戴德梁行邵丰：自贸区挂牌满月南沙楼市交投活跃 产业发展迎新升级

　　新华房产6月1日广东讯 4月21日，南沙自贸区正式挂牌，截止今天满月有余，其“满月”表现如何呢？来自相关机构统计的数据显示，南沙自贸区挂牌后满月一手住宅网签成交1455套，同比暴涨345%。此外，近一月来，南沙新区共新登记设立企业926家，注册资本总额约163亿元人民币。本期新华有约，我们邀请到了戴德梁行华中区策略发展顾问部首席主管及董事邵丰为我们解读南沙自贸区挂牌后区域内楼市及产业的发展。

　　对于南沙楼市，邵丰表示当前南沙房地产的形势可以用一个词来形容——“火爆”。邵丰总结说道：“当前写字楼市场比公寓市场火爆，而公寓市场比住宅市场火爆，总体说来投资市场比自住需求的市场火爆。

　　其引用数据，在设立南沙自贸区之前，楼市大致的成交量6-7万平米/月，自贸区挂牌后，最近半年成交量增长50%。从整个广州市场看来，南沙的成交也占到了全市成交的20%。从房价方面来看，从去年最低谷的时候反弹到现在，幅度已达30%-50%，从全市来看，今年的涨幅也达到10%。特别是今年的南沙公寓市场涨幅达到了20%。“所以，投资市场在自贸区的带动下反应是比较好的。”

　　针对南沙自贸区挂牌后楼市交投活跃的现象，邵丰在采访中表示，这种投资性需求至少在一两年内还是会持续的，但是也提醒买家注意。“从上海的经验看来，在自贸区政策的带动影响之下，房价会有一波上升过程。但是，随着时间的推移，经过自贸区发酵一年之后，上海目前的房价是趋于平稳。”

　　“南沙的房价短期还是会维持一个热度，而从长期来讲，将依赖于相关政策的出台及项目的落地以及一些金融贸易等产业的进驻情况。”邵丰总结道。

　　资料显示，南沙建立自贸区挂牌之也可谓是“坎坷”，去年年中一度传出停止自贸区申报的消息，区域内不少楼盘以降价去库存吸引顾客。而随着自贸区的最终落实，又再度传来涨价的消息，是涨价还是去库存？

　　邵丰认为：“住宅市场还是以去库存为主的阶段，因为住宅目前体量比较大，而且面对的客群主要以自住为主。从今年上半年的数据看来，住宅市场的房价上涨幅度并不是很大，但去货表现还是不错的。”

　　“但是，公寓市场和写字楼市场目前在南沙还是比较稀缺的。据我了解到，有一个项目本是计划由写字楼改成公寓出售，但自贸区政策一下来，便保持原来的不变，价格也比公寓高出20%。因此，对于商业性产品来讲，则是处在一种上涨的状态。”

　　在邵丰看来，广东三大自贸区中，南沙与珠海横琴、深圳前海楼市有所不同，其价值需要更长时间的体现。

　　“南沙自贸区与横琴前海是不一样的，差异在于南沙规模更大。前海跟深圳核心区非常接近，在地理方面有天然优势；而横琴跟澳门仅仅是一水之隔，房价上直接受到澳门的提升和拉动。前海目前的房价可以达到6万/平，横琴的房价4万/平，但是在南沙的房价只是1万多/平。最重要的原因是地理不一样，因为南沙距离广州市中心约有50多公里。”

　　对于南沙产业发展可利用什么优势，邵丰总结了四大优势。“一是南沙的地理是东莞、珠海、江门、中山四城的中心，这几个城市拥有比较多的中小型企业，南沙作为一个窗口及平台，如果能够发挥其对外贸易的作用，可以带动周边城市的产业往南沙集聚。

　　第二个是南沙港的优势，南沙港在全国通口量排名第五位，自贸区的发展必然会带动南沙港对外贸易的物流，而南沙港国际航线的增加也充分反映了在推动自贸区的思里，港口物流必然是优先配套的产业。广州是传统的商贸城市，广交会是城市对外的名片和窗口，作为自贸区，南沙有天然的平台优势，而怎样把广州商贸的优势发挥出来，这也是南沙港如何在其贸易优势可发挥的地方。

　　第三个则是规模的优势，从整个广东自贸区看来，南沙是最大的区域，在空间及规模上都是一个比较大的优势。

　　最后一个是金融方面的优势，广州作为一个省会城市，其金融产业的发展也依托了全省产业的基础，因此在金融方面有独特的优势。借助南沙跟甚至是泛珠三角城市的关系，在金融产业还可以探讨怎样发挥雄厚的产业基础优势。”

　　邵丰表示，南沙目前拥有金融产业，贸易产业、港口物流产业及相关延伸出来其他产业。在这四个产业中，金融业和贸易港口物流业的发展是南沙自贸区最核心的产业。未来物业的机会需要围绕这几个产业政策落地的情况和推动的力度去展开一些配合，才有可能给市场带来一些新的机会。

　　此外，邵丰认为南沙的发展还可借鉴上海自贸区这座他山之石：“上海自贸区在文化、红酒及汽车方面很好的利用了贸易园区做了许多新的项目。”

　　“比如说在上海自贸区里有一个红酒交易中心，它允许一些外国的红酒进来，而且是免税的，如果是交易出去再完税，这样的话大量减少了海关的贸易成本。文化成本也一样，文化产品的成交金额往往比较大，而价值上千万的话，完关税涉及到资金问题也比较多，而在自贸区内产品的拍卖则不用完税，交易出去再交税。因此也带来了很多便利性，也减少了与海外的交易壁垒。”

　　邵丰指出，目前南沙自贸区现在也在逐渐建立一些汽车贸易平行进口的平台、进口食品的交易中心，这些都是利用上述平台去做的措施。

　　“南沙给我的印象是一个很有活力，生机勃勃前景的一个区域。”邵丰最后笑称。（李庆招）