谢逸枫：五连击！广州楼市“穗六条”调控升级稳房价

　　老谢再次正确预判8月初广州楼市调控升级会来临！果然，8月2日下午，十大部门联合出台广州楼市调控“穗六条”， 文件主要包括六大方面：从商品价格、商品房销售管理、土地供应、住房租赁、住房信贷、市场监管各方面提出要求，掀起广州楼市新一轮调控冲击波。这是继2016年10月4日广州楼市调控“穗八条”、2016年10月5日广州公积金调控新政“穗五条”、2017年3月17日广州楼市调控“穗五条”、2017年3月30日“穗四条”的第五波调控。毫无疑问，老谢不得不说，广州楼市重蹈过去二十年房价调控覆辙，却体现出广州市调控楼市的决心，稳定房价的急切，也属无奈之举。

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　　老谢可以这样的分析，此次广州楼市调控升级加码，目的不是降房价，是稳定房价，这是下半年广州楼市政策目标，调控的核心。简单说就是防止房价因政策干预导致供需不平出现大起大落的波动引起经济、金融、债务三大风险，因为房地产实在太重要了。从这次的调控政策出台原因看，主要是因为前四波调控未能稳定房价，市场的实际房价比数据翻了好几倍。最关键是广州的库存已经下降到半年以下，去库存周期非常短，房子生产周期拉长，超过住房需求的增长速度。市中心区域本来新增供应小、库存低，大量的高价盘上市，肯定会全面拉高房价。

　　老谢认为，现在广州楼市的新一轮调控，主要的市场意义与作用，在于起到对过去的楼市调控”打补钉“，弥补或完善的过去政策漏洞。由于之前的四波广州楼市调控与政策，执行到现在，发现房价没有因调控出现所谓的拐点、大幅度的下降。同时因广州一直存在严重的供需失衡与区域供应结构性及过去几年地-王地块集中上市销售，导致房价上涨趋势非常明显。而区域选择性的限价、限签、限售政策干预，量跌价涨，现在进行全方位的广州楼市调控升级，一定程度上可以起到遏制房价反弹预期，最主要是防止对房价上涨预期与稳定市场心理的效果。

　　老谢认为，广州房价一定能扛住调控“五连击”，不用担心广州楼市会崩盘、房价暴跌、拐点，因为根本是不可能的，必须打消这些不切实际的一厢情愿幻想。一方面是目前广州房企不缺钱，缺乏房价下降的最核心动力，并且不存在库存压力。另一方面是楼市政策的目标不是降房价，是稳定房价，并且短期的调控政策而已。其三是广州楼市的供需不平衡，新增人口速度超过新增供应增速。调控放松之日，就是房价疯狂之时。毫无疑问，这波广州楼市调控冲击波的打击之下，预计广州楼市金九银十的“黄了”，短期之内广州楼市的量价增幅呈现大幅度下降现象，不排除楼盘零供应、零成交的情形。

　　老谢认为，为什么大家看到的7月广州房价数据是下降了？因为季节性淡季+调控加码+政策+房贷收紧+供应下降。 广州采取限价、限签、限售措施，高价盘无法上市，预售证不给发，新增供应下降，这就是为什么成交量下降了，房价的也下降了。可以看2017年上半年广州供求一组数据，先来看看广州一手住宅的这两年的去化周期再说。据克而瑞数据显示，在过去两年楼市好转刺激下，广州的住宅市场库存得以大量消化，库存在稳步下降的同时，去化周期也变得越来越短，特别是2017年3月30政策当月，库存量及去化周期更是达到空前的最低位，只余671万平库存，且按6个月的去化率来算，仅够消化5.4个月了。

　　而这种情况，在新政后，才有所缓解，慢慢地消化周期从5.4个月到6.2个月、6.5个月，再到6月的7.1个月。据克而瑞数据统计，2016年6月-2017年3月，除了去年9月、11月供求比较平稳外，其余各月均呈供不应求的状态，到了2017年330新政发布后，供不应求的情况才慢慢地趋于平稳。纵然如此，2017年5月(供求比为0.46)还是出现了比较明显供不应求的问题，这主要是由于为了稳定楼市，除了限价、限签，还严格控制预售证的发放节奏，供应自然便少了，即使成交量虽然下降了，供不应求的情况依旧存在。而到了新近的7月，在一系列调控政策的下，供求关系依然未发生实质性改变。

