没看错吧？多年零供应的老城区，冒4万+住宅新盘？

没看错吧？多年零供应的老城区，冒4万+住宅新盘？柒个我百度云盘 没看错吧？多年零供应的老城区，冒4万+住宅新盘？ 不可思议！百米高楼平地起，番禺市桥中心区冒出全新住宅，吹风4万元/㎡。 其实我们之前也不是没有报过番禺市桥的新盘，但是如果把范围缩至市桥C

没看错吧？多年零供应的老城区，冒4万+住宅新盘？

不可思议！百米高楼平地起，番禺市桥中心区冒出全新住宅，吹风4万元/㎡。

其实我们之前也不是没有报过番禺市桥的新盘，但是如果把范围缩至市桥C位，乐居君可以明确地说：新房供应为零。

有人可能会说，大夫山“三兄弟”（大华·紫悦府、电建地产·洺悦玉府、龙光天瀛）不是新盘吗？市新路的璞悦台不是新盘吗？

乐居君认为，所谓的市桥C位，是整个板块配套最全，商业最繁荣的地方，大概集中在地铁3号线途径两侧，以及大北路两侧。

往北再走，沿街景观从商业区变成工业区；往南，过了市桥大桥，已经是桥南板块（市桥南）；往西是大夫山板块；往东是番禺广场板块。

|市桥中心区大致范围

经过数十年的发展，目前市桥中心区已经被密密麻麻的居民楼、商业生活配套填满，想找个停车位都难，出让一宗宅地简直是天方夜谭，所以突然冒出一个全新盘，更是让人惊掉下巴。

|市桥中心区景观

不卖关子了，来看看这个名叫友联君御公馆（标准名）的新盘，什么来头。

01

配套没得挑，离地铁有点远

虽然名字带着“公馆”二字，但项目是实打实的住宅。

区位无需多言，项目对面就是番禺区中医院（三甲）；想吃饭逛街可以走路去百德商圈和大北路商圈；想遛娃可以去星海公园；想买菜可以去东城市场；想一家大小喝早茶可以去番禺标杆酒店——番禺宾馆。

