调控催生变局,广州二手房月度成交呈现“过山车”走势

调控催生变局,广州二手房月度成交呈现“过山车”走势amimisky最新地址,足球之最强十号位,地球到月球要飞多久, 广州中原研究发展部监测数据显示，2021年上半年，广州市二手住宅共成交75212宗（包含中介网签+自助网签）； 环比下降9.6%，同比去年大增57.2%（去年为疫情年）。 从历年成交情况对比来看，2021年上半

广州中原研究发展部监测数据显示，2021年上半年，广州市二手住宅共成交75212宗（包含中介网签+自助网签）；

环比下降9.6%，同比去年大增57.2%（去年为疫情年）。

从历年成交情况对比来看，2021年上半年整体交投氛围仍处活跃状态，客户入市热情普遍较高，成交量更是为近4年内同比的最高位。

广州中原研究发展部分析认为，2021年上半年广州二手住宅市场主要特征为：

（1）调控趋紧，客户市场预期逐渐转变。

广州楼市遭受多次政策调控的轰炸后，5、6月份整体市场交投氛围明显降温，市场预期已经逐步在转变，新增客户数量、带看量减少。

部分购房需求不迫切的买家入市积极度降低，购房更为理性，基本遇到合适价位的房源才会着手入市。

据监测中原数据显示，中原带看量呈现逐月下滑的趋势，其中6月份带看量更是环比净减43.7%。

（2）业主放盘积极性偏低，市面上新增盘源减少。

在增值税“2变5”的政策出台后，业主供应积极程度明显下降；

不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划，而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势，再决定报价策略。

因此，据监测显示，目前周均放盘量不足千宗水平。

（3）放贷时间延长，置换需求减少。

受到信贷环境的收紧的影响，多家银行贷款额度紧张，放款时间明显被拉长，至少需要3个月以上。

不少“卖一买一”的置换客户由于回款时间久，手上资金流有限，直接导致其置换需求有所受限。

01.

月度成交走势：

调控威力显现，

月度成交呈现“过山车”走势

整体看，2021年上半年广州二手楼市整体呈现“过山车”走势。

1-4月，广州二手楼市可言“火热”，月均成交量达15587宗（剔除春节月），远超2021年月均成交的10917宗。

但5、6月份由于受到政策调控+疫情双重影响下，市场成交出现巨幅波动，成交连续插水下滑，客户购房逐渐回归理性，6月份成交量跌至7794宗，为全年新低。

另外，70城房价指数的走势不难看出，目前受到疫情、调控的双重影响下，二手价格涨幅出现明显收窄的情况。

2021年5月，广州二手环比涨幅跌至0.9%，环比净减0.3%。

目前信贷环境、政策环境双双表现为持续收紧的现象，下半年出现松绑的可能性偏低。

因此，广州中原研究发展部认为，预计2021年下半年价格走势以维稳或微跌为主，难以复制去年涨价行情。

02.

市场成交热点分析

小户型成交增长，市场回归刚需

据广州中原研究发展部监测发现，2021年上半年，1房户型的房源成交大增，成交占比上升至12.7%，环比大幅上涨3.0%；

60平以下的房源成交占比较去年下半年增加2.6%，达18.8%。

而改善户型则出现明显下滑，3、4房房源成交占比分别为37.6%、11.4%，环比分别净减2.1%、1.1%。

广州中原研究发展部认为，大房源成交占比下滑主要有两方面原因：

一方面，随着信贷环境的趋紧，贷款难、放款时间长的问题逐渐浮现，放款时间基本延长至3个月以上，直接导致卖一买一的改善需求减少；

另一方面，2021年上半年，大户型房源整体调价幅度偏大，且业主叫价强硬，基本不存在议价空间。

而相反的是，刚需小户型业主叫价相对合理，且存在一定议价空间，导致客户接受意愿偏高，小户型成交占比增加。

业主放盘“底气”减弱，报价回归理性

受到增值税“2改5”新政及疫情的重挫，业主报价“水分”逐渐被“挤出”，盲目报高价的盘源只会处于长时间的僵持状态。

因此，从报价指数不难看出，目前业主报价逐步回归理性，指数已经连续多周处于下滑状态，整体下跌至45%左右的相对低位水平，较3、4月份净减10%左右。

对比新政前后报价变动来看，除花都区外，各区报价涨幅亦有明显下降。

其中，海珠、黄埔、天河三区变动环比跌幅最大，分别净减0.9%、1.1%、1.6%。预计后市随着政策的持续发酵，市场可能会出现不少笋盘源。

因此，未来一段时间市场可能会出现购房“空窗期”，建议买家可以加快入市步伐，避免错失“捡笋货”好时机

03.

