2023威海楼市展望

　　看到一个比喻，用在这里挺合适的，以前楼市是推着石头上山，快到山顶了，一人一刀路上一横，说：不需要你了，然后手起刀落，大石控制不住地往下滚，又是重力又是斜坡，速度太快，还压死了几个推石头的，这个时候执刀人发现原本以为不需要的石头其实具有镇山之大用，又号令众人拦住大石，将其重新推上山顶

　　全国大部分城市各种放松各种支持各种鼓励，我们威海也先后有两次支持购房政策，一次是四月底，首套房贷利率猛地降到了4.6，想想一二月份的时候还是5.3、5.2，这幅度不可为不大，没想到八月底，商贷首套利率又降到了4.1，而公积金个人最高可贷额度也升到了50万，夫妻最高可贷80万，到十月的时候公积金个人首套下调到3.1

　　不过呢，经济不景气，尽管政策是全面放开，到底了，首套房贷利率达到了历史低点，但成交量并没有什么好的起色

　　真正高品质的次新二手房的占比其实很低很低，像是万科翡翠公园、华发九龙湾，物以稀为贵，它们比同区域新房的价格都要高

　　没电梯的六层、人车不分流的小区、不通透的户型……在刚需看来都不是问题，只要低价就可以，目前来看，这些房子的数量正在不断扩大，其价格必然越来越低

　　2022政策转向，是因为环境变了、形势变了，我们还在努力转型努力升级，但没有那么快，在此之前还需要一个支撑

　　再有，现在尽管是放开了，我们却在迎来一个高速疫情爆发期。对外，我们取消了严格的防疫政策，很多国家却限制国人入境，更有趁机挖我们的经济根基，打击我们的外贸

　　大多数的购房者不会说看到政策下死力支持，就去买房，他还会继续观望，只有看到房价不会跌了，自己买房不会赔，才会有所行动

　　经常有客户问，不是说买房的人少吗，怎么还没有房子？买房的人确实不如以前多，但需求毕竟还是在的，而现在市场上这些项目都卖了两三年了，它卖的再慢也得见底呀

　　房子不是虚拟产品，不可能用美颜一直欺骗购房者，任何一个楼盘，随着它的建筑外立面、园林景观、装修细节……赤裸裸地摆到大家面前，其美丑自现

　　时间一长，好的东西大家都知道它好，就我们常推荐的几个项目，万科的金地的威高的等等，它们的产品比市场平均水平明显要高出一些，价格方面反而相对较低，要是卖到现在还剩一堆那才叫奇怪呢

　　因为影响一个项目最终交付成果的有很多，但最重要的影响因素应该是开发商，开发商的态度对这个楼盘的最终呈现起着最大的作用

　　你看这几个开发商已经交付的产品，万科的翡翠公园、金地的观海澜湾、威高云山郡一二三期也是已经交付了的、龙湖的天璞，还有保利的，其产品标准在市场上都是抗打的

　　任何一个期房产品，它交房以后的品质和效果，确实都是存在不确定性的，但如果你看的够多，对市场足够了解，对开发商的脾性和处境了解得七七八八，那么对这个项目的未来，你也能猜的七七八八

　　这就像是谈恋爱，你对某人一眼沦陷，他太阳光了，笑起来太治愈了，更要命的是他也喜欢你，给你送早餐给你送花给你制造浪漫，你想立刻马上跟他结婚，想给他生猴子，即使到这般程度，你也不能保证他未来会是一个好老公

　　但如果你对他足够了解，你知道他对学习对工作是什么态度，你知道他对父母对朋友是什么态度，你知道他家里的氛围如何，你知道他遇到各种问题选择的时候是如何处理的，那么你对成为丈夫之后的表现，也能猜个七七八八，虽然不说百分百，但也不会离大谱

　　一个不足疗不，不抽烟不喝酒，没经历家暴，兄友弟恭，工作学习认真的人，虽然说也有可能变成渣男，但相对来说，这个概率会很小的

　　就像一百万106平楼层任选的威高云山郡，还有1万送10万的家装礼包，整个项目里优惠最大的这部分就是期房，现房的话就没有这么大优惠了

　　就当前市场上的项目来看，璞悦山还有几栋洋房产品没有动，三盛璞悦府还有几栋没有开，金地华发峯范剩的主要是两栋看海高层，威高云山郡剩的主要是四期的几栋期房产品，龙湖春江天境剩的也是北区的几栋期房，（这里说的几栋都是个位数）

　　但如果是较偏的地段，刚需的，数量还是很多的，只是要注意安全性，虽然安全性现在已经是层面的问题了，但现在不少项目以磨洋工的速度推进，你如果不了解的话，很容易一脚踩空

　　值得关注的几个地方，长峰市场西面，百度城二期北面，那一大块地，被国企山东港口集团拿下了，楼面地价4168（给大家一个参考：距离这块地不远的富力星光天地楼面地价4411）

　　只是，什么时候开发上市尚未可知，要知道枫林旧货市场和凤林豪顿华这两块地已经等了一年了还没有动

　　想要在市区买改善的，现在正是时候，几个品质盘的样貌都大体呈现出来了，再去工地实体楼里转转，大差不差了，要不然就再等两三年，而且能等到什么还不确定，国企开发最大的好处是安全性，但这几乎是唯一的好处了，如果不跟更专业的房企合作，很难说会出来什么样的产品