雅生活为“双千亿”目标负重前行?业务增长却盈利下降

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在迈向其千亿级平台目标的第一个半年，雅生活服务（(03319.HK)业绩表现亮眼。

8月16日，雅生活服务召开2021年中期业绩发布会。数据显示，2021年上半年，雅生活实现收入为人民币62.47亿元，较去年同期增长56.1%。集团的净利润增加52.7%，公司股东应占利润11.42亿元，同比增长50.7%；每股基本盈利0.85元。

盈利主要由于集团整体业务扩张，产生规模效应。截至2021年6月30日止，雅生活在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。规模稳居行业前列，蝉联“2021中国物业服务百强企业TOP4”。

与刚上市的港股中小房企依赖母公司不同，三年前就成功登录港股的雅生活有优异的第三方外拓能力。据管理层介绍，上半年第三方外拓新增面积（不含收并购）达3.51千万平方米。截至2021年6月30日止，来自第三方的合约面积（含成员企业）达4.4亿平方米，第三方合约面积占总合约面积的75.4%，位列行业领先地位。

雅生活表示，如果考虑期后收购山东宏泰贡献的合约面积，其集团合约面积已达6.2亿平方米。据悉。8月9日雅生活公告，旗下一家间接全资子公司收购了济南宏泰物业，后者主要深耕山东地区及华北地区，并且在校园物业、公共建筑等领域极具品牌影响力。

此次收购与其大规模扩张风格不同，更偏向于细分领域。雅生活方面透露，可以补强其在院校服务等门槛较高的细分领域的品牌影响力和服务经验，为后续在该等细分领域的市场拓展奠定基础。

盯上校园管理这个细分市场，与雅生活未来发展方向转变有关。雅生活服务董事会联席主席、执行董事黄奉潮在业绩会上表示，未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。由于住宅物业周期性受政策影响很大，未来公司会在非住、公建、商办全产业链布局。

转变产生的主要原因，一是大规模扩张带来了副作用，其盈利能力略降。上半年，雅生活毛利率为30%，较上年同期小幅下降1.9个百分点，与2020年行业平均毛利率(30.3%)基本持平，但与其2019年的37.6%毛利率相差较远。

二是主要业务之一物业管理服务毛利率较低，亟需拓展多元化业务。数据显示，2021年上半年，物业管理服务毛利率仅为22%，而外延增值和业主增值项目毛利率高，分别为40%与54.6%。值得注意的是，其业主增值服务收入较去年同期增长91%至人民币8.07亿元，也体现出这部分业务有较大的增长空间。

事实上，规模持续扩张、全业态项目管理探索是物企赛道的主要发展态势。雅生活置于其中，积极拓展非住宅领域，并为此成立了第五大产业板块——城市服务。2020年雅生活低调更名，由原来的“雅居乐雅生活服务股份有限公司”改为了“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。

从其近年的大收购事件也能看， 雅生活对非住宅业态的探索仍在继续 。2020年雅生活收购中民物业，后者涉足管理项目中涵盖了我国十大高楼之一的南京紫峰大厦、上海地标项目世博会中国馆等知名项目。另外，在其2020业绩会发布当天，雅生活宣布将斥资11.78亿元收购5家环卫公司部分股权， 一举布局华北区域、华中区域、沿海等一二线城市环卫业务。

升级为智慧城市服务商、进军城市服务万亿蓝海，让雅乐居集团更加看好这个物业板块。7月15日，雅居乐集团控股有限公司再次从绿地控股集团股份有限公司购买了雅生活的股权，收购完成后，雅居乐将持占雅生活已发行股本约54.31%。

雅乐居增持的另一头，是合作伙伴绿地控股的减持。这对伙伴于2017年雅生活上市前携手，彼时绿地将其一子公司股权以10亿转让给雅居乐，成为雅生活的第二大股东。但从2019年开始，绿地控股在不断减持雅生活，并于今年7月将其另一家物业子公司转让给花样年控股。

不过，虽然二者的合作关系不再密切，但日前绿地控股与雅生活仍达成五年战略合作，延续战略合作至2025年。 雅生活将为绿地控股开发的不少于3500万平方米的各类物业项目提供优质、多元的服务，并在城市服务、智慧生活服务、业主增值服务等方面积极开展合作。

对于未来的发展，雅生活管理层充满信心。此前在雅生活2020年度业绩线上发布会上，雅生活总裁李大龙提出了“双千亿”目标，在公司市值破千亿的同时，雅生活还要在现有的物业规模发展之上，孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。

受中期报影响，雅生活股价今日股价微涨，午盘涨幅2.4%，总市值约450亿，与其三年市值达千亿的目标，还有很长的路要走。

来源：界面新闻

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