　　这样的政策根本无法房价上涨的步伐！2017年7月17日，广州市发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。政策，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”紧接其后的7月20日，住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，政策，“选取部分人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作，第一批入选的城市共有12个，广州、深圳两个一线个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容，这和上半年频频收紧购房政策的导向略有差异。其中，同为一线城市的上海，还借此机会，在其最近发布的“住宅十三五规划”里，增加了支持租赁市场发展、以及对人才的租房购房补贴政策。

　　广州租售同权政策思的核心思在于对户籍制度的撬动，租房与购房者享受同等的，这无疑会增长大批被户籍所困的外来人口的归属感。人这一对于房地产市场至关紧要的命题，在城市化发展到这一阶段，似乎终于被提上了日程。梳理二季度政策时，我们所见，深圳、济南、武汉等城市，正在户籍制度上对城市所需的人才打开了大门。4月10日，《深圳经济特区人才工作条例(草案)》全文刊发。条例进一步放宽了人才落户的条件，其中提出取消高层次人才及其配偶入户的年龄。此外，即使高层次人才本人选择不入户，其配偶也可以直接申办入户。

　　具体而言，35岁以下的全日制大专、45岁以下的全日制本科、45周岁以下的中级专业技术人才、35岁以下在深参保3年以上的紧缺类高级工、40岁以下的紧缺类技师等均可直接引进。值得注意的是，在人才引进落户之外，深圳最新的《户籍迁入若干》新增了“居住+社保”入户的渠道，对持有深圳居住证，且具备稳定就业和住所(含租赁)条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳产权住房年限(或租赁住房)。不必购房才可入户，深圳又率选做了榜样。

　　其实，武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一线城市、二线城市，在今年都陆续放宽户籍制度，加入了“人才争夺战”。

　　武汉的“落户新政”自5月22日起实施，包括18项户口迁移政策调整;留在武汉创业就业的大学生，毕业3年内无须买房即可申请落户，博士、硕士可直接落户;一个月后又提出了“支持百万大学生留汉创业就业”。6月16日，济南市《关于进一步深化户籍制度的实施意见(征求意见稿)》通过济南市网公开征求意见。济南取消投资纳税、购买房屋等落户，对全市部分区域的人员，以稳定就业、稳定住所(所有权或使用权)为基本条件，优先吸纳我市经济发展急需的高层次人才、技术技能型人才、创新创业人员及有能力在该区域稳定就业生活的人群落户。

　　长沙则在6月29日发布“人才新政22条”，未来5年将投入百亿以上资金，吸引储备100万名人才;5月8日，西安出台23条力度空前的人才新政，提出“未来五年，预计投入38亿元，引才育才100万名”。江苏省无锡市日前也进一步放宽了重点人群落户条件，对中央要求全面放宽的高校毕业生、技术工人、留学归国人员、职业院校毕业生、在市外已安置的转业、等重点落户群体，增设落户途径、放宽落户条件。

　　第一是根据房-博-士-监测阳光家缘-网数据统计，7月1日至7月31日，广州一手住宅成交量下跌，共网签4431套，跌破5000套，处于2017年度前7个月的成交低位。比较广州近四年7月楼市成交情况知，2017年7月成交4431套，同比2016年9990套直降55.65%，创下近四年新低。均价方面，同比2016年16755元/㎡，微跌1.48%。7月1日至7月31日，广州一手住宅共网签4431套，环比6月的6772套，减少了2341套，下降34.57%，网签均价为16507元/㎡，环比微跌2.06%。对比前2017年上半年月度成交情况，3月成为3.30新政落地前的成交“井喷期”，成交15798套，占2017年前7个月总成交55193套的28.62%，而7月份成交量创2017年前7个月新低，仅成交4431套，占2017年前7个月总成交55193套的8.03%。

