长岭居规划中央公园住区,超高层大户型,伪豪宅的命?

长岭居规划中央公园住区,超高层大户型,伪豪宅的命?岳云鹏演的电影,fulao2,切割雕刻机, 广州第二批集中供地即将登场。 这一轮土拍大戏，黄埔预计将贡献5宗地，均在科学城片区，分别由长岭街、联和街、萝岗街联袂“出演”。 其中，萝岗街一宗，位于开萝大道以北、广惠高速以南（见下图）；另外

广州第二批集中供地即将登场。

这一轮土拍大戏，黄埔预计将贡献5宗地，均在科学城片区，分别由长岭街、联和街、萝岗街联袂“出演”。

其中，萝岗街一宗，位于开萝大道以北、广惠高速以南（见下图）；另外两宗在长岭居外环路C线以西、萝岭路以东，岭南林语以南：CPPQ-A4-2地块与CPPQ-A4-3地块。

黄陂片两块，一宗位于班岭村以西HBPQ-LD-5地块，即黄陂白头石经济社留用地商业综合体项目后面。一宗位于联和街广汕公路以北。

黄陂HBPQ-LD-5地块位置

五块地分属萝岗街（开萝大道以北）、长岭街（CPPQ-A4-2+CPPQ-A4-3）、联和街。

总体来说，这一轮黄埔集中供应的地块，区位优势并不明显，都比较偏，远离地铁。都有一个共同的特点，就是山多，生态环境相对较好。

其中，居于长岭居腹地的CPPQ-A4-2地块与CPPQ-A4-3地块，生态最佳，前后左右均为连绵起伏的小山包围。距离地铁长平站约2-2.5公里，相当鸡肋。当然，未来入住的业主，或许对地铁不感冒的。

这两宗地就是之前折腾多次的原规划元贝高教园地块。今天我们重点来聊聊这块地未来将会发生怎样的变化。

01

四年三次修规

经过多次规划调整，元贝地块最终变更为居住用地及其配套公服设施用地，功能定位为生态宜居社区（楼盘）。

2021年6月14日，元贝地块控规修编成果对外公布。

梳理元贝地块历次控规，四年间前后经三次调整，折腾了一圈，又回到卖地的老路。可以从下面四张修规图上的色块变化，可以直观反映出来。

2017年，长岭居控规：规划为居住用地，配套一所小学，及公共服务配套。▼

2020年5月25日，第一次修规成果：大规模调整为教育科研用地兼容商业商务用地（A3/B1/B2），彼时据称打造高教园区，拟引入港大。▼

2021年3月11日，第二次修规征询方案：港大流产，同时强化高教园聚集度，而不再四面开花，加之钱袋子吃紧，不得不再重启卖地模式。

这次修规后，绿地减少，宅地大幅增加，做大土地蛋糕的意图很明显。▼

2021年6月14日，第二次修规最终成果：地块布局结构，基本回到初版、一次修规方案，形成一个共识：保留中间绿地，缩减宅地规模。同时，地块更为规整、提升路网密度。▼

02

修规成果几大变化

比对3月11日公示的修规征询方案，6月14日公布的修规成果，仍有不少变化：

一、教育配套资源再次增加，两所18班幼儿园/托儿所不变，上一版本中的两所24班小学，整合为一所九年一贯制中小学，布局在地块北侧，用地规模也相应增加不少。据称，班级规模将达72班。从过往主打生态的高品质大型楼盘的惯常操作来看，很有可能会引进品牌学校。

二、根据地块内部道路，原来方案中的宅地有7块，比较零散，且大小规模不一，不利于整体开发和公服设施配套布局。在最终方案中，经过地块规整后，形成6块宅地，体量较为均衡。

