年中盘点 广州住宅成交量减少15%租金下滑超10%

　　住宅市场成交总量（含一二手）同比去年 减少15%。房屋出租率下降、租金同比 下滑超10%，租房市场一片惨淡。

　　多数行业惨遭“寒冬”的上半年，广州一二手住宅市场还表现出了哪些特点？特殊时期的租房市场又是怎样的？

　　数据显示，上半年广州市一手住宅共成交32881宗，与去年同期（42019宗）相比 减少约22%。

　　成交量总体呈现暴跌后大幅增长，而后缓慢恢复、稳中有升的态势，并在6月份达到上半年顶峰，跃升至近9000套。

　　尽管成交量上下波动，房价却始终居高不下。这让价格相对友好的外围五区成为成交主力，上半年成交量是中心区域的 近2.5倍。

　　这其中，“东大仓”增城在上半年的表现中格外突出，是全市唯一破万套的区域，新盘供货充足，供应面积超过100万平。

　　尤其是与黄埔交界的新塘板块，上半年以 2.1万/平的均价拿下了4000余套成交量，为增城一手房交易贡献了近一半的力量。

　　上半年二手房价下调幅度最大的TOP2，均为来自外围区的花都与增城。两地上半年报价下调幅度近 4-5个百分点。

　　上半年增城二手成交1992套，同比去年下半年下滑了51.3%之多；而花都相较坚挺，仅下滑14.7%，总计成交 3475套，是上半年广州二手成交量最高的地区。

　　其中原因在于花都的二手房价在 1.4万/平左右，比较亲民；同时次新房源充足、议价空间大，符合周边上班族这类年轻客群的刚性需求。

　　而长期位居二手成交首位的番禺，却在今年出现了首次移位。与去年同期相比，今年6月二手成交量 减少5.9%，下滑趋势明显。

　　如海珠区的豪宅——琶洲保利天悦，疫情前均价 9万/平，疫情过后，5月份成交价格上涨至 9.5万/平。

　　分区来看，上半年中心区除 白云、黄埔均价2字头以外，其余 最低都要 3-4万/平。在一房难求的天河，二手房价更是居高在近 5万/平不下。

　　值得一提的是，尽管上半年二手住宅成交量（47852宗）比去年同期（53372宗）下降约10个百分点，但刚改学位房总需仍保持稳中有升。

　　上半年户型成交占比显示，三房户型以 39.9%的成交占比 占据榜首，比去年同期 增长4.5%。

　　然而，受制于一季度企业停工停产，返工人员骤减。与此同时，在教育部扩招政策推动下，毕业生留校读研的比例增多。

　　4月初，天河某城中村管理近200间房源的二房东表示，“目前仍有 8%的空置率，以前一般都是满租”。

　　据58同城、安居客重点城市租房趋势报告，二季度末广州租房热度环比 下降2%。相比一季度末租赁成交量 大跌76.37%，似乎有所回温，但形势仍不容乐观。

　　广州市房地产租赁协会监测点的数据表明，上半年广州大部分单套月租位于1500—5500元这个区间。

　　广州链家研究院发布的《2020上半年广州住房租赁市场报告》显示：上半年整体市场租金走低，同比去年下跌幅度明显， 套均租金下滑超10%。

　　据央视财经记者调查，由于大部分房源租不出去，空置房屋净亏损；即便出租，租金也从“6000-6500元，便宜了1000元”，低廉的租金无法弥补对空置房的“倒贴”，广州甚至有房东 月亏近8万。

　　不过，有业内人士分析，往后人们会对居住空间提出更高要求，原本的合租客将拆分成整租客，这在一定程度上将有助于租房市场回暖。

　　整体看来，上半年广州一二手住宅市场在经历了一季度疫情的严重打击后，与二季度复工复产的进度同步回暖。在购买市场内，外围区因货源充足、价格友好，承接了大部分一手住宅购置需求；在二手市场上，议价空间仍是促成交易的重要原因，学位优势与配套设施是刚需房的重点考虑因素。租房市场现阶段不容乐观，租客交租压力大，房东租金回报率低，未来或因经济进一步复苏、租房需求改观而缓解。