　　从7月份的广州各区的成交数据看，主要成交区域分布在广州东区、广州北区和广州南区，其中广州东区(黄埔+增城)的成交占7月总成交54.48%。增城区因3.30政策红利倾向，成交量一度领先，7月成交1388套，均价11341元/㎡，排名位于广州十一区榜首。黄埔区以1026套成交排名第二，均价17971元/㎡，花都区、南沙区均超600套，分别以677套、606套位居第三、第四位。均价方面，天河区均价直逼50000元/㎡，均价48058元/㎡。

　　第二是据网-易-房产数据中心统计，广州7月份二手成交共计6414套，环比上月7154套下跌10.3%；成交均价21722元/平，环比上涨5.9%。统计近一年的成交情况，本月网签6414套房，为近一年成交的最低值，这个数据比今年春节期间还要低，同比去年下跌了12%左右。而成交均价21722元/平，为近一年的最高值，同比去年更是上涨了近30%。据广州中原企业部监测，中心六区中，海珠、白云两区表现突出。其中，经中原地产成交，海珠区7月份二手均价37702元/平，上涨了8.3%；白云区22823元/平，上涨了13.3%。

　　7月广州二手住宅买家类型中，自住需求占比86.63%，环比上升了2个百分点。自住是购房最主要需求。置换单位的人数也有所上升，也是上涨了2个百分点。而学位需求的买家则略为下降，从6月份的7.89%下降至5.81%，这跟学位房旺季过去有关。经中原成交的二手住宅租赁数环比回升7.3%，是继6月下跌后，重新上升，而租金也有所上涨，从6月的47.3元/平/月上升至7月的49.6元/平/月。具体来看，越秀区是中心六区最热门的租赁区域，单越秀一个区的成交就占了全市的24.2%。而荔湾区的二手租金均价上升幅度较高，均价54.9元/平/月，环比上涨13%。

　　第三是阳光家缘-网数据显示，7月份广州全市一手住宅网签量为4431套，环比下滑35%，同比去年七月，降幅高达56%，创下近17个月来的新低。7月共31天，日均仅成交143套，要不是有种楼市淡季叫“春节”，恐怕会刷新N年以来的新低。7月整整31天，广州一手住宅成交量低至四千余套，创下近17个月新低；网签均价16507元/平，环比也有所下跌。如果与近八年来的7月份做一对比，可以看到，不管是网签套数还是网签面积，都创下了近7年来的新低，仅好于2010年，跟2014年7月份基本差不多。值得一提的是，2014年同样是受到限购升级的影响，可见政策对楼市的影响之大。

　　广州东部的增城、黄埔依然是成交大户，也是仅有的两个网签超过千套的区域，此外，北部的花都和南部的南沙网签超过600套；其他区域就非常一般了，失去亚运城的支撑的番禺，网签量跌幅高达79%，海珠、白云和越秀甚至未过百套。据广州中原研究发展部分析，市场对于规划热点区域自主刚需型项目的需求量仍然很大，目前成交疲软很大程度上是由于供应量跟不上造成的，纵观目前东部楼市板块，如增城新塘、珠村、中新等近3个月基本无全新盘，仅有少量加推，而黄埔的情况亦比较相似，从而影响整体市场表现。各区域方面，也是跌多涨少。在均价超过11万/平的侨鑫汇悦台、尚东柏悦府等一众高价盘的支持下，天河区网签均价环比涨幅高达19%，以48058元/平位列各区第一。

　　第四是根据网-易-房产数据中心阳光家缘-网签数据显示，7月广州全市一手住宅签约4431套，环比6月下跌34.57%，同比去年7月下降55.65%。均价方面，7月广州一手住宅网签均价为16507元/平方米，环比下降2.06%，同比则下降1.48%。虽然6月广州一手住宅成交量一度止跌回升，6772套是个不错的成绩，环比5月的6568套上升3.11%。但自7月下旬起，广州一手住宅成交量持续三周不足1000套。分区域看，7月外围五区共计成交3084套，中心六区则成交1347套。其中，卖的最好的是增城，共成交1388套，排名第二的黄埔成交1026套，其余区域的成交量都没有超过千套，成交量最低的越秀仅成交11套。虽然相对于一手楼市，二手成交量同样低迷，但均价却出现小幅上涨。

