我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

买房问题请私信提问

提问：雕叔，铁粉求教～1、尚东尚筑目前就读的是东湖洲小学，大龙中学？中介说东湖洲小学据说是市一级，大龙中学是省一级，学校具体怎么样？2、首套首贷，预算300以内，想要电梯，地铁，次新房，楼龄不要太大，孩子1.5岁，对学位有需求，个人很中意在老黄埔黄埔花园两房可改3房的户型，但除了D栋，其他2+1成交预计要310-320去了，预算有点超了，或者东荟城小三房290，想说是否可以考虑尚东？3、如果考虑尚东，北向12层小三房多少可以入？

明明是阳光灿烂，睛空万里，现在竟然已经是乌云密布了，下着像豆一样的大雨。

回答：您的问题太宽泛了，雕叔尝试帮您梳理一些思路：1、资金预算几多？总价300万，还是320万以内，买房子首先要确定的是自己的基金预算，这就是有多少钱办多少事的逻辑2、购房目的真是只是为了学位？还是会考虑通勤距离、以及楼龄新旧、以及开发商品牌、以及未来的成长性？这个点上，我们真的要想清楚，或者让雕叔帮你想清楚也行，呵呵3、有了上面的两个维度的约束条件，才可能确定区域板块和楼盘，一会是尚东尚筑、一会是黄埔花园，一会是东荟城的混乱的思考路径，呵呵4、至于什么楼层什么价格可以入，这个小区带什么学位，这都是在第1、第2条之后的很详细的细枝末节，以及怎么砍价、怎么保证交易的安全性、流水不够怎么补作一句话：方法和思路比问题本身更有价值，虽然您的问题没有直接回答道，但是雕叔提出的上面4点，才是真正的授之以渔，而不是授之以鱼希望有用！！！

提问：雕叔，在关注越秀区的学位房，想问下，华侨外国语的学位房60方的淘金华庭可以接盘吗？单价六万左右，也不自住，纯粹因为楼龄新一点，其他的实在是太老了，下不去手

回答：你是投资对吧？是我就不建议了，快400万的预算买一个2房投资其实不太合适，行情来了大概率会多个100多万，试问到时候有几个下得了手买500多万的60平学位房，60平比上不足，比下有余，有点尴尬。更建议你去金融城鱼珠老黄埔科学城万博一带买网红盘，流通性好很多

提问：雕叔您好，请问业主要求给30万定金，同贷书出来后再给30万定金可以吗？有风险吗？交易总价600万，业主有两次抵押共310万。

回答：一般定金给一次30万就差不多了剩下的钱流到过户当天再给吧出了同贷还给他30万，合同没有约定的话就不用理他遇到关键时候业主催你你就哭穷卖惨吧，没事，该装就装交易完了大家以后都是分道扬镳的定金这种能少则少，对你来说是好事，钱进了卖家口袋万一他房子给临时查封了？或者卖家跟你最后又想来个反价不卖大家扯皮半天，你的钱一时半会拿不回来就很被动了

提问：雕叔，太阳广场 西南向 3楼100平电梯楼 2楼为架空层，楼下商铺，这两天有太阳观察了一下下午1:00-3:00可以晒到太阳，其他时间就被高楼掩埋了。购买主要是投资+预自住。娃还在肚子里，暂用不上学位。但以后还是会换房的,不知道升值空间怎么样，3楼会不会以后难出手，加上已经是20年楼龄的小区。忧虑呀，求回答。565w总价是否可以购入

回答：户型其实还挺好，有点双龙抱珠的感觉，这个户型在天河北的老一代产品中算好的了，当然不能跟芳草园、伊顿18相比了提两点建议：1、小朋友还没出生，为啥现在就考虑学位房，其实不用难么急；2、投资的话，550-600万总价来看，在天河北已经买不到投资属性的好房子了，最起码要去到800万以上才有可能；3、这套房子是3楼，不建议买，流通性上会存在问题，我心里很清楚

