广州上半年成交暴跌+价格猛涨！楼市正丧失共情

　　尽管各大机构完整报告尚未出炉，但综合前期数据及市场近况，其实大差不差已足以评估广州楼市上半年发挥。

　　太阳底下无新事，实际上，盘一盘上半年广州各类典型数据，发现已经越来越难以用一类标准、一套规则去解读剧烈分化的市场，又或许，每个人都会有自己想要的答案。

　　根据克而瑞统计，2022年1月-6月上半月，广州新房共计网签成交32202套，同比大幅下滑近四成。

　　此外，广州一手住宅成交金额总计1316.4亿元，在仅剩半个月情况下，是远远不及2021年上半年2076.6亿元的成交规模。

　　首先自4月份起，广州单月一手网签已恢复到6000套以上的水平；从单周表现看，截至6月26日，今年第26周成交是今年首次突破2000套创下新高，企稳并回暖的趋势已经确立了。

　　因此，还是有充分的理由相信，下半年成交量会维持稳健的局面，毕竟从政策上看，最艰难的日子已经过去了。

　　而从克而瑞数据看，5月份广州第二次单月均价突破4万/㎡，究其原因，主要源于8-10万成交量环比暴增71.26%、10万+成交量环比暴增894.74%。

　　实际上，关于2022年是广州豪宅大年的说法一直不绝于耳，一方面，今年豪宅总体供应量充足，市场上一堆10万+豪宅刷新眼球；另一方面，限价政策明显放松，更有利于豪宅创造佳绩。

　　从数据来看，同样验证了“豪宅大年”的说法，前5个月广州1000万+豪宅成交量达到1177套，其中，2000万+豪宅成交285套。

　　近期多个媒体报道豪宅网签量不佳的原因，恐怕更多只能说明，不是豪宅不好卖，而是豪宅数量太多，稀释了购买力，有钱人有点不太够用了。

　　豪宅热，往往是楼市回暖的先行征兆，尤其是对比M2在今年迅猛的增量，这或许更能理解有钱人的冲动。

　　当市场剧烈分化，有人在渴望暴富，有人只想快点甩掉“包袱”——购房者之间、开发商彼此，已经越来越没办法“共情”，这是当下大家感受最深刻的事。

　　龙头的万科说市场已经回暖，但一众房企还在苦苦挣扎，尤其房企面临年中节点压力，跑量促业绩，依旧是最迫切的任务。

　　因此，比起高价盘的强势，低价盘往往都是一针见血，不玩虚的。广州近期多个项目大幅低开，掀起价格战的案例越来越常见。

　　例如，增城的水木芳华、中建凤榕台等热卖新盘，均是大幅低开直接炸街，让朱村价格重回“1字头”；甚至天河某个豪宅盘跳起水来，也毫不含糊。

　　像增城这样的区域，只要降价就能跑量，证明了市场还是有足够的需求与购买力，开发商关键还是得用好产品、合理的价格去匹配人群。

　　只不过，对比广州二手房价近年来的价格曲线，相信越来越多人会明白“房住不炒”绝对不是一句空话。

　　过去买房，图得可能是涨价回报；往后买房，可能只是为了“不降价”，当房子变得越来越像消费品，自住价值才是摆在首位的。

　　对比去年土拍，今年上半年土地宗数明显减少，但质量明显提升——再不拿出点压箱底的好货，市场埋单的人只会越来越少。

　　从广州首轮集中工地表现来看，挂出18宗地，来自中心五区（荔湾、黄埔、白云、海珠）的地块，从去年普遍的25%左右上升至61%——土拍中心回归中心区的趋势非常明显；首轮土拍中仅有的2宗溢价土地，同样来自中心区。

　　而天河（2宗）、海珠（2宗）、荔湾（2宗）、白云（2宗）、黄埔（1宗），共计9宗，更何况拿出了压箱底的天河2宗宅地，从过去的西风压倒东风，彻底变成东风压倒西风。

　　此外，土拍规则进一步降低门槛，直接取消“竞自持”，竞拍达封顶价直接转入摇号，大大降低地块持有成本。

　　在救市信号频发的上半年，广州在政策端总体保持了平稳静默，一手限价放松、二手指导价名存实亡，另外像花都限购松绑其实已经“半公开化”，下半年的看点则在于，《南沙方案》执行后，会不会迎来楼市松绑。

　　我们无法预测政策，但却能够感受市场微妙的变化，连楼市“一哥”上海都在放松入户门槛抢房票，广州下半年会不会放下自己的矜持？只能拭目以待了。

　　郁亮说，“房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”