南沙的未来,先从现在的「灵山岛」说起......

南沙的未来,先从现在的「灵山岛」说起......日语自考,国家是,烘焙培训周末, 最近，横沥岛的新盘越来越多，我们去的次数自然也多。 但基本上，都会有一个很有意思的现象： 横沥岛新盘的初次亮相，一般都是放在了和横沥岛相邻的灵山岛上。 比如此前的美的绿城江

最近，横沥岛的新盘越来越多，我们去的次数自然也多。

但基本上，都会有一个很有意思的现象：

横沥岛新盘的初次亮相，一般都是放在了和横沥岛相邻的灵山岛上。

比如此前的美的绿城江上沄启、铂玥明珠one等等项目，再到最近的建发明珠湾玺。

原因很多，但最多的一个原因，也许是这个：

灵山岛的开发进度还是肉眼可见的快，更接近未来模样的现状可以让购房者更有真实感。

从而对目前仍处于开发起步阶段的横沥岛，有更多的憧憬。

比起横沥岛，灵山岛的事实性更强。

灵山岛现状

而如果将视野再放大点，从2014年灵山岛尖正式开发算起，如今明珠湾起步区已经建设了7年。

它的现状如何，灵山岛的事实性有多厚，某种程度上可以看做是横沥的借鉴对象，也是南沙在快速发展中的一个缩影。

所以借着工作之余，我们好好在灵山岛待上了大半天。

01

先讲一个故事。

2019年下半年，板块内首个开盘项目金科博翠明珠正式开放示范区，彼时，是我们真正意义上第一次去到灵山岛。

那时候的灵山岛，给我们留下的更大印象是：

整个板块的城市界面不够好，除了陆续在建的项目，应该还有散落在它周边的各种基建工程。

说白了，仍像一片大工地，有点类似如今的横沥岛。

所以那时候我们对于板块并不算特别看好，一个原因在于主要还是停留在规划面，另一个原因在于南沙对于绝大多数广州客户会产生购买上「天然的屏蔽性」。

但如今，灵山岛变化确实大了。

比如住宅区，除了去年才亮相的华丰金湾，绝大多数的住宅基本都已经是已成品，会让人更为直观猜想未来填满人之后的境况。

至于商务区，一幢幢大楼显露出来的框架，跟它们的效果图也渐渐接近了。

甚至也有一些项目已经投用或即将完工。

尤其是在横沥岛看过去，灵山岛商务区的商务氛围感已经出来了。

挨个对照，可以辨认出中金岭南、星河发展大厦、利通一期、粤海广场和越秀IFC……

如果进展顺利，这些大楼都会在近两三年内交付投用。

但这并不是我们所关注的重点。

如果说住宅区和商务区的兑现周期，更多需要依赖于各位开发房企的推进能力。

那么一个板块的基建设施和公建配套能否快速到位，丰富的功能规划，才是决定一个板块真正价值的核心因素。

溜达上一圈，会发现临江休闲空间、学校、公交车站都已经安排上了。

江灵路小学

江边的休闲道

对灵山岛来说，这些配套的落地，会让整个板块不再冰冷，而是有了更多的参与性和可塑性，也让未来的烟火气有了想象空间，从而抵达最终的星辰大海。

看上去，灵山岛算是进入到一个1.0版的兑现期。

但仅此而至？

02

显然不够。

需要理解的是，现在的灵山岛虽然看似接近规划图，但还在生长和发育，并没有进入到更为关键的2.0版本。

何为2.0版？

现在，灵山岛至少给出了城市界面的正面答案，剩下的，就是产业厚度和烟火气的。

前者决定了板块未来的天花板会有多高，后者决定了板块居住上的含金量，两者叠加，就是楼市最坚实的基础。

而看回现在，目前灵山岛虽然商务区开发进展顺利，但目前各大商业综合体依然还没有进入到一个集中投入使用的阶段。

究竟有多少企业进驻，这其中又有会多少重量级的，产业进驻的形式究竟是内外兼修，还是仅仅是个壳？

这一些，都悬念待解。

只有等到一个个头部企业正式进驻，灵山岛的力量才会真正显现，才能判断它的产业厚度，到底有多深。

至于烟火气，目前依然不够。

这一趟灵山岛之旅，给我们最大的一个感受是，路很好开，景色很美，城市界面很新，但确实人气不足。

在更多楼盘尚未交楼的情况下，这样的短暂缺人是可以理解的。

但随着未来各大住宅小区的陆续入住，这个板块，能不能真的让足够多的人住在这，并在人多的基础上依然井然有序。

这一点，决定了这个板块的居住上限。

同时，比起蕉门河这些地铁路网早早就搭建了起来、前往天河等主城区的通勤时间也非常理想的板块，灵山岛尖需要依赖全新交通轨道而串联广州主城区。

这就意味着需要周期，而且并非短时间内可以快速改善。

而作为南沙的重点打造板块，灵山岛未来能否和相邻的横沥岛形成差异化，未来如何和周边其他板块形成互补性，都决定了这个板块的生命力。

但这一切，显然都还需要时间给出答案。

期待值很高，但也有变数。

03

不过，无论你是看好灵山岛，还是不看好灵山岛，至少，在新房选择上，它都已经没有太多的可选性了。

2019年11月底，灵山岛尖首个楼盘开盘的价格，在2.7-3.2w左右，而如今，目前板块仅有的一个在售新盘，均价4w左右。

从地域屏蔽到价格屏蔽、货量屏蔽，短短这么些年，灵山岛就是经历了这么神奇的一个过程。

而现在横沥岛，也正在扮演着这个过程。

图片来源 闲荡在日落之前（微博）

所以，当我们回头去看灵山岛的时候，我们会发现，无论是它，还是横沥岛，再到南沙，这两年的被追捧，很大一个原因在于：

充满想象空间的土地，自然会让人趋之若鹜。

但也存在一个问题，就是兑现能力能否追得上想象空间。

只有城市建设到了一定能级，这个新兴板块，才能真正达到一个成熟区的凝聚力。

至少直到今天，灵山岛在购房者的眼中，依然还是优劣兼顾。

而现在，灵山岛至少给出了城市界面的正面答案，剩下的，还要继续等待。

对于横沥岛和南沙来说，也是如此。

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