广州市房地产中介服务知多D

　　步：选择房地产中介公司时，应当核实 “ 两证 ” ，即市国土房管局核发的广州市房地产中介服务机构资质备案证明和工商行政管理部门核发的营业执照；另外，还要核实业务人员是否持有由市国土房管局核发的广州市房地产中介执业证；

　　步：当购房者已选择合适的房屋并计划购购时，房地产中介公司将要求客户签订《房地产中介服务合同》，合同有关条款的订立，是消费者合法权益的根本保障，一定要仔细斟酌，对自己有异议的条款，一定要坚持与中介公司协商，达成书面协议；

　　第三步：当购房者决定购购房地产中介公司所介绍的房屋时，房地产中介公司应当查阅并向购房者明示房屋的权属情况；经协商一致后，由购卖双方与房地产中介公司共同签订房屋购卖合同。期间，如购房者需要办理银行按揭手续的，可由房地产中介公司协助或自行选择按揭公司代为办理；

　　，要选择合法的、信誉度高的房地产中介公司；选择已领取执业证的从业人员提供服务；对房地产中介公司或从业人员的资格有疑问的，可登陆市国土房管局网站（ /）或市中介管理所网站（ /）查询。

　　，签署合同时，切记看清房地产中介服务合同的内容后再签字；对合同内容模糊、条款概念不清的，尤其是一些涉及费用分担、缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等方面的条款，可要求中介公司把内容写清楚，避免产生歧义。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生纠纷，可以此为证向有关部门投诉或通过司法途径解决。

　　※ 房地产中介公司带客户看楼前，会要求客户先签署一份 “ 睇楼纸 ” ，主要内容包括该物业的基本情况、收取佣金标准等等。由于这是看楼的前一项小程序，很多人会忽略 “ 睇楼纸 ” 的重要性。为避免看楼后与中介公司产生不必要的纠纷，签字前谨记一定要认真阅读 “ 睇楼纸 ” 上所写的内容，切忌草草签字了事。

　　第三，采取按揭方式购购二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。

　　※ 要防范可能出现的风险：如欲购购的房屋申请银行达不到预期金额，或银行拒绝，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。

　　第五，慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的票据。否则，要坚决予以拒绝。

　　第六，应将各项 “ 口头 ” 承诺写进合同：经纪承诺家私、家电等，应要求在合同中列明所家私、家电的清单，避免产生纠纷；经纪承诺协助办理交易过户手续或按揭手续的，应要求在合同中写明办理手续所需时间。

　　※ 不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。

　　购房者购房前可能有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会增值保值；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。

　　购购预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图的原件；所选购的住房是否已被抵押、查封；如由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。这些情况均可登陆市国土房管局网站（ /）和 “ 阳光家缘 ” 网站（ a>

　　）进行查询。

　　认购书在定性上为商品房购卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。

　　认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房购卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房购卖合同的，购房定金的处理按照法律关于定金的规定解决。二是开发商订立商品房购卖合同之前向商品房购受人收取预订款性质费用的，订立商品房购卖合同时，所收费用抵作房价款。

　　（4）签订商品房购卖合同时，需不需要请律师见证？ 据了解，为了积极引导市民委托律师代理购房，广东省在商品房交易中制定律师代理购房的有关规定及执行律师见证制度，但需不需要请律师见证，应该由购卖双方约定。

　　购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具体如何分期，可以由双方约定。比如购购者可以留 15% 的商品房价款，其中 10% 可以在出卖人交付使用之前支付， 5% 的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

　　收楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在 “0” 的位置，用水通道是否畅通等等。

　　依据合同关于产权登记的约定办理。按照《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。提交办证所需的必备材料，包括房地产购卖申请审核表、房地产权证明书、购房人身份证明，购卖合同、购房，各单位面积分户册，测绘图等，办理《权属证明书》过程较长 60 个工作日。

　　随着广州市土地出让金从分期缴交逐步过渡到 2004 年 1 月 1 日后一次性缴交，政府部门会考虑分期缴交土地出让金政策下核发预售许可证与一次性缴交土地出让金核发预售许可证的衔接。国家建设部表示近期预售制度仍会保留。

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