常漂亮，多处城市频繁出现帝王没有别的原因，正因为是房地产形势一片大好，众多房地产企业认为可操控的空间还是挺大的。

　　第2轮土拍出现了，180度大转变，流拍率达到了32.4%，北京、广州、杭州作为土拍大户，流拍率也接近50%，溢价率仅有15%以内，全国300城平均溢价率为14.8%，根据中泰证券研究所数据显示2021年，前10个月土地出让金，只有浙江、江苏等8个省份呈现出增长趋势，其他23个省份土地出让金都呈现出下滑状态，包括了云南、新疆、海南、黑龙江下降幅度达到了50%以上。

　　2021年全年300城土地出让金总额为5.62万亿元，同比下滑9%。有13个省份，2021年的土地出让金同比下滑20%，包含了云南，新疆，黑龙江、蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁。

　　楼市的政策，2021年楼市出现这么大幅度的降温，完全是政策进行全方面的调控，根据中原研究院统计数据显示，2021年楼市共计调控次数652次，出台的政策有三道红线、两道红线、二手房参考指导价、限购、限售、限贷、限价、等众多政策的调控下，整个市场在2023年下半年迎来了拐点，根据数据显示9月新房成交单价迎来近77个月首次拐点。

　　易居研究院预测未来几年房价，都会呈现出相对较弱的趋势，整体房价由涨转为下跌1%，迎来本世纪最大“拐点”。

　　社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高、最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

　　中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化。根据第7次人口普查数据中显示，目前国内的人口主要都是流向于长三角，珠三角，京津冀这些地方去，未来这些地区还是有很大的发展潜力的。

　　2022年整体的房价走势已经确定拥有人口净流入的城市，未来整体的潜力还是在的，对于人口净流出的城市只能出现有价无市的局面，未来二手房新房都会出现无人接盘的尴尬局面。