提问：雕叔，首付70多点，首套首贷，工作地点珠江新城，小孩接近2岁。有什么推荐的吗？学位别太差，楼龄尽量15年内，今天看了万科新里程和旁边的龙光，感觉首付也不太够，也不知道这边怎样，前期看过番禺市桥和长隆的自在城市花园及 白云黄边的金碧雅苑，还有亚运城，不知道怎么选择，同时又希望后期能增值，看到你有推荐番禺的东华花园，但家人觉得有点旧

回答：70万的首付，倒推就是230万左右的总价，一般这个预算去上一个好的学位挺难的，要么就是一些老破小，亚运城倒是一个选择，追求学位的话，毕竟有铁一学位加持，但是呢，那边的房子不好涨，因为盘子太大，房子太多，竞争太多了，而且也是一个孤岛，没有太多产业加入，睡城定义至于其他的话像自在城市花园，刚需盘没有地铁是一个比较大的硬伤，不如黄边的金碧雅苑，还可以享受下嘉禾望岗这个北部交通枢纽人流疏散的利好东华这个就见仁见智，价格已经足够低了。还有一个可以看下的是海珠的第一金碧，有杠杠，周围配套很不错黄埔那2个盘涨了一些，如果要追的话要深挖，可能更多是要在交易条件上作文章了。

提问：雕叔，请问天朗明居和黄埔花园两房，不考虑预算，投资角度选择哪个为佳？谢谢！

我爱的人名花有主，爱我的人惨不忍睹。不是在放荡中变坏，就是在沉默中变态。

回答：投资里面有个很重要的概念叫错配。比如豪宅区里你买90来平的3房一卫，上车区你去买一个130平的大3房，后续接盘的人很少。所以还是要看你预算，如果你考虑刚需面积的，比如七八十方的话，就去天朗更好。如果是去到100多平的3房2卫，那就去黄花更佳。当然只要选对了板块选对了，都是能挣到钱的，如果行情来了，天朗黄花挣不到钱，那基本整个广州百分之90的楼盘都涨不上去了。。。。。

提问：雕叔老师好。我也去了这个月您在深圳的线下讲座，平常也一直关注您发表的动态看法。觉得非常有道理。我的情况如下：原有一套布吉大芬桂芳园6期76平2房。17年310万购入，购入后一直未涨，终于在今年有些许补涨。现在同水平房子挂盘价380左右。今年原计划卖掉大芬房子后，和女朋友一起在福田购置小两房作为婚房。因为看着房价在涨，因此着急就先掏空6个钱包并找亲戚四处借钱先上了车。本来想着布吉房子卖掉后即可还上，但是715突发新政对未满5年，打击太大，一下市场冷淡，再加上未满5年，突然卖不出去。随着布吉的补涨，现在我的房子的挂盘价345万已经是小区最低，但是到现在12月份，空有偶尔看房人员，仍然没有意向买家。现在找亲戚借的钱当时说好了3个月就还，但没有计划到楼市新政现在钱还不上十分愧疚，并且家里人压力都很大，自己心里更加难受愧疚。再加上每月2个房子的月供一起2万多，现金流非常非常紧张，现在借贷无现金流。我自己的目前的想法：1.感觉布吉未来已经没有多少涨价空间了，因此考虑还是先卖出。如果抵押一部分钱出来改善现金流，担心最后涨价还抵不上贷款的摩擦成本。因此没有选择这条路。2.手上无积蓄加入借债月供，压力很大，对父母亲戚更是愧疚。因此希望尽快摆脱这个情况。3.担心经济压力太大会严重影响生活的幸福程度。特别是刚刚成立的小家庭。我的提问：1.布吉大芬是不是确实没有太多空间了？2.我是今年继续在目前小区最低价的基础上，继续降价以求快速卖出？还是再等一等市场有没有稍微回暖的情况？比如您一直提到的明年小阳春。3.或者您有其他更好的建议谢谢

