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二手房价被锤的第一天，广州究竟发生了什么？

来源：互联网
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2021-09-02
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8月31日晚，广州市住建局官网发出首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，广州二手房迎来“雷神之锤”！

想了解市场的真实情况，不妨跟随乐居踩盘小分队，看看新政出台后第一天，广州究竟发生了什么？

银行按指导价放款！

贝壳下架房源成交情况

银行方面，乐居致电各大发现，工商银行、农商银行已经明确按指导价放款了。

工商银行：我们这边肯定是按指导价放款的，卖家那边就看你们怎么协商了。现在首套利率5.85，二套利率6.05。

农商银行：目前农商银行办理房屋按揭贷款，要按照政府出台的二手房指导价来批款。

招商银行：贷款经理表示，目前没有收到最新的通知，但暂时不接新单，要等政策细则出来。

另外，链家、贝壳等网站，已经下架房源成交情况，也就是说，现在在二手房中介网站，再也看不到以往小区的成交房价了！

新政第一天

市场反应过来了吗？

被限价的区域是否有出现降价的房源？中介和业主怎么看二手房指导价政策呢？

越秀区

买家不要寄希望房价大跳水

广州学位房中的“顶流”东风广场，也在首批二手房指导价的96个小区之中。贝壳数据显示，该小区最新成交单价已经去到11万元/㎡，小区放盘价没有低于10万元/㎡的，但指导价却只有8.2万元/㎡。

附近中介透露，有个客户今早表示“不想卖了”，但并未说明具体原因，他猜测可能是受二手房指导价新政出台影响。

不过他表示，东风广场的买家还是以用学位的自住客为主，成交暂时不会受到太大影响，还是有很多业主诚心卖房的。关于新政，他认为主要影响的是银行贷款，业主不会甘心以低于市场价太多的指导价“抛售”房产，买家也不要寄希望于房价大跳水。稳房价才是大趋势。

现在的政策只是一个大纲，一切要等细则出来才知道结果。

天河

多家中介店撤下房源价格

“天之骄子”天河，这下被锤得“面目全非”。

中海花城湾、保利心语花园、凯旋新世界、星汇园等好几个挂牌10万元+/㎡的楼盘，价格几乎被腰斩。

一夜之间，自家小区成了广州第一批二手房指导价的头一个，珠江新城保利心语花园的业主却有点淡定，没有预想中的反应激烈。

|珠江新城保利心语花园

有业主向乐居君透露，保利心语属于珠江新城里自住属性偏多的楼盘，很多业主的孩子都在体育东兴国小学读书，当初买这里当然有投资的心态，但投资不是投机，是自住的话影响并没有那么大。而且，二手房指导价政策本身在上海就落地很久了，大家都知道怎么回事。

他认为，二手房指导价政策的目的是限制交易和流动。短期内首先会影响中介的放盘，不能超过指导价10%，那就不放盘。或者是参考上海的情况，按照实际的价格，买家跑去私下找放盘的卖家，直接一口价成交。

同时他还吐槽了一下，隔壁高德公馆市场价格是12-13万元/㎡，指导价格6万元+/㎡，直接“腰斩”。

珠江新城作为广州标杆区域，接下来会怎么走？该业主觉得短时间二手房价肯定会有所下滑，而且成交量会比较低迷。不过，房子是用来住的，自住业主不同于投资客，通常不会随随便便卖的。

|越秀·星汇园

有意思的是，乐居发现小区周边的合富置业中介店把店面房源全撤了，中介也全部去开会了，未知是否与此次限价有关。

而猎德板块的中介店，房源还在，但价格已经撤下来了。

“业主现在基本都不放盘了，但业主在指导价基础上单价往上调个两三万再卖出，也不是不可能的。”中介说道。

海珠

要签订补充协议咋办？中介说...

海珠被限价的小区主要有赤岗板块的佳信花园、珠江帝景以及南洲路的罗马家园等。

其中佳信花园业主暂未做出反应，目前放盘价在7-9万元/㎡之间，该盘最新的成交均价在7.4万元/㎡左右（含车位）。

|佳信花园

小区周边中介透露，业主大概率不会按指导价卖，具体还要看业主跟不跟政策走，至于贷款、高首付问题，目前只有政府出了新规，银行暂未跟进，要等银行通知才知道。

在被问到如果买家要求签定相关协议（无法贷款网签、贷款退定金）要怎么办时，中介反映具体要看卖家意愿以及买家资质，赤岗板块大多是置换型买家，首付一般给到5-7成，高首付、贷款问题相对影响小。

