最近楼市发生了几件怪事……

　　这个事情在投资市场上引起不小轰动，因为之前调控的大基调是禁止机构参与投资房产的，怕炒作严重，房价失控。

　　但现在证监会带头，打开了私募基金-房地产的融资管道，而且在文件中写道，除了可以投资保障性住房、商业经营用房、基础设施，还有存量商品住宅。

　　后房地产时代，能赚钱的项目本就不多，地方如果出现稳定且高收益的项目，一定会先考虑到城投这个亲儿子。

　　其次，当下房产投资如此透明，想投房直接买就好，低利率+不限购，门槛很低，为什么还要通过机构之手多一道程序，多一些成本。

　　现在整体的房地产风险，积聚在银行和地方库存，如果能借私募机构之手，引资金入市，把这些垃圾债务以及库存转移掉，那便有盘活市场之大用。

　　比如某城市想处理一批烂尾楼，地方没钱去解决，这时候就可以引私募入场，继续开发落地，然后再卖出分红。

　　亏钱的永远不是庄家和大户，而是散户，是一个富人鼓动，散户跟进，三七分成的模式，那么房地产投资私募也很可能演变成这样。

　　房地产私募投资作为一个新鲜物种，要经历很多，很可能沦为地产冷淡地区托起楼市的一把武器，所以我劝你未来看到相关信息，尽量避开，不要硬着头皮碰镰刀。

　　据北京日报报道，为了维护购房者权益，规范房地产市场秩序，2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。

　　只要交了定金就成功了80%，因为大多数人后来冷静下来想反悔，考虑到大几万钱退不出来，也就硬着头皮把房子买了。

　　北京这次整个大区所有在售新盘签订“30天无理由”，有两种可能，一种是扩大客户基础的营销“套路”。

　　另一种就是实打实的改革，借楼市复苏之际，彻底扳平买家和卖家之间的权益地位，也算是市场一点小小的进步。

　　我们号称有多么庞大的房地产市场，是几个发达国家的总和，但很多制度到现在为止依然没有进步，无论是预售还是公摊，即使这种保护购房者的退定金，都无法普及。

　　第三件事是网上传得比较火的一个数据，讲的是住房和城乡建设系统动员了260多万人用时3年进行普查，摸底全国房地产。

　　于是有读者拿着数据风尘仆仆过来找我说，子木老师，马总说的就是对，房子如葱，这么多的房子人怎么能住得完，房价一定会跌的，对吗？

　　这6亿栋又不是全指城市里的商品房，其中也包含了工业用房，写字楼，其他商业用房，也包括广大农村的自建房，后面这些房就占好几个亿。

　　这个地方房屋密度极高，我当初调查评估，甚至能把全深圳的人装进去。但这么大的库存对深圳楼市有影响吗？

　　因为深圳人不愿意去住，深漂也不愿意去住……一城之隔，便是两个世界，可惜如此简单的道理，到现在很多人依然无法理解。

　　人口红利是消失了，人们也不愿意生了，比如上海最新统计生育率只剩下了0.7，就有人说上海楼市不行了……

　　参考韩国，全球生育率倒数第一，然而首都首尔人口每年都在维持正流入，源源不断年轻人进入首都，人口占比已经高达全国1/5，房价在疫情后依然出现拉涨的行情。

　　所以两极分化下的平行世界拥有不同的风景线，中国房地产也绝不是用A除以B那样简单，一切均源于“比较”。

　　比较人口、产业、土地、金融、政策……尤其在不可思议的房地产库存和日渐凋零的人口这种大趋势下，我们更应该把目光放在那些被淘汰的和即将被淘汰的城市。这才是比较严谨的学术参考。