实探广州城投平台拿地项目进度：有地块引入国企合作开发有项目尚未平整土地

　　多位业内专家在接受记者采访时表示，在具体的城投平台公司中，市级、区级的城投公司存在开发能力方面的差异，区级城投平台公司普遍会做一级土地的开发，有些市级城投公司还会独立开发项目。

　　在去年第二三批集中供地中，地方城投平台公司成为各地土拍市场的“托底”主角。但拿地与开发是两件事，地方城投平台公司不同于高周转的房企，整体在地块推进速度上较为缓慢。

　　以广州为例，在2021年的三批次集中供地中，有广州各城投平台公司参与拿下的地块有约10宗，但目前都还未有项目入市。同属第一二批次拿地的民营房企或央企国企项目，目前绝大多数都已经入市或已有明确的入市信息。

　　8月18日，《每日经济新闻》实地走访了部分城投公司所拿地块发现，拿地最多的广州南投房地产开发有限公司（以下简称广州南投）有的地块还未动工或平整土地，动工速度最快的则是和地方国企合作建设开发的地块。

　　多位业内专家在接受记者采访时表示，在具体的城投平台公司中，市级、区级的城投公司存在开发能力方面的差异，区级城投平台公司普遍会做一级土地的开发，有些市级城投公司还会独立开发项目。

　　城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台。克而瑞统计显示，从2021年第二轮集中供地开始，城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市的第三轮集中供地中表现明显。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，在2021年的三批次集中供地中，广州各城投平台公司拿下的地块有约10宗（不含广州地铁），其中有广州南投参与拿下的地块就占了6宗。

　　公开资料显示，广州南投成立于2014年11月10日，属广州南沙开发建设集团有限公司地产板块辖下全资子公司。南投公司主要负责南沙开发建设集团功能性地产板块开发建设业务，具体操盘项目类型以写字楼、共有产权房、产业园等为主。

　　在去年9月的第二批集中供地中，广州南投联手珠江实业拿下了南沙湾2021NJY-13地块，近期刚释放了项目信息，合作方新增了一家国企岭南商旅集团，目前还未入市。同期，广州南投还底价拍下了2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块。

　　8月17日，记者实地走访发现，其中一宗地块上虽然搭建起工棚，但另外三块区域未有任何动工迹象，目前都还是处于“水坑”状态。

　　该项目操盘难度不小。项目占地5.46万平方米，楼面地价12323元/平方米，虽然是底价获得，但总价仍达到38.89亿元。更重要的是，这还是广州首宗通过“限房价+限地价+竞自持+摇号”竞拍方式出让的地块。

　　具体来看，本宗地块房屋销售价格不得超过37896元/平方米，且首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

　　广州中原研究发展部2021年在分析该地块时指出，“限售价”将限制覆盖整个开发-销售周期，因此未来1-2年，横沥岛会议中心西侧地块项目楼价将被“牢牢摁住”，而地块位置相对于同片区其他楼盘而言不具备竞争优势。实际首次套购房家庭能否占半数仍是未知之数，这将十分考验开发商的产品设计、精准定位、销售策略等能力。

　　在该地块旁边，还有两宗地块也属于广州南投，是其在去年第三批集中供地中拿下的。记者走访发现，2021NJY-17地块左上角已有两三层类似于售楼处的框架建筑在建设中，2021NJY-14地块区域则有多台工程车在进行地基建设工作。

　　亿翰智库首席研究员张化东8月17日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，区级的城投公司拿地后普遍会自己做一级开发，一级开发也会产生一定收益。如果再通过土地抵押，实际上对城投公司的现金流影响不会很大。

　　但与此同时，广州南投在同一批集中供地中拿下的南沙街友展路地块尚无施工迹象，地块上荒草丛生，还未平整。8月16日，该地块旁边的一名商户现场告诉记者，地块原本是个工业园区，今年春节前后还有施工，拆掉了原来的厂房楼栋，但至此之后就没有了施工动静。

　　由广州南投、中铁建南沙投资发展有限公司、广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司，越秀集团下属）联合成立的广州南沙科城投资发展有限公司，在2021年4月首批集中供地中拿下的横沥岛地块，由越秀地产操盘，项目刚在今年7月获批预售证。

　　记者发现，广州南投的2021NJY-14地块项目也由越秀地产操盘。启信宝数据显示，在今年上半年，2021NJY-14地块项目公司广州南沙横越置业有限公司（以下简称南沙横越）已经由广州南投100%持股变更为城建南沙公司99%持股。今年6月，广州南投还在挂牌转让南沙横越1%股权，转让底价为211.24万元。

　　“从近年的市场情况来看，由于受到行业环境的影响，去年以来集中供地中出现了大量城投公司托底拿地的情况，且占比不小。”

　　8月17日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，城投公司主要分两类，像广州城投这种是一直有开展房地产开发业务的，拿地后独立开发或合作开发的情况都有；另外一种更像是地方的平台公司，其本身并无商品楼盘独立开发的经验，因此拿地后往往都要找房企合作开发，这种如果并没有提前找好合作企业，那么就有可能面临比较长的开发周期。

　　从2018NJY-12地块就可见广州南投的操盘速度和能力。该地块是广州南投2018年年底拿下的，总价约为5.7亿元，折合楼面价约8959元/平方米。

　　地块由南投公司下属广州南宏房地产开发有限公司负责建设开发，计划总投资约15.8亿元，建设内容包括商业、住宅、人才公寓、公建配套。但项目于2021年3月2日才开工建设，2022年3月首栋住宅封顶，计划于2022年12月建成，项目目前还未有入市信息。

　　值得一提的是，广州市城市建设投资集团有限公司(以下简称广州城投)2020年拿下的广州最贵单价地王地块越秀区越秀南AD013907地块，成交达到楼面价64576元/平方米，目前仍未入市。

　　克而瑞研究中心近期指出，2022年下半年随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或将是有效的渠道。