中央四部门联合出手！楼市3个大招来了

　　时间进入了10月份，进入了现今年第四季度，过去的三个季度，整个楼市持续沉寂在低迷的阴霾之中。

　　或许是为了在四季度打一个翻身仗，或许是想让楼市在10月份迎来转向，在放假前两天，中央四个部门央行、银保监会、财政部、税务总局联合出手，祭出了三条托底楼市的措施。

　　首先是央行与银保监会在9月29日晚上宣布，放开6至8月份新房价格环比、同比均持续下跌城市的首套房利率下限，至于放开多少，任他们自主决定。

　　这一条在昨天本号发布的文章中央部委最新表态！楼市的底，破了中，有专门分析，大家可以点击文章标题进行查看，在此就不多赘述。

　　自现今年10月1日起，下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即5年以下含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　无论是放开部分城市的首套房利率下限，还是下调首套房公积金利率，强调的都是首套房，二套房利率维持不变。

　　比如公积金下调后，有人计算过，以公积金100万元，30年、按等额本息还款方式计算，累积30年月供减少2.95万元。

　　在同一个城市出售房屋重新购买，退还个人所得税。这一招力度大小因城市而异，从目前全国的情况来看，获利最大的应该是北京。

　　按照国家的规定，房屋买卖的个人所得税，是房价差值的20%，但目前除了北京的极少数城市在执行外，其余都是按照总价的1%来执行。

　　财政部与税务总局下达规定，从现在到明年年末，卖二手房会退还个人所得税，这对于卖方和买方，都会减少不小压力。个人所得税名义上是卖方缴纳，但大多数情况下，卖方强势，要买方缴纳，或者协商各自按比例承担。

　　以全国普遍执行的总价1%的个人所得税税率来看，如果是在深圳，成交一套总价1000万的住宅，个人所得税10万元，可以减轻10万元的压力，当然对于能够买得起千万价格住宅的人来说，这一点还不够他们塞牙缝。

　　再看北京。北京是以房价差值的20%征收。若张三几年前以500万买了一套房，现在以1000万出售，差值便是500万，个人所得税得100万。这100万现在退还，那力度非常大。对于北京楼市构成重大利好。

　　整体来看，央行、银保监会、财政部、税务总局两天内三个大招，都是以降低购房成本，试图提振楼市。毕竟，当下的楼市太需要提振了。

　　再看卖地收入：财政部数据显示，前8个月全国土地出让收入33704亿元，较去年同期下跌了28.5%。

　　卖地收入无论对中央还是地方，都是主要的钱袋子，特别是级别较低、产业相对薄弱的城市，土地财政依赖度非常高。

　　过去几年，在房价不断上涨的背景下，土地价格也是水涨船高，卖地收入一年高过一年，2016年全国卖地收入37457亿元，2021年全国卖地收入87051亿元，翻了一倍多。

　　从数据来看，无论是住宅成交量还是土地成交量，在现今年都迎来了“猛回头”。这种“猛回头”看似只影响楼市，但对经济的影响更大。

　　换句话说，透过现象看本质，提振楼市的最终目的，是提振经济。因为，我们的经济目前对房地产依赖度还非常高，我们的财政对卖地收入依赖也同样高。

　　房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。

　　有专家计算过，我国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。

　　在今年受国际环境纷繁复杂与国内疫情多点散发影响，我们消费下挫，制造业受困，各行各业都受到了不同程度影响。

　　以前还只是房企高喊活下去，现在连华为这样的科技企业也高喊活下去。任正非表示，全球经济已经进入了衰退期，要把寒意传递给每一个人。

　　本号的观点是，效果肯定会有一些，但很难改变当下楼市的基本面。因为，这些降成本的方式，此前都用尽了。

　　今年以来，政府方面：降首付用过，降息用过，降契税用过，放松乃至放开限购用过，给购房补贴用过，给公职人员摊派卖房任务用过。

　　楼市想要实现根本性转变，购买力复苏是第一位。民众的收入缩水，钱包干瘪，所有的托底措施都没有基础，都不管用。

　　市场预期方面，在全球经济更加复杂，疫情不知道何时才能结束的背景下，不确定性笼罩在每个人身上。

　　基本面改变方面，我们当下的房屋整体供应量已经大于需求。我们的房屋空置率全球第二，仅次于日本。与此同时，我们的人口正在转向。

　　8月1日，“国家卫生健康委党组”在求是》杂志上发表了题为谱写新时代人口工作新篇章》的文章明确透露：

　　随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。

　　这是影响楼市的长期因素，它决定了往后楼市即便有复苏，但巅峰时代已经回不去了，房地产已经进入了黑铁时代，春风得意马蹄疾的时代一去不复返。

　　想要复苏楼市，复苏购买力是第一步，也是最关键的一步。而购买力的复苏，需要建立在GDP增速恢复，就业率恢复等基础之上。从目前的国际与国内局势来看，这都需要时间。

　　其次是对高房价来一场实质性下降。购买力如果复苏，但高房价如果依旧，大多数人也只能望房兴叹，只有实质性降低高房价，让更多的人买得起，让更多的人的收入不再过多被房贷占据，才能释放消费力，推动经济发展。