广州租金回报率为261% 居全国一线城市之首

　　在一线城市，大量的外来人口依然在不断涌入，租赁市场需求非常旺盛。近日，国家统计局最新公布的数据显示，全国租赁房房租价格已连续7个月上涨，8月环比涨幅也保持在0.4%的较高水平，房租价格或成为今后物价篮子中新的不稳定因素。

　　值得一提的是，在租金回报率方面，广州以2.61%的回报率居全国一线城市之首。

　　据数据显示，8月房屋买卖均价为48847元/平方米，上海为44750元/平方米，深圳为48451元/平方米，广州则为20874元/平方米。租金方面，的租赁均价为76元/平方米，上海和深圳均为66元/平方米，而广州则为45元/平方米。

　　假设当前房价和租金不变的情况下，以100平方米的房子为例，、上海、深圳、广州分别需要643月(53年)、676月(56年)、729月(60年)和460月(38年)收回投资成本。可以看出，广州的售租比相对其他一线城市较低，可以更快地收回投资成本，而租金回报率相对其他一线城市也较高。数据显示，北、上、深、广的租金回报率分别为1.87%、1.78%、1.65%和2.61%。

　　不过，值得一提的是，相对于5年期贷款基准利率4.9%，仅为2.61%的租金回报率并不具优势，租金回报率无法跑赢房贷利率。

　　在广州，地段、配套优越的市中心房源有着庞大的租赁需求，但房价拉低了租金回报率。而近年来新盘供应丰富的外围近郊区域，网签成交量屡创新高，楼价却尚处于价格洼地。根据广州市房地产中介协会(以下简称“中介协会”)的统计数据，由于区位、配套等方面的差异，第三季度外围区域不同楼盘的出租回报率也各有高低，总体在2%-3%不等的水平。

　　数据显示，位于增城的锦绣御景国际的出租回报率高达3.3%，而位于花都的美林轩逸时光则为3.19%，增城的金地荔湖城为2.93%,而南沙区的广晟海韵兰庭为2.91%。

　　作为外围区域中房地产发展最为成熟的区域，番禺区租金价格一直较为稳定，但买卖价格却一直走高，因此租金回报率并不高。中介协会统计的数据显示，金海岸花园的出租回报率为2.39%，锦秀半岛为2.89%，广州亚运城为2.4%。

　　不过，中介协会分析认为，横穿番禺的地铁7号线今年将投入使用，开通后，可以将3号线号线号线，可为番禺带来更多租赁需求，并有望带动租金继续提升。此外，万博中心板块已逐渐成形，作为番禺区CBD将为整个区域带来更多白领客户，这部分群体收入相对稳定，属于较优质的客户，有利于增进附近多个楼盘的租金回报率。

　　整体来看，目前的住宅楼市类似4000点时的股市。认为马上就要崩盘是过于情绪化的认知，但毕竟在积累风险。如果作为纯粹投资，挣钱的风险越来越高，要逐渐开始回避，毕竟没有信心4000点进就能5178或6124逃顶。

　　房地产作为资产配置重要部分的价值仍然明显。只是现在可以逐渐换仓了。国内房地产市场大家可以聚焦关注两个领域：学区房和的停车位。

　　学区房严格来说已经不是纯正意义的房地产投资，而是真正的“另类投资”。根据我的观察，如果把一个学区房的价格硬摘出来，分为“学籍的市场价值”和“房地产的市场价值”。随着去年以来二胎政策的放开，学区房中隐含的学籍价值快速上扬。类似西城区这样的地方，平均的“学籍的市场价值”已经在200-300万之间了，而热门学校的学区房“学籍的市场价值”部分，应该已经三四百万甚至更高了。

　　而这类资产，既要受房地产市场的影响，更要受教育市场供需和教育政策调整的影响，变量更丰富，套利空间更大。而“学籍的市场价值”的波动和房地产周期是低关联度的，也相应的降低了作为房地产投资的风险。

　　停车位的投资，则几乎是目前能看到的房地产唯一的价值洼地。几乎没有跌价风险，而上涨空间仍很大。车位的出租回报率平均近4%，远高于住宅1-2%的回报率。

　　从供需的基本面来说，的机动车保有量接近600万辆，由于前期规划的缺乏前瞻性，目前停车位供应连一半都不到（这是市规划委主任的原话）。实践当中，我们看过一些甚至是00年左右的次新小区，一个有5000多户居民的小区，竟然只配建了1000多个地下车位。

　　另一方面，的停车位在中国的一线城市中，又是最便宜的。上海深圳等地小区车位三四十万已经是很正常的起步价了，在仍然可以找到很多一二十万的地下小区车位。原因就是因为停车位的硬性缺乏，市对边和地面违章停车采取了几乎是的态度。无论是严管力度还是贴条罚款的力度都是偏弱的。

　　但是这种的制约和平衡点就是对交通的阻塞和制约。最终会扛不住必须要逐渐治理乱停车。另外，虽然面临很大的压力，但是内部“有停车位才能买车”之类的强力政策动向一直风声不断。这些任何一条的推进，都会是车位价值回归的催化剂。

　　对车位投资感兴趣的童鞋，可以添加停车汇微信号：“vparking”咨询，也可直接添加车位投资专家的微信“chewei699”细聊。

　　理财达人财神，理财、财经专栏作者。十五年金融、十年地产经历。喜欢琢磨各类投资理财、寻找爆款的理财产品，不讲大道理，看了就明白。