南沙将领跌广州楼市吗？

　　上周五是南沙自贸区挂牌成立两周年，南沙在自贸区下取得了不少成就，但也面临着困境，而这一困境，很有可能导致南沙领跌广州楼市.....

　　两年前的4月21日，南沙迎来了它的历史时刻：2015年4月21日中午12时10分，南沙正式挂牌成立，自此南沙发展建设翻开了新的篇章！南沙自贸区成立两周年，在这两年里，南沙都发生了怎样的变化呢？先来听听南沙人民的。

　　街坊：我刚来南沙的时候很少车的。那时候街上很少车，慢慢开始就开始越来越多，然后那时候就只有地铁，现在最方便就是有南沙快线，去市区挺方便的，现在就这两年滴滴很方便了，南沙没有出租车，但是觉得挺不方便的，公交线也不是很多，有滴滴以后就补充一下。

　　街坊：就最近开了万达广场以后，感觉有更多消费的地方，以前就比较少，现在基本上就可以不用出南沙想买什么都可以买到。

　　从这些街坊当中，我们听到的是南沙交通网的巨变，人气的攀升，用当地居民回复的一句话：以前可以躺着坐南沙地铁四号线，现在基本站一。

　　而除了居民这些直观的感受外，南沙的整个城市面貌也在发生着巨变，下面的一组航拍为您展示2015年和2017年的南沙三大自贸区板块：蕉门河中心区、明珠湾起步区、南沙湾区块的变迁。

　　广州市发改委统计，2016年南沙生产总值1278.76亿元，同比增长13.8%，增速连续三年排名全市第一。据了解，2015年南沙P增速为13.3%。《2017年南沙区工作报告》提出，2017年南沙区争取地区生产总值增长13 .6%以上，继续保持高增长。

　　昨天，南沙开发区管委会副主任、自贸办主任潘玉璋介绍，挂牌两年来，南沙自贸区建设总体进展顺利。总体方案部署的建设任务及实施方案明确的9大类95项任务，实施率已超94%，基本实现预期目标，挂牌两年来新设企业24671家。截至2017年3月31日金融企业从挂牌前的100多家增加到1844家。

　　世界500强企业的投资项目数量倍增。2016年南沙跨境电商保税进口总值36.9亿元人民币，同比增长1.3倍，占广州市该业务比重近九成，推动广州市跨境电商业务规模在全国稳居首位。

　　另外，南沙自贸试验区融资租赁企业从30余家增加到279家，合同额从2014年底的90亿元增长到目前的1000亿元以上，增长超过10倍，通过SPV方式累计引入并交付使用15架飞机。

　　另一方面，自贸区下南沙“房地产化”也是所有人都不能回避的话题，这当中，尤以蕉门河中心区最为突出。

　　目前发展的最好的板块就是蕉门中心区，因为蕉门中心区它有两个地铁，一个是蕉门站一个是金洲站。目前来说，因为金洲站是早期南沙人口的聚集区，所以，因为有了这个聚集区，包括一些商业配套的存在，现在这个片区的，商业楼宇的开发进度是其它板块里最快的。

　　比如像这个香江国际金融中心，包括最近的保利绿地大都会、万达。最新的那个中大城，还有最近几个跨境电商，风信子都在这个片区。

　　其它版块都是处于起步阶段，像明珠湾区，那些真正的楼宇还没有完全起出来。但是说，它的推地，包括有些续建性项目，像中交的总部他们都是处于施工阶段。

　　蕉门河片区系南沙最先兴起的商务区之一，即便尚未成熟，蕉门河片区仍拥有最为完善的基础设施和最为成熟的商务氛围。

　　而该区域现有人口也是南沙中最集中的，介于60000至 80000人之间，楼市的发展也自然最好的。

　　目前南沙多数楼盘都聚集在该板块，而价格方面，记者在板块内的某楼盘销售那里得知，目前一手在售的已经普遍在2.6万元/㎡以上。而且，暂时全部严重缺货了。

　　这是中地行统计的2015年至2017年一季度南沙蕉门河片区的成交变动情况，一目了然的可以看到，自贸区的对于楼盘价格的提升是潜在而巨大的。

　　以南沙滨海花园为例，该项目2015年一季度的成交价格是9815元/㎡，自贸区成立后的，价格开始逐季度上涨，2016年二季度是12738元/㎡，三季度是14967元/㎡，四季度已经取到17294元/㎡，今年一季度的网签是22071元。同2015年来比，价格涨幅是124%！而早前买了南沙的买家，当时入手6-7000元/㎡的房子，如今的放盘价也普遍在2.1-2.3万元/㎡之间了。

　　我觉得现在整个市场的信心比两年前是增强了，价格比之前有提升，比如说两年前一些公寓的价格是1.3万，现在很多可能都去到了1.8万到2万。

　　对的，住宅涨得很厉害。我们最近在操作越秀国际总部广场的时候，住宅是8千到1万，现在有一些好的已经去到2万了，均价就是这个价。

　　暗访中，记者还了解到，南沙目前的投资客比例大幅的攀升。蕉门河、金洲这边的投资客比例达到6-7成！

　　南沙的房地自住可能占了整体的50%，那剩下50%已是投资为主。但是在这个比例当中的，个别区域有所不同，比如说像传统的金洲，金洲板块他可能自住就占了70%到80%以上，但是如果在地铁沿线的，或者是以海景为主的度假休闲，或者说以游轮母港这样的板块来看，那投资可能占了6成到7成。