　　网-易房产数据中心阳光家缘网签数据显示，7月(统计日期为7月1日-7月31日)，广州全市二手住宅签约6811套，环比6月的7154套下跌4.79%；成交均价21722元/平方米，环比6月的20513元/平方米上涨5.89%。进一步统计2016年8月至今的二手楼成交数据，会发现6811套是近一年以来的成交量最低值。但成交均价21722元/平方米，则为近一年以来的最高值。分区域来看，7月(统计日期为7月1日-7月31日)番禺二手住宅网签成交套数最多达1341套，黄埔成交套数最少仅成交225套；均价方面，天河二手住宅网签成交均价最高达42405元/平方米，从化均价最低仅10364元/平方米。

　　一个房价数据可以显示，调控究竟稳定房价了没有，是上涨了还是下降了。根据克而瑞数据显示，今年上半年，广州共成交一手住宅51614套，较去年同期下降10%，新政效应初现。而上半年，广州一手住宅的成交均价为16627元/平方米，比2016年同期上涨了5%。由于在广州采取限价、限签、限售措施，以及不少楼盘采用“双合同”、”三合同“等方式的前提下，5%的涨幅并不具备实际参考价值。新政后广州部分项目采用“双合同”等方式，加上参杂了一定量回迁安置房网签，因此上半年的成交均价仅供参考。实际涨幅还是很惊人的，数据上体现不出来。与去年同期相比，广州很大一部分楼盘的实际涨幅在50%~100%之间。

　　市场在售产品的价格变动更能反映真实的价格走势，而的数据无法体现房价的真实性。以广州的豪宅标杆汇悦台为例，2016年上半年该盘成交套数为31套，成交面积9980平方米，成交总额9.2亿元，折算的单价约为9.2万元/平方米。近期该盘的最新报价为13万元/平方米，同比涨幅约41%。广钢新城的标志盘之一，中海花湾壹号去年上半年的售价约3.2万元/平方米，目前最新报价是4.5万元~5.3万元/平方米，最低涨幅也在41%。同在荔湾区的西关海，最近售价为5.7万元/平方米，同比涨了63%。白云区的保利云禧去年初卖4.2万元/平方米，目前售价是6万元~7.5万元/平方米，最少涨了43%。

　　增城和黄埔区的楼盘这一波涨的最猛，时代廊桥去年上半年仅1万元/平方米不到，现在的门槛是1.9万元/平方米，涨了90%。广铝荔富湖畔的带装修均价从1.2万元/平方米涨到了2.1万元/平方米，75%的涨幅。实地常春藤去年上半年大概是1.3万元/平方米的售价，2017年6月份已经卖到了2.1万元/平方米，涨了62%。在调控的中数据的参考价值很低。以目前普遍采用双合同的增城为例，有些楼盘的报价已超2万元/平方米，但限定的网签价为1.3万元/平方米。而在广州市中心，不少在售楼盘只能按照3.5万元/平方米的价格备案和网签，但市场价却是高达6万元/平方米。

　　事实上，广州的房价已经连续上涨超过2年时间，预计7月还得上涨。从国家统计局的数据来看，到今年6月，广州的房价环比已经连续上涨了27个月，同比连续上涨23个月。而按照地方的广州阳光家缘的网签数据显示，即便受政策影响，广州上半年的一手住宅成交量下跌了10%，但价格却保持着向上的势头，同比上涨了5%。如果从地方的统计来看，2013年至今年上半年，广州的一手住宅网签成交均价涨幅仅在23%左右，从1.3万元/平方米上涨到了1.6万元/平方米的水平。

　　2017年7月24日，政-治-局-经-济-工-作-会-议透露出一个重大信号，即稳定房地产市场，这就是下半年中国楼市调控目标，防止房价波动。意味着“稳”为本轮楼市调控的核心。具体而言,“稳”字可包含两层含义。一方面投资、销售要“稳”,房地产市场目前已进入调控后的消化、调整阶段。未来调控存在小幅升级、扩围的可能,具体表现为各城市在部分政策细则上的调整或强化。另一方面房地产金融、货币、房贷要稳,防止居民和企业两端的过度加杠杆。即降低居民、房企杠杆,尤其是买房、拿地阶段杠杆,防控“加杠杆、拿地王”带来的金融风险隐患。