顺带一提，无论你想去港澳还是白云机场，番禺宾馆都是有直达巴士的。

项目负责人表示，项目对口学位是东城小学（省一级），但真实性有待考究。

四个字总结：方便得很。

|妈妈们最爱逛的东城市场，啥都有

当然，前提是你不介意家对面就是医院，也不介意家正对车水马龙的马路。

|番禺区中医院扩建工程位于与项目一路之隔

|项目楼下就是平康路，连接番禺广场板块和大北路商圈，上下班高峰车流量特别大

还有一个扣分项，项目无论是离地铁三号线市桥站还是番禺广场站，都有2公里多，必须靠公交或打车接驳。

02

7种户型可选，吹风4万元/㎡

乐居君之所以能发现这个项目，只是因为某天坐车路过，工地门口“住宅楼”三个字格外引人注目。

但“广场”、“公馆”这些字眼，又透露出它的“不简单”。

是的，根据规划，这是一栋建面32811㎡的单体楼，但却涵盖了多种产品。

首先，1-3层为商业配套，资料显示会进驻主题餐厅、酒吧街等商业形态。

4-5层为商办型物业，层高3.8-4.2米；6-7层为业主会所，带空中泳池；8层为业主专用的空中花园。

9-28层（最高28层），才是住宅。

但是项目负责人表示26-28层开发商自持，也许会做成复式产品，不对外销售。

乐居君了解到，项目开发商为番禺本地开发商友联房地产，天眼查上没有显示它的什么“黑料”，而且项目也在2019年拿到了建设工程规划许可证，现场也公示了各种证件。

整个项目工程造价为9108万元，预计2022年7月建成，负责人称年后将开放销售中心。

从俯拍图可以看到，项目根基已打好，整体规模不大，形状呈五边形，地下挖了三层做停车场，负责人称大概有400个车位，车位住宅比是1：1.5。

你们最关心的户型方面，项目住宅一层7户7种户型，三梯七户，涵盖建面约47-134㎡一至三房，吹风4万元/㎡。

也许整个项目呈五边形，所以很多边角位置都要利用起来，所以它的户型选择非常多，而且也没有奇形怪状。

但槽点还是有的，比如说，建面约86㎡的户型，只能做到两房一卫，实用性不高，入手后难置换。

另外，建面约62㎡的两房户型（实际是1+1），客厅卧室之间没有过道阻隔，既弱化了卧室的隐私，又会对卧室的人造成噪音干扰。

而建面约67㎡的两房户型，客厅和阳台之间相隔一个厨房，没有做到厅出阳台，估计采光和通风都一般。

面积最大的建面约134㎡三房两卫户型，进门居然能直接看到主卧的卫生间，毫无隐私可言，同时厨房门口正对两个次卧的过道，会有油烟干扰。

布局方面，乐居君认为建面约109㎡算比较合理，做到动静分区、厅出阳台。

建面47.86平方米一房一卫

建面62.77㎡两房一卫

建面79.41㎡两房一卫

建面81.53㎡两房一卫

建面86.16㎡两房一卫

建面109.85㎡三房两卫

建面134.03㎡三房两卫

总结下来，项目的优缺点如下：

优点：

地理位置优越，配套齐全

1-3层配套商业，满足基本生活需求，另外单体楼做空中花园和带泳池也比较少见

户型选择较多，满足不同人群

周边以老破小为主，项目可以说是一枝独秀

缺点：

体量小，商住混合，虽说6楼以上为业主专用，但难免人员混杂

与地铁有一定距离，需要接驳

正对马路和医院，有粉尘和噪音干扰

有些户型设计不合理

项目负责人向乐居君透露，今年动工以来，附近已经有很多街坊来问项目情况，也表达出购买意向。

为了解更真实情况，乐居君走访附近中介，其中一名中介表示，这个项目素质的确不错，毕竟市桥中心区已经很多年没新房供应了。

“但如果你不着急的话，可以留意一下美丽华大酒店那块地的进展，以后那里也是要建住宅的。”中介说道。

美丽华大酒店地块？马上去看看。

03

美丽华酒店地块，值得等吗

中介口中说的美丽华大酒店地块，与友联君御公馆相距10来分钟的步行距离，实际是番禺区市桥街储备地块。

2019年11月30日，美丽华大酒店正式结业；2020年3月，番禺区有关部门对酒店实施了拆除。

如今地块已经平整，用作停车场。

2020年中，地块迎来规划调整，规划调整后，其用地性质拟由商业金融业用地调整为商业用地兼容二类居住用地。

总建设量由3.12万㎡调整为6.15万㎡，容积率由1.48调整为3.8，建筑限高调整为100米，建筑密度不高于50%，绿地率不低于20%。

根据最新规划，这里将建起一座新的五星级酒店。设计方案显示，酒店塔楼控制高度100米，两侧为酒店裙房配套，将与周边建筑形成较好的空间衔接关系。

|规划图

这也意味着，未来市桥老城区，又要多一座新的五星级酒店，以及一个新的住宅项目。

但何时才能建设好，这是一个谜。

但不得不说，无论是友联君御公馆还是美丽华大酒店地块，都是未来可期的，毕竟前面也提到，市桥老城区新房供应已经断了很多年了。

而目前，上述两个项目周边主要以老旧楼梯房为主，平康路一带散盘均价才1.6万元/㎡；环城中路小区1.7万元/㎡；2000年建成的一品灏景均价2.5万元/㎡。

|友联君御公馆周边二手小区

如果想找楼龄新一点的电梯房，大概要去到市桥地铁站附近了，而那边的二手均价在3-4万元/㎡之间。

那么问题来了，这个吹风4万元/㎡的单体楼友联君御公馆，你看好吗？

文章来源:乐居买房

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