原创 刘博团队

01

随着国庆黄金周的临近，广州楼市风声四起。

我们梳理了大大小小的消息来源，供大家了解真相。

利好一：实质性放松了二手房指导价，七八月广州二手房市场放量成交。（已证实）

利好二：全市放宽限价政策，新房备案价可上浮10%，下浮20%。（已证实）

利好三：鼓励二手房带押过户，盘活二手房交易，间接加快新房去化。（已证实）

利好四：黄埔区、南沙、白云北部四镇，在限购政策上出现松动。（部分有待证实）

多方消息证实，黄埔要求：

1、在黄埔工作的企业员工，至少连续工作半年以上，且在黄埔区内没有住房的，可以获得1个购房名额；

2、员工工作的企业和单位，必须是属于官方名单的黄埔重点企业；

3、黄埔二胎家庭，也可以增加1个购房名额；

4、购房申请的截止时间只到9月27日。

因此，黄埔区放松限购，条件比较苛刻，而且门槛不低，符合要求的人估计是少数。

南沙区：

南沙部分房企有内部指标（指标有限），没有广州社保或广州社保未满五年的买家（学历没有要求），在南沙无房的前提下，可多买一套。

网上截图：南沙针对xx员工开放限购名额

部分楼盘需要全款买，有部分楼盘可正常贷款。

白云区：对房价低洼的四个镇(江高、人和、太和、钟落潭)放开限购，原购房政策是需要满白云区一年社保，现在全国一年社保就可买房了。

目前，新房放宽限价以及二手房指导价取消、二手房可带押过户均已证实，南沙和白云区限购松动的消息均属于市场传闻，有待进一步证实。

但是有理由相信，政策方向已经有了，就差最后官宣。

02

为什么说广州南沙和白云区放松限购的消息看起来不像空穴来风？

一是历史上广州就在白云和南沙率先放松过楼市调控，所以这一轮率先放松也属于有迹可循。

目前白云区是一区两制——镇和街道办。

江高、人和、太和、钟落潭四镇地处白云区靠北的位置，在区内距离中心城区最远。

2020年3月17日下午，广州白云区政府的官网上，公布一份题为关于白云区完善人才政策的通知。

白云区针对人才放松限购，而放松的区域，就是发展相对落后的四镇。

当时的条件是，哪怕你在白云区的中职技校读书，满一年就可以在四镇购房。

而在白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历，也可以在四镇购房。

2019年12月13日傍晚，广州突然宣布了楼市新政，其核心内容是：

在南沙区，针对本科及以上学历、中级及以上技术资格的各类人才，全面降低了购房门槛。这些人才无论在南沙工作还是学习，都可以不受户籍、社保、个税的限制，在南沙购买1套商品房（含住宅）。

握着你的手，走过快乐和难过，黑夜白昼，我们都曾拥有，人生是没有定律的一种节奏，不如用心去感受，不必在乎太多，只要和你一起度过，哪怕是冰山，我也愿意。

网传的南沙和白云四个镇，若在过去的基础上再度放宽限购，那么只能把在当地工作和学习的条件拿掉，门槛降低为全国一年社保可买房，基本等于放开了。

二是，上海临港新片区和天津滨海新区均已出台优惠购房政策，南沙作为广州唯一的副中心、广东省唯一的国家级新区，有理由跟上政策节奏。

上海已在临港新片区实施了外地人才购房只需1年社保的政策，放松路径是从5年松动到3年，再松动到1年社保（个税）。

天津滨海新区，非津籍连续六个月天津社保或个人所得税，可购买1套房，以前是要求两年天津社保或者两年个税。

那么，南沙堪称三区叠加的地区，它既是国家级新区（前海和横琴不是国家级新区），又是自贸区，它还是粤港澳大湾区3大发展平台之一。

在广东省和广州市眼中，南沙地位是非常高的，基础设施配套也非常好，砸了很多钱，唯一的缺点是人气不足。

参考上海和天津，广州放松南沙楼市，确实在情理之中。

三是，广州在画了三个圈之后，一南一北的区被纳入第三圈层，理论上，第三圈层是要不断提高城镇化水平，吸引人口流入，所以楼市政策上也不会卡太紧，只会越来越松。（9月13日，广州市规划和自然资源局印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》）

今年6月，从化和增城已放宽限购，外地人购房允许断缴或补缴社保不超过3个月。

在这之前，广州从化、增城对本地户籍是不限购的，而非本市户籍的居民购房，需要提供5年本市连续缴纳社保或者个税证明，才能买一套。

此外，广州6月出台了《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，将在花都区、从化区、增城区建构差别化入户政策，降低三个远郊区的落户门槛，为郊区人气充值。

综上，广州南沙、花都、白云这三个区，楼市相关的放松政策应该会很快跟上。

03

最后探讨一下，广州买房应该如何选择？

毫无疑问，优选第一圈层和第二圈层，越靠近城市核心，越保值抗跌。

增城、从化和花都，刚需可以买，尽量选择交通好，配套好的房子入手，单纯买规划还是不建议。

据克而瑞广佛区域统计，截至2022年8月，广州新房的库存量为111960套，去化周期为16.3个月。

而目前广州二手房的挂牌量已经突破12万套，比新房库存量还要高。

所以，投资尽量还是选择广州核心板块比较好。

基于南沙在广东省广州市心目中的重要地位，如果南沙放松限购，哪里值得买？

南沙全区总面积780平方公里，目前常住人口80多万。

由于南沙处于黄金内湾的中心，地理位置特殊，所以南沙区政府距离广州白云机场，达到88公里以上。而距离深圳宝安机场，反而只有57公里。

深中通道开通之后，给南沙龙穴岛留了一个出口，这样让龙穴岛到深圳机场的距离一下子拉近到30公里左右。

思念一个人的滋味，就象是喝了一杯冰冷的水，然后一滴一滴凝成热泪。

（1984年~2016年龙穴岛的地形变化）

也就是说，深中通道开通后，南沙即将成为距离深圳中心城区最近、规划档次最高的区域之一，仍具有一定想象空间。

而南沙最有价值的片区，总结如下：

地铁4号线的金洲、蕉门站附近，也就是所谓的蕉门河片区，南沙区政府在这里，配套完善、基本上建成了。

其次是灵山、横沥岛尖，这里是南沙的CBD，未来广州拿到的金融资源很多会放在这里。

再次是南沙客运港片区，这里目前教育资源是最优的。

如果你在南沙工作，有切实的居住需求，可以观望一下国庆开发商打骨折的活动。

总有一天我会从你身边默默地走开，不带任何声响。你错过了很多，我总是一个人难过。那些以前说着永不分离的人，早已经散落在天涯了。