步入微利时代！开发商纷纷喊出“活下去”，旧改还香吗？

步入微利时代！开发商纷纷喊出“活下去”，旧改还香吗？龙之海上帝国 步入微利时代！开发商纷纷喊出“活下去”，旧改还香吗？ 繁忙的房企中报发布季，正式落下帷幕。 去年的中报发布季，房企们大谈行业“内卷化”、疫情深远影响，但体现在营收、毛利、净利润等各

步入微利时代！开发商纷纷喊出“活下去”，旧改还香吗？

繁忙的房企中报发布季，正式落下帷幕。

去年的中报发布季，房企们大谈行业“内卷化”、疫情深远影响，但体现在营收、毛利、净利润等各项核心财务数据仍有可圈可点之处，比如在物管、旧改等业务上表现亮眼。

今年，敢于召开中期业绩发布会，侧面成为了评定今年上半年经营表现相对良好的标准之一。

因为，现实情况中，无论是万科、中海、华润置地、保利、龙湖等优等生，还是恒大、华夏幸福、蓝光发展等流动性紧张的房企，同样面临着产品毛利率、盈利空间“暴跌”的问题。俨然，利润空间被压缩，已是整个行业面临的共同问题。

在全国各个城市楼市深层次、系统性调控下，加上集中供地更加精细化规则的趋势，房地产开始步入“微利”时代，已是板上钉钉。有房企在首次集中供地收获土储后表示，“努力做到净利润1%-2%”。

从“暴利”到“微利”的落差发生速度之快，让众多房企难以适应，万科祝九胜再次喊出“活下去”。这是万科的心声，也是众多房企共同的心声。融创孙宏斌同样表示：“首先要健康活着”。

然而，房企们正在适应新的环境时，被称之为“利润高地”的旧改扩储渠道，也被收紧了。住建部一则“大拆大建”限令，正在风口上的“城市更新”也瞬间降温。想要通过快速推进的旧改项目，实现成长或守住利润的房企，也将“梦碎”。

更为重要的是，毛利率下探何时能见底，监管力度是否还会进一步加强，众多开发商仍未能看清。如果用一句形容目前的房地产行业，应该是：“上帝给你关上一道门，同时给你关上一扇窗”。

01

活着

今年3月份，乐居城更观察样本上市房企中，平均毛利率为29.34%，较2019年度的33.88%，下滑了4.54个百分点。样本企业均出现不同程度地下滑，其中绿景中国、越秀地产、富力地产分别下滑了15.05个点、9.10个点、9.05个点，位居前三的位置。

到了年中，这些样本房企毛利率下滑进一步扩大。其中，下降幅度最大的三家房企为绿景中国、花样年和中国恒大，对应毛利率下降了17.65%、12.84%、12.06%；下降幅度后三名则为佳兆业、华润置地和合景泰富，下降幅度分别为2.95%、2.3%和2.24%。

而时代中国成为了样本企业中，仅有的一家毛利率上涨的企业。

进一步对比来看，毛利率超过30%的样本房企为5家，与2020年持平；不过，毛利率最低降至12.95%，最高值降至47.45%。侧面说明，以旧改业务为核心的绿景中国，产品溢价能力虽在不断下滑，毛利率却仍保持高位，分别高出华润置地16.15个百分点、中海18.35个百分点。

无论是转型以旧改转化为主要供货来源的富力地产、花样年、佳兆业，还是依靠经营管理能力产生溢价的中海、华润置地，也难以抵抗毛利率下降的趋势。“增收不增利”成为了行业共性。

放眼到行业来看，除了样本企业外，万科、保利、龙湖等“好学生”同样出现毛利率下降的问题。其中，万科房地产及相关业务毛利率下降6.02个百分点、保利下降3.22个百分点、龙湖下降3.1个百分点。

今年中期业绩会上，多家房企高管纷纷表示，毛利率下降已经成为行业趋势。

世茂集团许世坛表示：下行是行业趋势，未来希望毛利率的降幅低于行业平均，这是努力的目标。旭辉林中称：“利润率的降低，它是一个行业发展的必然阶段，因为行业已经过了暴利时代，未来不可能还有暴利”。华润置地李欣判断：“公司全年毛利率会稍微有点下降。我们判断，毛利率应该是L型，触底之后未来持续一段时间。”

毛利率下降代表着产品暴利时代的过去，净利润下滑则意味着企业经营模式亟待调整。

12家样本房企中，净利润率最高三家房企为绿景中国、合景泰富和华润置地，为30.64%、22.01%和21.14%；后三家房企则为花样年、中国恒大和富力地产，对应为2.77%、4.71%和8.05%。

就目前样本房企的净利润率表现，仍高于不少管理层预估的数值。侧面来说，未来净利润率下降也将成为一种常态化。

华润置地李欣透露，目前公司可售性物业利润率为11.5%，未来住宅开发业务希望坚持10%以上净利润的回报底线。旭辉林峰则预测，行业做得比较优秀的企业，可能毛利率在20%左右，差一点的可能是15%左右，整体的净利率在8%到10%，未来可能是行业的优秀水平。

