聚焦! 在遍地规划中,寻找广州买房机会
很多人买房喜欢跟着规划走，所谓规划其实是城市未来的发展、城市合理布局以及管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署。
去年底，广州各区纷纷发布“十四五”规划，各种高大上的头衔多不胜数。
摊开广州这张大饼，不难发现各区区域都有不少规划与概念，很多购房者认为，掌握了这些城市规划，相当于踏准了楼市走向。
面对众多的规划，购房者最重要的是厘清哪些规划是靠谱的，哪些是真正能落地的，这才能掌握规划与房价的逻辑关系。
纵观广州，因规划而崛起的板块有不少成功案例，并使得房价出现大幅上涨，其背后的逻辑是资金和人口的流入。
规划的推进，会为板块或区域带来基础设施、交通、商业、教育、医疗等配套，这些民生配套反映在板块价值上，促使房价上涨。
以目前较为热门的知识城来说，尽管有不少房地产开发，但其定位没有偏离，始终围绕产业是知识城的命脉去发展。
全球影响力的国家知识中心、大湾区国际科技创新中心重要引擎等头衔，我们先按下不表。但那些实打实引入的高新产业，不得不让人重视。
阿里巴巴、中国移动、通用GE等世界500强企业选择知识城，一方面为知识城带来经济实力的提升，这是资金通道；
另一方面企业创造的岗位，为知识城导入高新从业者，这是人口的高质量增长。
随着知识城发展步入正轨，楼市炙手可热，近年来新房均价从9689元/㎡涨到了26200元/㎡，涨幅高达173%。
凤凰湖（拍摄：地产少年）
即便2021年楼市转冷，对知识城的影响并不明显，进入2022年更有不少新盘扬言要卖4万+/㎡，这就是一个靠谱的规划的价值所在。
广州这座城市，信息获取相对公开，具有一定的时效性，因此规划反映在价格的预期也相对迅速。
多年来，若出现发展不错的板块，总能在房价上得到验证，例如白云新城、科学城、琶洲、万博等。
但事实上，并不是所有规划的发展都符合预期。如果客观分析广州楼市，你会发现个别板块会因为各种不同因素导致发展迟缓。
面对发展慢的这个问题，恐怕荔湾人最有发言权。白鹅潭虽然规划、位置、江景资源等都很美好，但始终敌不过一个字：慢。
早在2006年，白鹅潭经济圈便写进了荔湾区政府工作报告；直到2010年，政府才审核通过规划；时间去到2018年，大坦沙旧改、广州国际医药港等重点项目才正式启动。
从规划方案通过，到重点项目建设落地，白鹅潭花了十几年时间，这其中还有大大小小的规划修改。
同样是2010年，白云新城控制性详细规划编制正式批复，如今白云新城已经成为中心板块，基础设施、总部经济等已经成型，并进入了“泛白云新城”的发展阶段。
而白鹅潭直到现在还处于起步阶段，发展过慢是白鹅潭的最大弊端。
除了发展慢之外，一些不可控因素也会导致规划难以成型。
当中，不得不提东部交通枢纽中心，该板块的核心是TOD枢纽综合体——凯达尔枢纽国际广场，但该项目一直跳票。
项目2018年封顶，传闻2019年底开业，直到现在该综合体还未开业。
当中关系到资金、运营问题，我们暂且不去深究，但凯达尔枢纽国际广场的难产直接影响了TOD板块的价值兑现，导致核心区一直建立不起来。
整个新塘甚至增城，都对TOD枢纽板块充满期望，但却应了那句老话：期望越大失望越大。
购房者之所以看规划做买房决策，皆因规划与房价有着密切关联，但不能简单地将规划与房价上涨划上等号。
在广州的大饼中，每一项规划都做到雨露均沾是不现实的，有的能得到资源倾斜，有的却只能靠自己。
然而，购房者所接收的信息几乎都经过美化的，多了一层滤镜增加了购房者的判断难度。
一些严重依赖炒作规划的板块，往往规划有热度时，房价涨得最快。当热潮褪去，或市场冷淡时，是最不抗跌的。
现实中，朱村、花都湖等板块最为明显，市场转冷后一直“跌跌不休”。
近年来，广州的发展路径一直是东进南拓，西联北优只是配菜，因此可以看到大多数发展迅速的规划皆位于东部、南部。
如其说，买房跟着规划走，不如说买房跟着城市方向走。在政策、资源的倾斜下，顺应城市发展方向的规划往往优先值较高。
而一些不是处于城市发展方向的规划，不少在过程中存在方案反复调整，落地周期长，甚至会出现直接取消的可能性。
如果遇到这些情况，购房者的处境将十分不利，出现房价涨幅预期落空，居住体验难以提升的情况。
在买房过程中，规划是不可忽略的因素，但要认清哪些是严重依赖规划的房产。
原因在于，这些房子可以依托概念上涨，提前透支规划价值，也可以在行情冷淡房价领跌，容易高位站岗。
来源：地产少年
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- 编辑：贾贵
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