区域成交

天河成交霸主易位，海珠抗跌能力强

对比2020年下半年，广州各区成交均出现下滑，黄埔、花都、南沙等区域跌幅明显，分别达21.7%、18.9%、21.2%。

而海珠则具备较强的抗跌能力，上半年仅环比下跌1.4%。另外，番禺以成交10402宗的成绩，抢走天河的去年成交榜首的位置。

区域需求轮动，番禺、海珠成交占比回升

黄埔、天河经历前段时间的告诉去化及调价过后，已经消化了不少优质盘源及客源，加上目前局部热点板块价格可能与现时板块价值有所出入，未来有可能出现“横盘”的情况。

因此，不少买家的目光开始往番禺、海珠等价格尚未出现大幅变动或者有可能出现“补涨”的区域转移。

据中原研究发展部监测显示，4、5月份番禺、海珠两区成交占比较去年净增2-3%左右，而天河、黄埔则较去年需求活跃时净减3%左右。

04.

分区点评

番禺区：

市场需求回落，

华南、市桥板块活跃度不及去年

2021年上半年，番禺区二手住宅网签宗数（中介网签+自助网签）为10586宗，环比下滑5.3%，番禺二手再次接棒成交霸主位置，整体成交占比出现稳步回升的趋势。

2020年年末，番禺成交占比基本能够控制在12-13%左右的区间。而截至2021年6月，番禺区二手成交占比上升至14.3%，较去年年底净增1.5%，整体成交依然保持高度活跃。

其中，广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福祈福新村、广州亚运城、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡等大社区楼盘，市场需求大，楼盘流转率偏高。

其中，据广州中原研究发展部调研了解到，由于祈福新村市场盘源充足，客户可选择性较多，增值税“2”变“5”虽促使新增盘源数量减少，但对整体二手成交影响较少，市场成交依然保持高度活跃。

目前祈福新村成交均价基本集中在27000-40000元/左右，套均300-400万元/套左右，对于刚需客户而言仍有较强的吸引力。

另外，需要指出的是，华南板块亦同样面临客户分流至一手市场的问题。目前华南板块整体供货充足，多个如越秀和樾府、保利悦公馆等多个新盘轮番入市，整体货源充足，客户可选择性较大。

而相反的是，在新政调控的持续发酵下，二手业主观望情绪加重，放盘积极性偏低，促使市面上二手盘源略显紧缺。

加上，番禺华南板块经历前段时间调价过后，目前板块优质二手房源出现“一、二手倒挂”现象。

因此，在多重因素影响下，不少客户将购房目光转移至一手市场。

天河区：

珠城业主议价空间增大，

天河北购房需求活跃

2021年上半年，天河区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为10192宗，环比下降9.5%；而网签均价为55240元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，2021年上半年，珠江新城板块虽然在去年年末时去化了一大波的优质客源、房源，但目前整体需求还是比较活跃的，市场仍处于供不应求的状态，价格也略有上涨。

但值得一提的是，随着政策、金融调控的大幅趋紧，加上疫情叠加影响，大幅降低客户的购房欲望，促使目前业主对后市信心有所减弱，心理价位也开始出现松动的迹象，慢慢出现让利、降价的行为。

据监测，目前部分珠江新城板块的房源议价空间可以去到3-5%左右。

另外，天河北板块则凭借雄厚教育资源保障下，市场成交保持活跃，需求亦比较稳定。

据中原数据显示，天河北板块二手带看量一直保持区域相对高位。

在这样的情况下，天河北板块业主叫价相对强硬，业主普遍不存在明显的议价空间，一般在3%以下。

除部分急售房源外，基本不存在大幅度降价、让利成交的行为。

越秀区：

疫情叠加新政威力显现，

东风东业主价格松动

2021年上半年，越秀区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为6870宗，环比下降3.4%；而二手住宅网签均价为48935元/平，价格仅次于天河区。

