广州画了“三个圈”将影响楼市20年！

　　9月13日，广州市规划和自然资源局印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引。

　　第一圈层为广州环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。

　　第二圈层主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禺区北部等，面积397平方公里。

　　第三圈层为第一、第二圈层以外的区域。主要包含白云区北部、番禺区南部、黄埔区、花都区、南沙区、从化区、增城区等。

　　2021年1月21日，广州市住房和城乡建设局印发《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》，对三个圈层的旧改提出更细致的要求，明确吸引高端产业向中心城区聚集。

　　和之前发布的圈层规划相比，三个圈层的范围未变，产居比建设稍有放宽，现在第一圈层50%以上，第二圈层30%以上，第三圈层自行制定。

　　第一圈层横跨4个区，只有越秀一个完整的区，第二圈层涉及5个区均不完整，第三圈层7个区包括5个完整的区，外加白云和番禺2个不完整的区。

　　其结果是，第一圈层的面积仅占广州总面积7436平方公里的3%左右，是中心的中心、核心的核心。

　　第一圈层划定后，老城区将发生蝶变，政府会投入资金和资源，全面升级公共配套和对应产业，将老城区打造成寸土寸金的发展标杆。

　　第二圈层，处于主城和远城区的过渡地带，政府将有重点地进行建设，发展中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区。

　　第三圈层远郊建立了南沙科学城、中新广州知识城、东部枢纽新城（新塘TOD）等高质量的郊区新城，颇有看点。

　　纵观十年人口与就业岗位变化，第一圈层（核心区）人口、岗位增幅分别为11%、27%，增速趋缓；

　　第二圈层（中心城区扣除核心区的夹心地带）主要承接第一圈层人口、就业转移，人口、岗位增幅分别达到101%、68%，增幅、增量均为各圈层最高，人口增幅明显高于岗位；

　　作为广东省省会，国家历史文化名城，国家中心城市和综合性门户城市，粤港澳大湾区区域发展核心引擎，国际商贸中心、科技教育文化中心；

　　广州想要实现升级，必须效仿全球一线城市，从摊大饼式发展到重回主城，将规划和高配资源，向城市的核心地带倾斜。

　　这些国际大都市利用主城区的地段、圈层优势，融合商务行政、休闲娱乐文化、高品质居住、旅游观光、产业等多种功能，大大提升了城市知名度。

　　有以金融闻名的华尔街，名牌汇聚的第五大道，世界戏剧艺术聚集的百老汇，商业、公园、艺术、建筑融合分布，城市魅力风靡世界。

　　伦敦用了半个世纪的时间，重新回归市中心，把过去地理位置非常优越但低收入人口集聚的洼地区域进行重新规划。

　　市中心核心区的区位优势马上显现出来，高科技企业和新兴互联网公司纷纷落户，越来越多的金融、科技和创意产业人才集聚，这比投入重金发展卫星城的效果更立竿见影。

　　而且职住平衡的实现，也减少了私家车使用，公共设施的服务效率更高，生活的便利度大大增加，人们的幸福感也因此提升。

　　今年前8个月，广州二手房成交价虽在下跌，但中心区的二手房，价格相对坚挺，海珠、荔湾、天河等降价幅度小于10%；

　　远城区南沙、花都、增城、从化，平均降价幅度都在12%以上，降幅最大的是从化区，为13.3%。