南沙猛药不能停

　　（数据来源：广州中原研究发展部）！两年多卖不完！库存全广州最高，去化需求比从化（18.3个月）更迫切。

　　一来我穷，没钱去抄底投资；二来南沙远，自住没有改善之前，不能把钱搁在那等风起。即便改善居所以后，放眼广州多个区的住宅，中短期涨势都比南沙有盼头。这些年，任凭南沙风暴吹得我头发乱飞，我兀自稳若泰山岿然不动。

　　扒拉南沙史，11年前，2011年，“十二五”开局之年，广州提出南沙新区总体战略：用40年左右时间，将广州南沙建设成国际智慧海滨城市、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽。

　　根据彼时的战略时间表，南沙发展分“三步走”：至2015年，南沙新区经济、社会等各方面将在广州市居前列，2030年，南沙新区可与现在的香港比肩，而2050年将再造一个香港。

　　根据最新出炉的2021年GDP，虽然南沙区首次突破2000亿元，但与居前列的愿景仍相差甚远。

　　落点到房地产，从绝大多数楼盘个案看，这十年，南沙大部分楼盘的房价涨幅也并没有跑赢中心区或网红区。

　　2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，南沙被提及14次。同一年，全国首个国际金融岛确址南沙，建设国际金融论坛（IFF）永久会址。

　　面对这个墙外香且最会交际的亲儿子，广州对南沙自然捧在手心，逢人便夸。在《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，南沙被提及95次，在广州11个区中被提及次数最多。

　　与十二五规划略有不同，南沙区的最新功能定位是：打造粤港澳全面合作示范区，粤港澳大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区、先进制造业发展区，高水平对外开放门户，广州城市副中心。

　　十年间，南沙楼市从单价7000+，到8000+，到1万+，到2万+，到灵山岛3万+，横沥岛4万+。2020年，号称要打造南沙版“深圳湾壹号”的灵山岛尖明珠湾壹号（商业公寓性质），以7万+的成交价一举捅穿南沙房价天花板。

　　2020年深圳“715”新政出来，恰逢南沙楼市史前宽松，一群深圳客炒红了南沙。这也是这一年，南沙和黄埔成为广州最红的两个楼市成交大区。

　　尴尬的是，去年春天有关部门控楼市，南沙楼市没法“破例”，霎时间成交量价应声而降，两岛新盘互相踩踏。

　　这一两年亦不例外。2021年初，打着地铁18号线将通的旗帜，南沙横沥岛上的楼盘横着走，无视金洲仍有2万+楼盘，纷纷吹风单价4万或4万+。随着这年春末夏初利好政策被按住不放，不少楼盘价格被打回原形。

　　在7.29平方公里的“国际金融岛”，葛洲坝、建发、越秀、深业、建发、绿城、星河、旭辉、广州南投等进驻布局。据不完全统计，2022年，仅横沥岛+灵山岛就有10个新盘亮相，当中包括华丰金湾、深业颐泽府、建发明珠湾玺等等。

　　值得关注的是，建发明珠湾玺项目地块在去年广州首轮集中供地引发14家房企竞价67轮，折合楼面价2.36万元/㎡，溢价率45%。假设南沙未来放开限价，该项目或有触摸南沙住宅房价天花板。

　　每一次风起之时，人们往往以为看见风口。每一次政策出来之时，人们以为金钱从天上掉落。过去很多年，这样的事确实如愿上演。但在南沙，可能还要等待很多年。

　　前有，从1987年开始提出大力开发南沙，并于1989年开始付诸行动。后有十二五规划，只是十年过去，“三步走”的第一步未竞。

　　不可否认，这些年南沙一直在努力。各项市政配套加速落成，路网地铁不断加织，区领导更是带头做榜样，下班后不再回市中心的家而选择扎根南沙久居。南沙也逐渐摆脱“鬼城”称号，开始有人气和生活气息。

　　像在周末，越来越多市区居民驱车前往灵山岛，和家人密友共度周末。这种面朝大海春暖花开的居住环境，唯有南沙才有。

　　只是南沙起步太慢，和其他行政区对比仍有较远距离。根据“七普”数据，南沙2021年常住人口只有90.04万人，在广州11区中仅比从化区多。

　　住的人少，新房数量却比绝大多数区多，意味着南沙未来的住房空置率会偏高，在这里买房的人普遍是买未来。

　　人们都期待抄底，买在区域崛起前，憧憬多年以后等到风起暴富。作为广深轨道交通握手之处，同时还是粤港澳全面合作示范区的南沙，暴富那一天终究会来，只是你可能得拿出“媳妇熬成婆”的决心和魄力。

　　如果你工作不在南沙且家产平平，劝你实际一点着眼眼前，莫碰南沙。如果你已解决刚性改善型需求，纯粹想要买第二套投资，劝你仍是莫买南沙。因为掌楼姐认为，中短期来看，GDP增速第一、房价已见底的增城，其房价涨幅甚至会优于南沙。