　　（记者：据我了解现在整个南沙自贸区和费自贸区的楼价差距特别大，楼盘差距也很大。）

　　首先在自贸区的楼盘当中的价格因为有受到这发展的这个概念，以及投资增加的影响，的确比非自贸区的楼价的涨幅，或者说是它的基础价格是有20%到30%的差异，但是随着整个南沙区的发展，我相信南沙区当中的自贸区和非自贸区的这个差异会逐渐地来缩减，直到整个南沙区的全面的发展。

　　作为政策来说，的确自贸区以及政策特殊性可以有一定的空间，但是我更多的认为，南沙现在是在产业方面，引入人才、引入居住人群，更多的是在一些落地政策上的落实，这样才能解决未来整个南沙发展的根本基础，而不是个简单来说建多点房子给人住，或者给人投资，这个我觉得，往后的这个配套的居住的问题不担心。我们更多的是着重于将整个南沙的产业或者说引进更多的人，去在南沙工作，使他有能力在南沙居住。这个才是根本。

　　没错，人口的带动，他根据的产业是主要一点，产业的引入使人口的增加更有动力。

　　最大的困境我觉得还是招商引资的吸引力。比如说我现在有这么多土地批出去，有这么多楼按部就班要推出来。但是最大的问题是怎样快速形气、形成办公氛围，那这就是需要不断吸引外部的企业。特别是这些高端服务业的进来。

　　如果是前海的话，大家抢着要进去总是希望在那里占有一席之地。现在南沙远远没达到这种热度。它是属于一个缓慢的上升阶段。这个阶段他还没有达到从量变到质变的过程。

　　没错，特别对于写字楼来说，因为没有企业进驻，何来这些上班的白领、办公室的人员呢。等于这个地方没有企业进来，相关这条线产生的人流聚集、资金流就没办法形成。

　　我去你那里租写字楼，我到底图的是什么呢，你又不能给我公司带来太多业务机会。那我可能还离广州市中心原有的老客户距离还拉远了。所以现在很多人在观望。

　　2016年的南沙的常驻人口是68.74万人，2015年是65.58万人，2014年是63.53万人，每年的同比增长3万人，按照现在的增长速度，到了2025年，常驻人口也就是92万多人，而这跟预计自贸区挂牌后的激增的200-300万人口的差距甚远！

　　而且，现在摆在开发商面前最致命的问题，还有限价！记者在暗访时发现，目前南沙多有新报批的项目最高的限价标准是14892元/㎡。报高不给批预售，为此，南沙销售坦言，比地价都便宜，怎么卖？

　　其实你想一下现在这个限价1万4千多，但是你拿地都不止啦，拿地都要一万四，一万六，一万八都有。（对呀，这样很可笑。）对呀，所以后期就要看到底是怎样的一个情况了。（目前这边新批的楼盘预售都是要搞限价？）对呀，只要是要拿预售证的，基本上没有这个价格它是拿不了预售许可证的。

　　南沙12年的时候也是双合同，南沙12年的时候也是限价，当时是限7千还是9千。（现在1万4啊，这不科学吧！？）但是你想一下他拍地的话他拍也是拍两万嘛，最高不能去到2万，后面去到1万3，但是以前开发商拿的成本达到1万3，我不可能1万4卖给你啊。（但是1万4是已经开始实行了吗？）是实行啦，是新拿的预售证的时候就是1万4。具体怎么销售就要看了。

　　南沙现在限价线万样子，现在广州又开始调控商住，这个调控对商住的会不会有影响呢？

　　这个政策对南沙对影响可以更大，因为南沙之前写字楼没有中大客户进去所以写字楼的出、商务办公用地的出完全被压在公寓下面，不管是SOHO公寓也好LOFT公寓也好，大部分退出来都是这种类型。现在南沙唯一的因素是大家看好南沙发展。但是又不想投入太多钱进去。所以就买一个40㎡、50㎡的，总价又不高。还可以支撑一定的过渡期。

　　现在如果这个都没有的话，那南沙的写字楼想租赁，没有客户，像销售纯写字楼，也没有太多客户。连中小投资者这条也封住了，可以说常大的，因为新兴区域都是以小户型公寓为主的。如果现在这个的话，新兴区域就是对于南沙的发来说也是一个影响。

　　因为只有这种小企业聚集了，才可以氛围起来再往中大企业转，现在就等于把小企业聚集的过程忒慢了。

　　不过，虽然现在的南沙面临诸多困境，但在自贸区的还有今年新提的粤港澳大湾区的提法下，南沙的发展前景仍被看好。

　　这两年来看，南沙自贸区的红利我觉得是按照正常的常态完成，并不能说它是高速的发展，也不能说它退步，只能说在计划之中稳步发展。

　　我觉得自贸区的这个红利肯定会带来好的影响。说实话，广州目前的发展动力不是太多，我觉得自贸区承载着广州未来非常重要的发展方向，肯定广州还是会倾尽全力去打造南沙自贸区。我觉得自贸区的利好会持续发挥出来。

　　第二就是湾区一般选在湾口这里，他会有一个相对对接触的面会更广。比如说广州市中心离珠江口其实还有一定的距离，所以它要做湾区对外做一个展示的窗口，南沙是最好的选择，广州之前为什么要发展南沙，其实广州属于邻海城市，它要通过南沙变成滨海城市，其实南沙在整个广州城市发展格局里，这个重要性是毋庸置疑的。

　　所以也是粤港澳大湾区里有几个重要城市，其实没有南沙的话，我觉得广州跟深圳去PK，其实会有缺陷。

　　其实，毋庸置疑的是，南沙楼市在这两年的时间里确实发生着质地变化，而且，这种趋势还是进行下去，只是，如今的限价红线下，为了卖货，开发商究竟会不会调整价格迎合上层意愿呢？作为全市最低标准的限价红线，南沙会不会领跌全市呢？南沙的商改住项目又如何呢？这值得我们继续关注......