以此断定，花样年、中国恒大净利润率已经远远低于这个数值，富力地产、中国奥园则临近最低值，未来在中央三稳政策导向下，不排除将进一步下挫。

面对2008年以来中期业绩首次增速同比下降，万科坦言，主要是三个方面的原因，第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是我们转型业务带来相关影响。

房地产行业最好的时代过去了，房企最舒服的日子也到头了。“活着”成为了现阶段，大部分房企首要目标。

万科祝九胜再次喊出：我们2018年就提出来“活下去”，在我们的认知里面，活下去比什么都重要，因为办一家企业，要负方方面面的责任，要确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后，这个问题就变得更为突出。

融创孙宏斌在投资者会上也表示，现在大家更关心流动性，更关心谁能活着。但是，从长远来说，随着调控的深入，市场会变得越来越平衡，越来越健康，那时候什么企业有机会，首先你还得活着，你得健康地活着。

02

旧改还香吗？

土地市场出让规则的转变，以及投标参与热度，很直接反应了房企的情绪和项目的利润空间。

首轮集中供地中，22城出让涉宅用地总建筑面积约10,200.95万平方米，总成交额为10,385.27亿元，平均溢价率最低为青岛市的1.61%，最高为重庆市的38.72%。其中，国企和头部房企成为“主角”，拿地金额前10名有融创、保利、招商蛇口、华润置地、万科、绿城、卓越置业、龙湖、越秀、金地。

站在国家经济发展转型的角度上看，不少城市出现溢价率仍过高情况。而在第二批集中供地公示后不久，北京、深圳、杭州、长沙、南京、沈阳、天津等城市相继爆发中止潮，推迟土地出让时间，将重新调整出让规则。

不过，另一个重要原因是，民营房企参与度低，纷纷离桌，拿地被戏称为“鸡肋”。曾几何时，为了规模，没有利润不少民营房企仍会挤破头，在一众实力雄厚的国企中抢食。卓越置地、滨江集团等是代表企业。

实际上，面对公开土地市场提高门槛后，不少开发商在年初宣称将进行多元化拿地，其中旧改是重要的拓展方式，包括中国金茂、葛洲坝地产等“新兵”通过合作的方式进入旧改赛道。而远洋集团、万科等将旧改项目作为重要补充，抢占项目。

广州海珠瑞宝村就是遭到开发商哄抢的典型项目。该村于去年通过改造意愿表决，自此吸引大批房企蜂拥而至，包括恒大、富力、远洋、合生、越秀地产、合景等，热度超过了万科退出的广州荔湾葵蓬村。

今年上半年，相对较少活跃于土地市场的佳兆业、富力、合景、时代中国等一众房企，通过旧改项目快速转化保持项目入市。

其中，佳兆业成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积约112.5万㎡，转化可售货值约727亿元。富力在广州、西安、太远、郑州、石家庄等城市城市更新项目入市，合计贡献销售额146亿元，占总销售收入的22%。

合景泰富称：今年在旧改方面会释放100亿元左右的货值，能推向市场。时代中国上半年旧改业务实现收入24.07亿元，占总收入的17.65%；同时，土地储备大概有50%从城市更新中转化出来。

不过，到了年中，房企扬言发力旧改的声音少了很多、也小了很多。体现在中期财务报表、业绩会上，较之前，开发商很少介绍旧改业务情况，业绩会也很少提及旧改项目营收、转化。

整体来看，12家样本房企合作或介入旧改项目的规模，录得较大的增幅，由2021年初的700多个增至年中的800多个，并且还没有统计未透露项目数量的房企。

其中，旧改项目增量最多的企业分别为恒大、华润、佳兆业、中国奥园、雅居乐，对应增加项目数量为46个、25个、12个、10个、4个；花样年、合景泰富均为增加2个，绿景中国为1个。

那么，为什么会突然降温？

本质原因是：上述已经提到，抢入旧改被开发商视为规避公开市场激烈拿地的重要扩储方式，不少房企“换汤不换药”，即用房地产开发“高杠杆、快周转”的模式开展旧改工作。

重要原因是：城市更新步入了新的阶段，需要更加精细化地规划、开发和建设，同时及时扭转一些开发商对于旧改的错误认知。这时候，“大拆大建”限令出台了。

限令中，住建部明确指出：有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，规定：拆除面积不得大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2、就近安置率不宜低于50%、租金年度涨幅不超过5%。

最为重要的一条是：“不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。”

限令出台后，城市更新赛道逐渐变成为了国企的“主场”，包括广州、北京等城市鼓励区属国企介入到旧改项目的前期工作中；同时，不少城市中旧改楼盘项目被列入监管范围。这意味旧改赛道的环境也变了。

对于开发商而言，旧改作为最后一条能够快速发展、守住利润的路，也不香了？

文章来源:乐居买房

优质内容推荐

• 近5千套房废了！广州烂尾30年“鬼城”最新航拍流出
• 最高6.5万/㎡！广州首个城改拆补方案曝光！老破小要翻身
• 长岭街“旧改”驶入全面建设“快车道”

洛克电力宝宝 http://www.xinzhiliao.com/sj/chunji/17695.html