业内人士：2020年楼市这些变化值得注意

　　依然是调控主要方式，总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在。

　　张波表示，城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨压力向下行压力转化；另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市调控松动的概率会有所提升。

　　官方坚持“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确。张波指出，这意味着2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房企融资从紧的状况预计仍会延续。

　　2020年房企“借新还旧”的现象仍将会普遍存在，这是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力。同时，由于融资难度增大，2020年房企融资成本的亦将保持高位。

　　值得关注的是，由于部分房企追求前期过度追求规模，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险也在不断提升。2020年通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。

　　加之，二线城市对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，这些原因都会促使房企继续回归一二线。

　　不过，业内预计2020年商品房销售规模开始减缓。2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不断提升。

　　社会，人们对于居住的要求也在不断改变。一方面接受租房的人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断发展改变。2018年以来，全国用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。张波指出，从安居客线上用户二手房的找房偏好来看，二居室和三居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定发展，生育政策的不断放开，2020年预计三居室的首改需求将会继续稳步上升。