浅谈老黄埔的4个大饼

　　二娃说：我发现，无论在新媒体行业里面，忙得有多焦头烂额，在家人的眼里，你就是一个玩手机，玩电脑的......

　　比如，万科城市之光，12月23日出售的“清退房”，售价高达51000-54000元/㎡，对比开盘时的价格，相当于涨了约8000-10000元/㎡。

　　而富颐华庭也同样不弱，截止目前，涨了约5000-8000元/㎡，最好的户型也卖到了5万以上。

　　其实，仔细观察你会发现，老黄埔能够受到众人追捧和肯定，并不是因为目前它的现状有多么好，而是政府给它画的“大饼”足够的大。

　　2020年2月，广东省印发《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，而鱼珠片区正是广州试验区的三区之一。与传统观念上的“鱼珠”不同，这里的鱼珠片区指的是天河区界以东、广园快速路以南，黄埔大桥以西，珠江以北的一区域。如果侧重于命名的准确性，这个片区更应该被称作“老黄埔”或“黄埔临港经济区”。

　　鱼珠片区被纳入广州试验区，对老黄埔来说，最大的好处是它能得到更多高新产业的规划，而这些产业的落地是对周边房价最有力的推进器。

　　目前来看，老黄埔的高新产业主要集中在鱼珠临江一带以及护林路附近的区域。鱼珠临江一带是临港CBD建设的排头兵，发展红利兑现的确定性也是最大的。这里在建的高楼有广物鱼珠产城综合体、南方智媒大厦以及广州日报和中国黄金的项目。

　　鱼珠的高楼虽然有很多，但遗憾的是，广州现在能够找来的高端产业几乎已经给被琶洲西区和金融城瓜分走了，留给鱼珠的产业和“人工智能与数字经济”已经没有多大关系。

　　不过，老黄埔不是没有人工智能相关的产业规划，像文冲东北方向护林路一带的中国软件CBD和中国游戏软件谷就是其中的代表。但它们浮夸风的起名，从一开始就给我留下了非常不好的印象，连北京西二旗和深圳高新园都不敢说自己是中国软件CBD，一个建在石化大烟囱和高压线网底下的项目，起这个名字似乎过于膨胀了。建议这两个项目还是努力找来更多有分量的互联网公司吧，不要把精力都花在推销你们的公寓产品上了。我感觉这个项目多半要凉，希望它们能狠狠打我的脸。

　　黄埔高铁站（鱼珠站）位于黄埔体育馆东侧，拥有地铁28号线（东莞-新塘-鱼珠-琶洲-芳村-佛山东平新城）、地铁37号线（从化-知识城-科学城-广州东站）、广深第二高铁（从黄埔始发经东莞城区至深圳宝安机场）、广中珠澳高铁（北接广河高铁、白云机场T3、清远；南至庆盛、万顷沙、中山珠海澳门）和广汕高铁（广州-汕尾）等大湾区重要线路，几乎可以快速通达大湾区任何热门目的地。

　　这个至今仍未确定站址的高铁站大饼，一经流出就成为了粤港澳大湾区交通规划爱好者心中的圣地。因为它在大湾区内部的通达程度几乎没有任何对手，评价它为湾区中心高铁站一点都不为过。

　　但是，这些线号线有点眉目以外，通通都是超远期规划线路，我们可以理解为“有生之年线路”，不值得我们为它高兴太早。

　　目前黄埔高铁站最重要的任务还是要赶紧宣布它的位置，7号线二期大沙东-姬堂区间的盾构机已经开工好久了，再不加站就来不及了。如果7号线经过黄埔高铁站而不设地铁站，这将成为广州地铁规划史上最大的惨案。

　　老黄埔能不能蜕变为临港CBD的决定性因素在于黄埔老港的改造，这一块价值巨大的临江地块也是黄埔高喊第二CBD的底气所在。

　　黄埔老港就像一个任人打扮的小姑娘，在各种规划文件中都有不同的角色定位，但是共同点是它们的定位都相当高端。

　　我阅读了大量有关这个地块的规划文件，黄埔老港主要有国际邮轮城和贸易总部聚集区两大规划。而且在之前控规中显示，文冲渡头地块会建起容积率超过20的超级高楼。以这座高楼为中心附近还有滨江公园、湾区科技馆等一系列的规划项目。

　　我很难对这个大饼作出评价，因为目前的黄埔港仍旧是一个繁忙的货运港，丝毫没有转变的迹象。但是政府规划里的各大文件中却不约而同地将它设计成一个类似于宇宙中心的地点，我想这个大饼只能交由时间来解答。

　　最近，一份有关黄埔湾商圈的规划文件吸引了很多人的注意，文件中显示，黄埔湾商圈被定位为广州五大都市级商圈之一，近期对标天河路商圈，远期对标纽约商圈。

　　高端商圈的打造和老黄埔强大的旧改力度密不可分。与之前“不切实际”的疯狂大饼不同，老黄埔推动的旧改是老黄埔居民能感受到的最真切的红利。而新溪、珠江村、文冲、双沙等黄埔东路沿线的旧改项目又是其中的重点。尤其是华润集团操刀的新溪旧改商业项目，进度相当喜人，原本我认为非常遥远的华润万象城竟然已经开始动工了。

　　与之相反的是，合景泰富在双岗地铁站附近建设的双沙智航TOD项目，只在开工的时候做了下宣传就再也没了踪影。

　　开发商旧改的动力来源于土地的价值，而在老黄埔，土地的价值又与那些大饼的实现效果息息相关。归根结底，开发商们对老黄埔旧改价值的评估还是依赖于临江地块老港老船厂的改造。对临港区块有信心的开发商加足马力配合改造，对之半信半疑的开发商则继续等待观望。

　　总结完老黄埔的4个大饼后，我最大的感受就是：老黄埔发展的不确定，来源于黄埔临港区块改造的不确定，这也是老黄埔所有大饼的希望与症结所在。