20年前的中关村房地产调研报告今天看来更扎心了魔幻的现实

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　这报告是为了配合拿地写的，因为1999年国务院批了个文件，要求加快中关村开发，于是这里成了北京最火板块，全北京的开发商都跟苍蝇似的围了过来。

　　摘几个数据吧，当时中关村有18万科技类员工，简称“村民”，中关村的民工。其中拥有房产的占20%，一半福利分房，一半自己买的商品房。还有10%的不知道怎么算，央产房居多还不能上市的，所以就标成了有房。

　　也就是说，中关村不用交租房钱的占30%。另外70%中，自己租房的是50%，住单位宿舍的20%。

　　这些人中，博士30%，硕士35%，本科25%，另外10%才是高中以下或无学历。哇塞，这在当时绝对是学历最高的买房人群了，知识就是财富啊。

　　另外是年龄，这统计得不太准，只写了35岁以上的占比76%，其他没有了。现在我估计也是这比例吧，毕竟当时的房价才几千块，现在10万起了。

　　收入，在1.8万购房人群中，月入5000以上的占比80%，月入1万的占60%，月入1.3万的占43%。当时为什么要设个1.3万的档？可能是如果以1.5万为界的话，超出的人就不多了。

　　但这是2000年啊，普通人也就每个月1000多，中关村的调研起步就5000块了。不过这是买房人群，挣得少的确实买不起，哪儿都一样。

　　后面的基本都是租房数据了，太长太多太复杂，当年我怎么会有这么大的精神头儿弄这些？当然也不是我弄的，都是小年轻们去受累，和今天一样，没人在惜他们。

　　魔幻的地方就在这些数据里，我敢说，只要把当年的租金加个0就是今天的数据，几乎未变。比如在租房的这群人里，平均租金1800，在当年很贵了，远超平均工资。可是，根据调研，租房人中有70%的租房成本在700块钱以下，90%的在1000块钱以下，那说明什么？说明当时两极分化已经很严重，大佬们住豪宅，民工们住城中村，现在也一样。

　　另外，有70%以上的租房村民不住在中关村附近，其中25%在上地、清河与小营等地区，10%北至昌平；15%的在望京东部甚至顺义地区；10%的人在西部石景山至门头沟地区；5%的在南二环至丰台地区；北西东二环内的租房者不到5%。我估计这数据今天也能用，什么时候都是少数人占据地段最好的，挣得少的连租房都得远远的，攒钱买房。

　　目标购房人群也有意思，先是统计了已购房者的面积，平均101平，不小啊。但70%买的都是70平以下小户型，还是两极分化。但最受欢迎的户型是120平两居室，没问题，到现在也受欢迎，就是买不起，什么时候都买不起。

　　唉，这可是22年前的北京，就已经排除月入5000的了。其实那会儿的房价不算多高，中关村标杆华清嘉园也不过是6000左右，二期才7/8000的。但那会儿的开发商就认为他们买不起呗，能怎样。当年的5000块，约等于现在的3万多吧，开发商还是认为他们买不起。

　　最终结论是购房人群为租房者中占比达40%的硕士以上人群，户均月收入2万元以上的，也就是单身2万，两口子也得每人1万以上的。这些人的购房最强烈，70%准备在一年内买房。因为以60万购房中位数计算，他们一年时间就基本能攒出首付了。当年的2万收入约等于现在的月入6万，一年够吗？

　　当然还有个数字，就是在租房人群的低收入者中，80%的期望值是在中关村附近，出现总价30万元以下的小区。只能说理想可以有，只是至今没实现……