刚刚央行宣布降准!第三轮楼市大周期箭在弦上
4月15日傍晚,中国人民银行发布《中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率》,宣布决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率
为加大对小微企业和“三农”的支持力度,对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行,在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上,再额外多降0.25个百分点。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。
不管是苏州、南京、东莞这些高能级城市,还是秦皇岛、菏泽、兰州这些低能级城市,无一不加入了救市大军。
这救市,是从去年9月底开始,央行针对楼市提出“两个维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益)这个新提法开始的。
还有部分城市试探性地做了降低利率、补贴税费等小打小闹的放松,和一发力就变成“一日游”的政策。
今年1月份,央行某位领导急吼吼地呼吁,要“把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方”。
2月份,居民中长期减少 459 亿元,同比多减 4572 亿。这是自2007年有数据以来,中国居民中长期首次出现负增长。
谁曾料想,几乎把房地产奉为“信仰”的中国人,扛住了金融危机,顶住了2015年的最严调控,偏偏在信贷宽松的2022年初,开始不敢买房了。
当商品房库存面积连连上升,2021年商品房去化周期攀升至20.08个月,上涨势头直奔2014年的历史高位后——
一次,是08年金融危机爆发,央行发布《关于扩大商业性个人住房利率下浮幅度等有关问题的通知》,宣布将首付比例从 30%降到20%。
另一次,是2014年-2016年第二周期,央行多次下调最低首付比例,从30%降至25%,再降至20%。
从打响降首付第一枪的三线城市菏泽,到干脆使出棚改大招的二线城市郑州,再到松绑限购的上海,以及传言中要提高指导价的深圳、广州。
降低交易税费→人才/人口购房鼓励政策→限售放松→提高限价→下调房贷利率→下调首付比例→限购放松
数据显示,今年一季度,百强房企操盘金额同比大跌 47%,业绩甚至不及 2020 年的同期水平。
留不住人的地方,如广大的县城和部分弱二线城市,青壮年劳动力争相流出。人都走了,更遑论购买力?
引发这轮楼市下行的一大原因,是信贷上“三条红线”等调控下的房企去杠杆,即“供给侧结构改革”。
据国海证券测算,相比起十年前动辄过15%的净利润水平,房地产在十年来持之以恒地挨锤下,日渐萎靡,利润水平成功腰斩。
根据克而瑞监测的98家样本房企数据,2021年与2022年债务到期规模分别约13.8万亿元、12.6万亿元人民币,为近十年来的小高峰。
毕竟,这座城市历经涝疫两大灾,面临的已经不仅仅是土地财政的问题,更是涉及社会稳定的大问题——
由于房企资金链断裂,全市共有25249套房子面临停工和延期交付的风险,这已经占去年成交套数的28%。
地产的商业底层逻辑彻底改变,我们已迈向“峰值右肩”时代。3个关键词:减量、分化、结构性机会已经出现。
应当认识到,“房住不炒”并没有动摇房地产“支柱产业”的地位,其仍是稳增长、扩内需的关键力量。
在疫情拖累下,今年GDP增速要求5.5%(2015年GDP增速仍高达6.9%,而2020年GDP增速只有2.3%),地产投资增速起码要达到2.1%以上。
这个同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费,对GDP增长的贡献率接近20%的行业,不会轻言消失。
如果以人均GDP突破1万美元为时间节点,我国房地产业占比较美国、日本等分别低2%和1.7%。
今年3月,北京二手房网签17085套,环比激增106.8%,虽同比仍下降超过20%,但与2019年同期比有所上涨。
- 标签:第三轮楼市调控潮
- 编辑:贾贵
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