大中华区写字楼供应/需求前沿趋势:旺盛需求减轻新增供应压力

大中华区写字楼供应/需求前沿趋势:旺盛需求减轻新增供应压力广深高速出口,纯外教的英语培训,17路公交车路线, 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布研究报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》。报告显示：截止到2021 年四季度，大中华区21 个主要城市的核心商圈甲级写

享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布研究报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》。报告显示：截止到2021 年四季度，大中华区21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量2021 年全年录得约388.8 万平方米，比2020 年上涨129.6%。目前旺盛的需求对于2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中，台北核心商圈的空置率最低，约为2.1%，广州以7.6%的空置率位居第二。在二线城市中，成都的核心商圈空置率最低，为12.8%。

大中华区21 个城市核心商圈甲级写字楼市场数据速览（2021 年）

资料来源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在2022 年至2025 年间，很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优势的新兴板块，去中心化趋势有望进一步发展。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部主管、董事总经理魏超英表示：“2021年作为“十四五”开局之年，写字楼市场表现优异。展望未来一年，我们期待市场助力更多企业成长，并持续向绿色可持续、数字智能化的方向发展。”

尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机：

金融业；

TMT（电信、媒体和科技行业）；

医疗健康行业

从大中华地区的各个主要门户城市来看，2021 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。我们预计2022 年，包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求：

北京

2021 年，由于大体量新增项目较2020 年明显减少，北京全市甲级写字楼新增供应同比下降25.4%，达624,065 平方米。

北京2021 年全市年度净吸纳量达五年来最高值，为83.9 万平方米。

在2021 年8 月发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中，健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此同时，中国第三个证券交易所于2021 年9 月尘埃落定。随着北京证券交易所的正式运营，未来，在政府政策扶持和发展目标的双推动下，生物医药相关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台和更广阔的发展空间，届时写字楼市场租赁需求将得到进一步提升。

上海

2021 年是上海新兴商圈的又一个重要年份，其新增供应达678,311 平方米，占全市新增供应的92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至1,440 万平方米。

去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”，写字楼需求从艰难的2020 年强势反弹。在2021 年的每个季度，净吸纳量都超过了新增供应，将年度净吸纳量推升到142 万平方米，是2020 年的三倍有余。

毫无疑问，疫情已经影响国内经济产业结构调整并将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也将随之出现，因此在上海这一总部集聚地，对甲级写字楼的需求将持续受到推动。预计金融科技、TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等行业将出现变革性的新业务机会，值得业主持续关注。

深圳

2021 年，深圳甲级写字楼新增供应量约359,800平方米，均位于核心区域：福田占比44.5%，南山占55.5%。

市场需求活跃度延续，支撑租金保持相对平稳，年末平均租金为每月每平方米210.5 元。在市场实际供应相对有限的背景下，全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达67.3 万平方米，仅次于2018年达到历史第二高的水平，带动空置率较2020 年同期下滑6.1 个百分点，目前全市空置率重回20% 以下，仅为19.0%。

分企业类型来看，内资企业租赁面积占比89.8%；外资企业租赁面积占比10.2%。按行业看，TMT、金融业和专业服务业分别占比38.0%、25.6% 和10.1%，是深圳甲级写字楼需求的主要来源，其中TMT 的比重逐年增加，较2019 年已上升约15 个百分点，大面积租赁成交频现。

2022-2026 年全市甲级写字楼的计划供应量将超过600 万平方米，核心商务区占90.2%，集中在南山区，非核心板块占比9.8%，商务发展格局向西延伸的趋势显著。另一方面，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化压力。

广州

2021 年，广州甲级写字楼市场迎来430,744 平方米的新增供应，同比增加86.3%，全市总存量被推高至561.7万平方米。

在新冠疫情逐步得到有效控制的环境下，因前期疫情影响而放缓的办公需求得到明显释放。尽管年中广州局部地区仍有疫情反复，但防疫水平不断提高令其对经济活动的负面影响降至最低，同时在大量新增供应入市的刺激下，写字楼市场活跃度得到明显提升。全市净吸纳量录得425,969 平方米，同比增长超过4 倍，达到自2017 年以来的历史新高。

疫后中国经济的复苏也支撑内资企业保持稳健发展，作为支撑广州甲级写字楼市场的主力，内资企业全年租赁面积约占到全市成交总量的86.7%，年内录得多宗整层或大面积租赁成交均来自于此。需求面积在2,000 平方米以上的内资企业租赁成交占据成交总量的66.2%。

2022 年，广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应的集中入市，预计短期内或令市场空置率及租金双双承压，而另一方面，较高供应量也为企业带来更多选择，办公需求在新增供应刺激下有望得到释放并带动吸纳量走高。

香港

2021 年全年仅一个甲级写字楼项目(Marina 8) 落成，该项目在第一季投入市场。新增供应量约7,100平方米，比2020 年的26,000 平方米减少73%。

全年计写字楼仍录得负吸纳量(-53,800 平方米)，主要受上半年较差的市场气氛影响；2021 年整体待租率由2020 年12.6% 微升至13.6%。2021 年香港甲级写字楼租赁需求持续上升，初见复苏迹象并回复稳定，然而，疫情严峻加上乌克兰危机升级，短期内将窒碍市场复苏步伐。假如上述因素迅速得到妥善解决，2022 年下半年租赁市场有望重回正轨。年内新租赁成交虽以金融业为主，但同时亦见新经济产业占比越来越多，尤其是金融科技、数字资产和商务中心/ 共享工作空间等企业，预计这些行业在2022年继续保持活跃。由于核心商务区如中区等优质写字楼租金较高峰期回落，2022 年该区或会出现较多租赁成交。

台北

2021 年全年，台北新增2 栋A 级办公大楼，分别为敦北民生区之中国人寿总部大楼，面积约53,600平米；南京松江区之希望广场，面积约15,200 平米。合计新增供给面积约为68,800 平米。

2021 年整体市场净吸纳量约57,800 平米，租赁市场堪称稳定。租赁活动以中小面积居多，依租赁交易统计，2021 年整体平均租赁交易面积约1,900 平米。企业因应疫情，缩编与扩编互有消长，需求持稳。

在核心区可供出租面积稀少的情况下，外围新兴办公商圈南港区，提供高素质办公空间及具有竞争力的租金，吸引租户的目光。核心区办公大楼市场供需预期趋于平衡。mandy.qian@cushwake.com

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