根据监测中原成交显示，名校聚集、教育资源丰富的东风东板块整体成交量依然明显高于其它非传统教育资源板块，客户需求量较大。

但是，据广州中原研究发展部调研了解，进入5、6月份过后，由于受到政策、信贷调控双重趋紧，加上疫情影响下。

东风东板块整体楼市交投活跃度亦存在明显降温，成交周期大幅拉长，客户入市回归理性。促使业主对后市信心减弱，叫价有所松动，愿意适当增大议价空间。

比如，锦城花园159平的户型，最高峰叫价可以去到1600万左右，而近期成交几套总价分别为1470万元、1520万元左右。整体议价空间在5%左右。

由此可见，在政策、信贷、疫情等多重因素打压下，市场预期发生转变，业主心态也不再强硬，开始调整价格，降价成交。

因此，客户可以把握该购房“窗口期”，抓紧“捡笋货”的最佳时机。

海珠区：

信贷环境收紧，

“卖一买一”客户减少

2021年上半年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为10282宗，环比下滑0.5%；而网签均价为42245元/平。

据广州中原研究发展部监测，上半年，海珠区整体成交跌幅较其它区域相比最小，成交排名更是冲高至各区第二位。

广州中原研究发展部认为，上半年海珠区抗跌能力较强的主要原因在于：海珠区目前市场价格相对合理，属于价值低洼区域，市场前景走势乐观，吸引了不少天河、黄埔的置业客户的目光。

另外，据调研了解，2021年上半年，海珠区“卖一买一”置业客户的需求明显减少，而刚需客户较前段时间有所增加。

根据中原成交显示，海珠区3房、4房及以上的改善型户型成交占比分别出现明显下降，占比分别下降至33.0%、6.6%，环比2020年下半年分别净减2.4%、1.7%。而1房户型成交占比大增，环比净增4.50%。

广州中原研究发展部认为，2021年上半年置换需求客户减少的主要原因在于：

一信贷趋紧，银行贷款额度紧张，放贷时间基本延长至3个月以上，直接导致打算置换的客户手上资金有限，促使需求被短暂抑制。

二、2021年上半年，海珠区优质小区业主叫价强势，盘源整体议价空间较窄，且整体调价幅度较散盘、楼梯楼刚需盘源大，促使客户接受意愿下降，成交回落。

荔湾区：

疫情影响，

客户购房欲望下降

2021年上半年，荔湾区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为4636宗，环比下降10.8%；而二手住宅网签均价为35697元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，受5、6月疫情的持续影响，荔湾区客户购房欲望有大幅下滑，据监测显示，中原二手带看量、新增客户数量较前段时间大减5成以上。

广州中原研究发展部认为，目前荔湾区疫情虽得到恢复，但客户整体入市热情不高，观望客较多，依然需要较长时间来恢复。

而业主在目前成交周期明显拉长、后市走势未明的情况下，议价空间有明显扩大，部分盘源议价空间甚至可以去到5%以上。

因此，有住房需求的刚需客户可以加快入市步伐，避免错失最佳的“上车”时机。

白云区：

罗冲围、机场路需求保持

2021年上半年，白云区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为7201宗，环比下降3.1%；二手住宅网签均价为30315元/平。

另外，机场路板块凭借价格低洼的优势，市场需求依旧相对活跃。上半年成交均价为31567元/平，其活跃楼盘汇侨新城、云宵楼成交均价分别为26853元/平、32399元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，上半年罗冲围板块市场需求持续活跃，客户入市热情偏高。

据广州中原研究发展部调研了解，上半年，刚需、置换需求的客户明显增多，月均带看量处于区域相对高位水平。

现时罗冲围板块二手盘源相对充足，报价合理。加上“富力系”的两大楼盘小区环境较好。同时，目前入市门槛偏低，套均总价在320万元/套左右，受到不少刚需客青睐。

05.

下半年预测：

市场价格维稳，

成交量或进入下行通道

2021年上半年，广州楼市经历多次政策的轰炸，政策调控、信贷环境双趋紧已是不争的事实，购房贷款利率甚至半年内出现4次上调。

若二手价格持续上调，官方可能会继续出台措施以稳定房价。

另外，需要指出的是，目前不少区域出现一、二手倒挂现象，市场同样面临一手分流的问题。

在这样的大背景下，市场预期已经逐步在转变，客户观望情绪浓厚，投资受抑，改善误伤，刚需无力，目前中原的新增客户数量、带看量也有明显下滑的趋势。

因此，预计2021年下半年二手月度成交难以冲击15000宗的高位水平，可能维持在9500宗水平上下波动，而价格大概率会呈现维稳的状态。

来源：广州中原研究发展部

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