2023年1月二手房市场月报：挂牌量环比降3成 均价微升

　　1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹近日在接受央视访问时表示，对购买首套住房加大支持。倪虹表示，对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。而对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

　　点评：从住建部部长的讲话来看，依旧延续“房住不炒”的主基调，不过也强调了置换型需求的合理性，特意提到了以旧换新、以小换大的改善型需求，这部分需求已成为绝大部分城市，尤其是一二线城市的购房主力。因此，政策对此倾斜将会有利于二手房市场的交易行为，从盘活整个房地产市场，推动楼市健康发展。

　　近日，绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策意见》。政策内容包括，延长部分房地产政策使用时间。各地可将购房契税补贴、价格备案、分批竣工验收等2022年出台的鼓励房地产健康发展55条政策时效延长至2023年底。继续推进房屋拆改和房票使用。全力推进2023年第一轮房屋拆改500万平方米，其中住宅类拆迁不少于300万平方米且房票使用率不少于60%，房票使用范围扩大至二手房。

　　点评：绍兴市拆迁房票使用范围扩大至二手房市场，将会对二手房交易带来巨大利好。从当前的房地产交易中，尤其是一部分二三线城市中的新增需求相对减少，那么拆迁将会极大的推动新增需求的入市，那么房票覆盖到二手房市场，从而会使部分拆迁人群可以选择位置相对更好的区域选房，或者在拆迁当地无新房的情况之下，也能够享受“原拆原迁”需求。

　　1月18日，据济南市住房和城乡建设局，为促进房地产市场平稳健康发展，济南市进一步优化房地产市场政策措施。对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。该政策于1月19日起执行。

　　点评：济南的此项政策可谓是限购政策的变相放松，尤其是拥有多套住房的购房者，可以不需要出售多套房产进行名额的腾挪，变相也会是响应了住建部领导呼吁的“以小换大、以旧换新”的鼓励性政策，从而利好置换人群的购房需求。

　　11月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局发布关于公开征求《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》意见的通告。其中，《深圳市共有产权住房管理办法》指出，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。共有产权住房实行产权封闭流转。本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况，逐步将常住居民纳入供应范围。

　　点评：深圳市共有产权住房实施闭环流转，会一定程度的影响到二手房市场住房供应，从而降低城市二手房市场的供应。对于深圳市可交易的二手商品房相对稀缺的情况之下，进而加剧城市的供需矛盾，不过共有产权房闭环管理会利好低收入家庭未来申请。

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：春节期间作为传统的楼市淡季，叠加当前楼市低迷行情，新增挂牌量大幅减少和在架时长明显上涨。不过，看房需求热度在连跌7个月之后出现反转，尤其是春节期间的看房热度出现明显的上涨，其中北方城市的返乡置业需求带动这部分城市的热度提升，三年的疫情放开后，今年返乡置业的重启也对低能级城市起到了不小的作用，东北三省和郑州的需求增幅尤其明显。

　　据58安居客房产研究院统计数据显示：2023年1月，全国40城二手房在架套数在185万套左右的水平，环比减少16.2%。每年1月份都是传统楼市淡季，经纪人回家过年导致挂牌量出现急跌的情况，并且市场依旧处于低迷状态，房东挂牌意愿也持续处于地位，也间接影响到的挂牌量低迷。

　　2023年1月，全国40城二手房在架房源中，1房和2房中小户型的房源占比持续出现回落，其中四个一线城市也是出现类似情况。其他大户型房源占比出现了一定比例的增长，三房的占比增幅相对为最大。

　　2023年1月，全国40城二手房在架时长突破90天，达到91天，环比上月上涨11.5%。春节期间，经纪人回家过年，房源更新速度的降低一定程度的减缓是导致当前在架时长快速上涨的首要原因，但是当前房源销售周期拉长是不争的事实。

　　2023年1月，全国40城二手房新增挂牌量为25万套，环比减少31.39%。全国新增挂牌量持续出现大幅回落，原先挂牌房源尚未去化，市场活跃度低影响房东挂牌意愿。

　　2023年1月，全国40城二手房看房需求热度指数为0.76，环比上月回升9.7%。当前购房者需求热度指数在去年5月之后连跌7个月之后首次出现上涨，并且在传统的楼市淡季出现回升，和部分城市返乡置业需求回升相关。

　　2023年1月，全国40城二手房挂牌均价为20176元/平方米，环比上涨0.29%。本月二手房挂牌均价出现小幅提升，在架房源结构出现一定调整具有一定相关性，其中8万元/平方米以上的房源占比出现一定增长，真实房价并未上涨。

　　2023年11月，全国40城二手房各价格段中，1万元/平方米的房源占比减少0.1个百分点，而8万元/平方米以上的房源占比增加0.1个百分，其他价格段房源并未出现变化。不过从房源数量绝对值来看低价房源数量减幅会明显较大。从而推动均价上涨。