回答：看了太多打新哪个套利空间最大?500万买哪里升值最快?这类快餐式提问，能触动我的问题已经很少，今天却被你的提问触动了，因为它真实，诚恳，不功利，又充满信任。我们活在到处都是投资客的世界里，快忘了深圳还有无数不求暴富、只求安稳的普通人。煽情结束，回复问题。桂芳园六期76平两房，16年市场价300万，底部徘徊四年，今年终于洼地补涨100万。我在链家看到了你这套房子 ，四套76平挂盘价都在400万以上，69平都挂380万，你这套345万竟然无人问津，不奇怪吗?我看到链家把一套76平403万，一套71平400万的标为主推的必看好房，你这套76平345万的反而不是，不奇怪吗?你有没想过，你这套房子不好卖，不是因为不够便宜，也不是市场过冷，而是X家获得的利益不够而不愿去推呢?你有没想过，你看到的和中介告诉你的可能不是真实的市场，实际上调控后布吉在补涨，成交也在放量，你这套房子绝对不止345万，再降价甩卖更会血亏。我的建议，一是做抵押贷缓解压力，摩擦成本不过几万块，远好过亏几十万甩卖。二是向X家或X原妥协，让他们给你标上必看好房，帮你主推。我个人更建议第一条，相信我，坚持一年你的房子可以卖到400万。

提问：捶哥好，请用佛山认识包装修的租赁公司吗？

回答：两个错别字捶用，正确的应该是锤问，你懂得包装修的租赁公司，不就是那几个大品牌吗，蛋壳、自如，问问他们就得了

提问：雕叔，我买房主要为了孩子教育，之前一直想买西安，可是一直凑不够首付，就想实在不行买到铜川，因为是铜川人。家庭收入一个月一万二，买到西安又怕生活压力太大，雕叔觉得应该买西安便宜点的呢还是买到铜川好点的。刚需。

回答：房子的价值分为使用价值和附加价值，其中使用价值就是一般租房子的房租价，而附加价值有很多，比如教育、交通、医疗等，中最贵的就是教育附加价值，这也就是为什么学位房比学区房贵，学区房比没有学位的贵。省会城市之所以是省会城市，其一定是集结了本省最好的各种资源。尤其是教育资源，好的学校基本都是在省会，毕竟大城市人才多。而且大城市因为就业机会多，会吸引更多人来，人来多了购房需求就增加，这也促进了城市向郊区扩展。而三四线城市，因为经济发展本来就落后，吸引人才的力量有限，整体资源配置不够，房子的价值低，涨幅小。三四线城市中心区房子溢价严重，房价到一定高度会出现瓶颈，发展空间有限。省会郊区价格因为配套不成熟，价格还处于洼地，省会是一个省的文化、经济集中城市，具有优先发展权利，城市在不断膨胀，一旦郊区配套完善成熟，价格还能持续上涨。更加建议入手西安。

提问：雕叔，天河公园板块及琶洲磨碟沙板块，四房产品很少，那住这里的改善型业主，如果升级四房，会去哪里买房呢？！ 另外，请教800万-1000万左右的四房，比较推荐哪些小区呢

回答：您的这个问题，非常好，非常有借鉴意义，已经单纯的从这个房子多少钱，单价多少钱，升级为考虑一个片区和板块的客户群体、以及产品系列的问题了，我就喜欢跟具备这样的人打交道，哈哈天河公园还是有一些4房单位的，磨碟沙就肯定少之又少了，比如天河公园的东方新世界， 比如新世界东逸花园，比如隽园南向东南向望天河公园的120-130平的正规四房单位如果800-1000万要买四房，几个区域建议：琶洲东万胜围附近，广园路汇景新城、或者华景新城某些组团，如果要去到近郊，比如番禺、萝岗区府，那就大把选择了

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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