而同样为赤岗板块的泓景花园，目前业主最高挂牌11万+/㎡，但中介称后续高价房源或会下架，坚决跟政策走。

被问到业主会不会低价卖，中介一针见血：正常人都不会啦！

黄埔

买卖双方的博弈

黄埔被限价小区主要集中在老黄埔和科学城板块，其中君和名城放盘价5.7万元/㎡，限价4.5万元/㎡；泰景花园放盘价4.4万元/㎡，限价3.5万元/㎡。

新安苑就更狠了，放盘价5.4万元/㎡，但被限在2字头。

作为黄埔乃至整个广州的热门置业板块，科学城板块向来颇受瞩目，而本次首批指导价小区中，科学城也有不少小区入选。

首先来看一下新福港·鼎峰，该小区指导价44156元/㎡，而其7月最新二手均价达到60789元/㎡，价差16633元/㎡。

|新福港·鼎峰

据中介介绍，因为价格在科学城板块相对较高，所以买这个小区的刚需比较少，成交量一般，成交价在6万元/㎡左右，也有的业主心态强硬，挂牌价去到七八万。

对于新出炉的二手房限价政策，其称：目前来看，对市场还没什么影响。

“我们也不会去做过多的解读，去预判房价是涨是跌，市场会怎么走，这个都是不好说的，具体还要看业主的心态，以及小区整体的挂牌情况。不着急买的话，可以先观望一下，如果有看中的房源，或许可以拿着这个政策去找业主谈。”

该中介称，前几天有个客户看中了新福港·鼎峰的一套房，但业主坚持不降价，这个指导价出来后，他们打算再找业主谈一下。“整体而言，对买家无疑是利好的。”

|新福港·鼎峰

随后，乐居又来到保利罗兰国际。

根据指导价，保利罗兰价格为31161元/㎡，其7月最新二手均价49590元/㎡，价差18429元/㎡。

因楼龄较新，小区很多房源不满二，目前放盘量不多只有30多套，该小区于2017年开盘，当时开盘价两万多，现在整体均价在5万元/㎡左右。

|保利罗兰

乐居君在保利罗兰看了四套在售二手房，挂牌单价最低的5.1万元/㎡，最高的5.8万元/㎡，同户型不同房源价格相差较大。

中介称，“科学城板块去年到现在涨得比较多，有些业主觉得，别人都挂那么高，他挂的低是不是亏了，所以相互之间会有这种比较。而且业主心态比较强硬，除非着急回款，降价卖的不多。”

|保利罗兰

其中，越秀岭南山畔是科学城板块差价最大的小区，其指导价为32175元/㎡，而最新二手均价达56313元/㎡，价差24138元/㎡。

|越秀岭南山畔

中介向乐居君介绍，由于位置好，交通便利，越秀岭南山畔房价上涨较快，目前二手挂牌价多在5.6-6万元/㎡左右。

谈及那么大的差价，中介肯定道：“业主宁愿放着，也不会降价卖的，有些业主本身买的价格都比指导价高许多，怎么会按照指导价来。”

番禺

业主：淡定，不卖了！

番禺被限价的小区主要有海怡半岛花园、星河湾、广地花园和广州雅居乐花园等。

一位住在海怡半岛花园的业主向乐居君透露，目前小区业主都非常淡定，且决定一致：不卖了。

|海怡半岛花园业主群

据悉，该小区限价为23662元/㎡，但7月业主挂牌均价为32864元/㎡，实际成交去到4万元/㎡左右，挂牌价与限价存在近万元的差价，不差钱的业主，也就把房源悄悄下架了。

专家观点

最后，我们再来看看专家们怎么看？现在究竟是不是个买房的好时机？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

1、不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然。

今年4月，住建部约谈广州，就明确提到，强化二手房交易管理，而从深圳、上海、成都、西安的调控可以发现，二手房指导价机制，都是发生在住建部调研督导之后。

对热度城市的督导，除了短期调控，更重要的是建立长效机制，二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。

2、一二手房需要联动调控

此前官方媒体已经强调，楼市调控的重点已经转向的二手房市场。只有建立了二手房参考价制度，才能将新房限价和二手房管控联动起来。否则，由于中心城区住房供应弹性小，二手房为主，很容易在中介和业主联合下形成局部垄断。新房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”，打不到新房的人就涌入二手房市场，二手房业主抱团涨价。最后形成一二手房价格联动上涨的局面。所以，必须要对二手房进行指导价管控。

3、二手房参考价的制定原则

首先，看过去一年成交活跃区域二手房价格的涨幅；

然后，考虑这些区域评估价格和新房交易价格。涨幅越大，且与评估价格、新房价格差距越大的区域，二手房参考价与近期实际成交价的差距越大。

去年价格快速上涨的区域，要在指导价的作用下去泡沫。

4、二手房参考价的应用

此次官方解读内容中指出，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。可能包括中介机构，银行和税务机关。中介机构按照参考价对二手房进行挂牌，高于参考价的需要撤牌；银行也需要以参考价作为贷款评估价；税务机关按参考价作为计税基础。

5、二手房参考价的影响

引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨的循环。

市场失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号。

控制二手房价格，引导新房价格，并为新房限价提供合理预期。

以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓：