「深度」苏州“史上最严调控”一周年！楼市遭遇“腰斩”

　　2019年初，在全国三番五令强调“房住不炒”背景下，苏州楼市走出独立行情（参考今年深圳），根据19年冰山指数百城房价统计结果，

　　上一次这么疯狂的时候是2015年底，全国去库存主导的楼市行情让苏州登上了央视财经新闻专题报道，而去年那次在长三角其他城市楼市冷淡的对比下，显得非常突兀。

　　想了想不知道怎么回答他，那种疯狂的市场别说普通购房者连圈内人回顾起来都会觉的荒唐。房东卖房随时可能跳价、中介连夜排队预约取过户号、房管局交易的人堪比春运版火车站、新房开盘必售罄，任何没经历过的都无法以现有市场来描述。

　　19年5月11日园区调控率先加码，随着5月18日住建部对苏州房价再次预警，史上最严限购724新政火速出台，最终楼市被浇灭降至冰点行情。如今新政实施一周年后，让我们一起来看看楼市变化，并预测一下后市走势。

　　自19年7月24限购加码后，过去一年二手房网签数据一路下滑，尤其今年上半年受疫情影响，二手房网签量（不含吴江区）更是历史新低，哪怕传统二手房学区热的“金3银4”也不如以往热闹，值得关注的是，6月开始二手房网签量有所反弹。

　　仅从网签数据便可看出今年二手房市场“寒冬”迹象，一方面疫情加调控新政影响，购房者观望情绪浓重；另一方面“限价房”贯彻着市场，“打新”成为买房主流。

　　亲身体会手上有套木渎正荣华府小户，去年12月236万没卖，今年225万每周看房10来组就没人出价，事实上市场上仍有许多购房者，只是观望情绪非常浓重。

　　图中6月和12月均为半年阶段性新高，很好反映出新房的两个回款节点。尤其今年6月，网签量非常妖，在5月缩量的基础下直接翻了一倍有余，一跃成为过去5年单月新房网签量最高。

　　比如笔者统计数据时曾留意到仅6月24日-6月30日一周时间，相城新房总网签量为1899套，比4月和5月两个月总和还要多，而吴江新房网签数据更惊人，至于原因，不乱猜测。

　　上图可以看出，今年上半年新房网签量较去年有所上涨，由于“限价新房”的存在，市场关注度始终存在。当然这里并不是说新房普遍好卖，恰恰相反，由于购房者目光放在限价新房上，不少非限价新房去化并不理想。

　　上文讲过今年上半年二手房行情非常差，除此之外贝壳挂牌量正式突破9万套关口，做个直观对比上海5.8万、杭州7.5万、南京9.3万。

　　坏消息是二手房挂牌量继续创下历史新高，好消息是挂牌量增速开始减缓，由1个月新增1万套变成2个月1万套，表明市场情绪开始平复。

　　根据最新几期冰山指数，苏州房价仍处于下跌趋势。之前强调过，挂牌价已经失去指导意义，成交价和挂牌价还是大幅偏离，目前成交价≈挂牌价9-9.5折左右。

　　一边是限价新房开盘秒售罄，甚至不少楼盘挂钩“装修包”、“茶水费”、“抢房费”等，有些购房者表示多次陪跑，对限价新房失去信心。

　　另一边却是高价新房无人问津，尤其是北新区、相城、吴中等供地大区，新房出现跑量难的困境，一些地王项目开始亏本甩卖，木渎中铁、吴中相城鲁能等等，总之不少新房正在为当初激进拍地后遗症埋单。

　　上图可见，16年开始苏州各区土拍均价在15年的基础下大幅上涨接近翻倍，虽说在17年之后由于限地价政策有所下调，但相比15年依旧贵上许多。

　　当年房地产营销口号相信各位一定还记得，“面粉比面包贵”房价即将上涨，如今事实早已证明这句话是对的。

　　做这张图的目的是为了让各位更好的看清哪一年新房又或者二手房好卖，比如牛市时期的16年和19年，都是二手房成交量更为活跃。

　　都知道18年苏州房地产市场并不景气，多地块流拍，从网签量看18年二手房成交量也不突出，只是相对而言新房更为逊色，那到底什么原因导致的18年新房网签量为近5年的新低？

　　上文提到16年之后土拍比15年贵了非常多几乎接近翻倍，地价的大幅上涨传导到房价上往往有个时间差，一般是1-2年左右，比如某家房企16年拿地，正式销售节点差不多是在17-18年（碧桂园这种除外）。

　　从18年开始，苏州新房充斥着16年之后的高地价新房，尽管16年8月“苏十五条”中提到了土地和新房的限价，但当时新房限价并不像现在严格，这也导致18年新房房价比周边二手房贵上许多。

　　根据克而瑞统计的17-20年苏州销售TOP10项目（不含吴江区）中可以看出，17-18年热销新房除了MOC芯城汇全部都是15年之前的地。

　　但19年的时候，16年之后的高价地新房逐渐登上榜单，尤其到了20年上半年，清一色被16-18年拿地的“限价房”占领，15年之前的地块已经退出历史的舞台。

　　当18年楼市遇上16年之后高地价新房，“高价面粉”带来的自然是“高价面包”，新房比二手房贵很多时，购房者会偏向二手房市场，当二手房被抢购大幅上涨后，新房和二手房之间价差缩减到一个合理区间，购房者又会回流到新房市场中。

　　在此背景下，由于19年上半年相对宽松的金融政策以及人为炒作因素，房价上涨变的顺理成章。正常坊间讲的只有涨价才能去库存，就是先涨二手房，再带动新房去库存，如果没有去年那波上涨，今年新房会更难卖。

　　个人观点去年那波涨幅主要还是因为16年以后地价激增的产物，因此去年724出台的调控政策非常有针对性。

　　今年土拍结果来看，溢价率全部被限制在15%以内，按照新房拿地1-2年销售的时间节点，目前主推的是17-18年地块，克而瑞上半年销售项目TOP10也很好印证了这点，也就是2022年的时候，市场上将会是19-20年土拍地块。

　　按目前地价，22年之前不存在大幅涨价的条件，前提是金融政策不要太过宽松。就目前市场不仅有限价房也有限价地，比如狮山和奥体，很多购房者抱怨限价房抢不到，何不知开发商也会抱怨限价地拿不到。