一线城市顶豪成交创新高,消费降级两极化

一线城市顶豪成交创新高,消费降级两极化布吉市场,齐静,电视剧大全, 2021年上半年，改善性需求持续释放，三房依然稳居成交主力，157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31%，较2020年增长0.28个PTS，四房成交比重持续提升，较2020年增长

2021年上半年，改善性需求持续释放，三房依然稳居成交主力，157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31%，较2020年增长0.28个PTS，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.61个PTS至21.34%。在这其中，157城住房需求结构出现以下三方面的典型特征：其一，改善性需求持续释放，三房、四房成交占比持续提升，但增幅出现走缓趋势。其二，购房消费降级，三、四线城市两房成交占比止跌回升，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以上三房、140平以上四房较难去化。其三，豪宅成交显著放量，总价1000万元以上豪宅成交同比增长71%，一线城市顶豪成交皆创同期新高。展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。2021年豪宅市场有望迎来成交大年。

三房依然稳居成交主力

157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示：

一线城市三房、四房占比持续提升。2021年上半年，一线城市三房户型成交占比50.11%，较2020年再增0.8个PTS；四房成交占比12.44%，较2020年再增0.71个PTS。

二线城市改善性需求坚挺，三房、四房成交比重仍保持较快增长。2021年上半年，二线城市三房户型成交占比升至57.88%，较2020年再增1.33个PTS，四房户型成交占比达到20.26%，较2020年再增1.49个PTS。

表：157个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

三房依然稳居成交主力

157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示：

一线城市三房、四房占比持续提升。2021年上半年，一线城市三房户型成交占比50.11%，较2020年再增0.8个PTS；四房成交占比12.44%，较2020年再增0.71个PTS。

二线城市改善性需求坚挺，三房、四房成交比重仍保持较快增长。2021年上半年，二线城市三房户型成交占比升至57.88%，较2020年再增1.33个PTS，四房户型成交占比达到20.26%，较2020年再增1.49个PTS。

表：157个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上半年，顶豪市场同样有所升温，成交整体稳中有升，157城总价3000万元以上顶豪累计成交1250套，同比增长32%，较2019年同期增长31%。

上海、北京和深圳仍是顶豪聚集地，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超100套，明显高于其他城市。其中，上海顶豪成交457套，依旧排名全国首位，同比下降16%，较2019年同期仍增长17%。主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。

广州、杭州、南京等多城顶豪市场转暖，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交明显放量，同比均实现翻倍增长。

表：2021年上半年总价3000万元以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从单价来看，157城单价5万元/平方米以上豪宅累计成交71658套，同比增长90%，较2019年同期增长109%。

受高房价因素影响，上海、深圳和北京豪宅成交异常活跃，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数都在1.7万套附近，显著高于其他城市。其中，上海豪宅成交套数达到17907套，暂居全国首位，同比增长46%，较2019年同期增长53%。

广州、南京、厦门、珠海等热点二、三线城市豪宅市场持续转暖，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交明显放量，同比均实现翻倍增长。典型如南京，2020年下半年限价政策适度松绑，以河西为首的核心区域豪宅预售证审批进度显著加快，致使豪宅成交持续放量。2021年上半年，南京单价5万元/平方米以上豪宅成交跃升至2624套，迭创历史新高，同比增长7倍有余，较2019年同期更是增长近20倍。

与此同时，苏州、佛山和海口豪宅成交显著放量，顺利入围TOP20城市。例如苏州，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交39套，这在历史上实属罕见，主要还是受姑苏区的仁恒耦前热销影响，单盘便贡献30套豪宅成交，其余项目豪宅成交套数均在个位数。

仅限于宁波、温州、福州等部分城市豪宅市场有所降温，成交再次步入下行通道，但并未明显失速。主要还是受限价政策影响，豪宅预售证审批进度趋势性放缓，网签备案延期常态化。例如宁波，基于提振市场热度等多方面因素考量，2020年二季度房管局同步加快豪宅预售证审批及网签备案，豪宅成交脉冲式放量。随着楼市持续转暖并出现过热征兆，2020年四季度以来豪宅预售证审批及网签备案趋势性走缓，成交逐渐回落至稳态。2021年上半年，宁波单价5万元/平方米以上豪宅成交91套，同比下降35%，较2019年同期仍增长94%。

表：2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

157城单价10万元/平方米以上顶豪累计成交7051套，同比增长81%，较2019年同期增长175%。

顶豪成交主要集中在一线城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海单价10万元/平方米以上顶豪成交3862套，同比增长33%，较2019年同期增长175%。主要还是受限价政策影响，中环沿线顶豪一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。

其次分别为深圳、北京和广州，顶豪市场持续火爆，成交皆创同期新高。例如深圳，2021年上半年单价10万元/平方米以上顶豪月均成交套数都在300套以上，累计成交达到1912套，同比增长135%，较2019年同期增长152%。

二、三线城市中仅三亚、杭州和青岛顶豪成交明显放量，成交套数均达到两位数以上。例如三亚，2021年上半年顶豪市场迅速复苏，单价10万元/平方米以上顶豪成交52套，创2018年以来同期新高。反观南京、成都、苏州和重庆顶豪仅零星成交，成交套数皆不足5套。

表：2021年上半年单价10万元/平方米以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。

受惠于改善性需求持续释放，90-120平方米中档产品或将更受市场欢迎，成交占比或将稳步提升。受高房价因素影响，一、二线城市市场购买力增长乏力，户型小型化特征将愈加明显，80-90平方米小户型成交占比或将持续提升。

与此同时，我们认为，2021年豪宅市场有望迎来成交大年，总价1000万元以上豪宅成交或将持续放量，全年成交有望创历史新高。顶豪市场或将持续转暖，总价3000万元以上顶豪成交或将稳步提升，单价10万元/平方米以上顶豪更有望创历史新高。主要还是受限价政策影响，多数豪宅项目一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。

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