三、经过规整后，宅地建设总量降低，同时公园绿地大幅增加。在布局设计上，形成了“中央生态公园”的布局，同时在南向原宅地、绿地与幼儿混合地块，调整为公园用地。

据悉，经过大幅调整后的公园绿地，将打造为元贝生态公园。通过生态屏障将原紧贴道路两侧的宅地大幅拉开空间，使得片区的舒适度将会有大幅提升。

四、在地块西侧新增了一条支路，提高了片区的路网密度。整体形成了5横（支路）3纵（次干道）的路网结构。

元贝地块航拍

03

高容积率，超高层大户型

还有一个很关键的调整：容积率大幅提高了！这是决定楼盘居住舒适度，进而体现楼盘定位的关键要素。

黄埔观察梳理发现，根据3月11日的修规征询方案，该单元地块由科研用地调整为二类居住用地后，容积率均为2.0，绿化率35%，建筑密度28%。

而根据近期流出的二批集中供地显示，CPPQ-A4-2地块与CPPQ-A4-3地块的容积率分别为3.5（包含中小学用地）、3.29（包括服务设施用地），大幅提高了70%。

如果剔除中小学用地和服务设施用地，这两块地的宅地容积率，或将更高。特别是北侧的CPPQ-A4-2地块，容积率估计将突破4.2。

前面讲了，调整后，大幅增加了绿地规模（包括农林用地），建设总量降低，而容积率又大幅增加，毫无疑问地要大幅提升建筑高度。

原计划打造低密度、中高楼层的住宅，或将出现超高住宅，比如49层？

之前黄埔观察提到，元贝地块调整为宅地后，将主打高端路线。如此操作，可获得较高的土地溢价——这一点，也可从侧面说明修规的原因所在。

一般来讲，超高层住宅，与高端路线并不匹配。不过，在周边山头林立，又有大型“中央生态公园”加持下，高层的视野和景观资源更佳。

为了避免超高景观洋房沦为刚需住区，据称此次集中出让的两宗地，面积段主打150平以上三四房改善户型，并对层高明确要求控制在3.1-3.3米左右。

是的，富人改善群体，要的就是环境和大尺度，离尘不离城。非浪费面积，不足以体现居住的品质与舒适度。

04

低密度伪豪宅？

元贝地块定位为“宜居生态社区”，建设总量97.63万平方米。长岭居腹地山岭之间，将诞生一个大型住区。

元贝地块以中间南北向次干道为界，分为东、西两大块开发。此次即将出让的CPPQ-A4-2和CPPQ-A4-3，位于东侧，总用地面积约21.8万平方米，计容面积约55.3万平方米。

如果剔除中小学用地和服务设施用地，大数约8万方，纯宅地约12万方，按宅地容积率4.2来算，计容建筑面积大约50万方。如按至少户均120方计算，预计可容纳约4200套。

从控规图可看出，西侧三块宅地规模，与东侧三块地体量，大致相当。也就是说，元贝地块的宅地总面积预计24万方，计容面积约100万方，可容纳约8400套大户型。

24万方，8400套，是一个怎样的概念呢？以科学城炒家网红盘万科东荟城为例，东荟城占地面积约17.7万方，整体容积率2.49，洋房共40栋（不含联排公寓），总户数大约6600套。

也就是说元贝地块比东荟城多1800套。按每栋两梯四户、49层来算，也就是多了大约9栋楼。

换句话说，你不妨想象一下，元贝地块未来楼距密度到底是怎样的，那就在目前东荟城的基础上面积增加7万方，增加9栋楼。

大概率，元贝地块楼距宽一些。但也不妨揣测：由于超高，在一片丘陵环伺中一堆直插云霄的钢筋水泥盒子，不少楼栋之间，可能仍无可避免地有些视线受阻，多少会有一些压抑感？进而品质度会有所打折？

总的来说，如果精心打造，元贝地块靠山景资源和超大户型，品质度或会高出周边楼盘一大截。但距离所谓的豪宅，可能还是有一定差距。

或许，它的志向，本就如此：远远算不上豪宅，只能玩点品质，吸引一波中等购买力的客群。

来源：黄埔观察

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