万科幸福誉路边改善大户型,500多万享受噪音扬尘?

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知识城网红盘万科幸福誉，临近年关，又多收了三五斗。

最近，万科幸福誉的收官之战——由原来售楼部拆掉新建的最后两栋住宅（J5、J6栋）内测选房。

两栋31层高住宅，每层5户，仅200来套，三个户型：约90方南向横厅小三房，约90方北向竖厅小三房，164方左右南向大四房。

其中，90方小三房户型，以低于吹风价（2.8万/平）的内测选房价（2.65万/平），刷了一波流量。

万科幸福誉规划效果图

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应该说，不分楼层朝向，一口价2.65万/平，还带精装修，这个价格挺香的。

卖的选择躺平，只要钱——南向户型全款，北向户型正常按揭；买的，有条件没条件的，都可以来薅一把羊毛。买卖双方，皆大欢喜。

以北向户型来说，对应同小区目前二手成交均价大约3万/平左右，仍有3000元左右的差价可赚。而南向户型，差价则可达6000元左右。

单价笋，总价又不高，不到240万上车小三房，自然被抢爆的。事实也如此，目前90方的户型，除了少数几套天地楼层，基本清盘。

不过，164-167方左右大户型，就没那么好卖了。

观察君了解到，164方大户型虽然才58套，但目前依然还有不少好楼层可选，去化一般。

据说，这一户型，首付有一定要求，其中无房无贷的3成，除此之外要求7成，可以接受资金延期。

相比90方小三房，164方价格也贵许多，大致在3.2-3.4万/平区间。基本和目前同小区最新二手成交价，相差无几，没多少羊毛可薅。

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164方大户型难卖，与我之前的判断一致。

至于原因，倒不是因为这个户型买家薅不到多少羊毛。根本原因在于，户型、总价与地段严重错配！

先看总价，164方按均价3.3万/平算，总价高达540万左右。这个总价，可以在科学城不差的地段新盘中，也够得上大四房了。

这一点，恐怕会劝退一部分嫌远或对知识城没太多信心的买家。进而导致客源不足。

当然，并不是说，知识城不需要、不适合这种在刚需眼里看起来“相当浪费”的大户型。

而是说，这种改善大户型，放在幸福誉这两栋的位置，并不太合适。

改善型买家，对房子的要求，与刚需上车族的选房逻辑，并不一致。可能更倾向于好地段闹中取静，对环境要求较高。

万科幸福誉最后这两栋的位置是原来的销售中心。从地段来讲，是不错的：

到地铁口何棠下站仅200米，也近知识城城南邻里中心。再说，教育资源上，万科幸福誉配套九年一贯制二中会元学校。

户型设计上也是不错，采用双主套设计，居住舒适度和私密性大大提升。四开间朝南，通风采光性能同样不错。

看看，知识城核心地段，地铁上盖，名校资源，紧邻商业体，户型设计尚可，又是万科物业，要啥有啥，堪称知识城楼市“王者风范”。

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不过，对于改善型买家来说，这两栋，独独就少了此类群体最中意的两大关键要素：安静和生态。

与之而来的则是：紧邻九龙大道的汽车噪音和扬尘。

目前，九龙大道沿线空气环境，工作日稍稍好一些。一到周末，可能相关工作人员下班的缘故，特别是干燥天气，九龙大道沿线的扬尘非常严重。即便洒水车来回几次，仍然无济于事。

万科幸福誉最后两栋紧邻九龙大道

可以负责任地讲，未来十年乃至更久一些，知识城仍处于大开发大建设，九龙大道仍然会是承载泥头车、拖车、货车的主干道。

那么，大车噪音和滚滚扬尘，会在相当长一段时间，恐怕难以避免。

除了环境因素，这两栋视野开阔，但景观其实也一般：除了九龙大道的车龙和呼啸而过的黄色泥头车，就是一些高层建筑。大面积的园林绿化、水体环境是没有的。

万科幸福誉J5-J6栋南向视野及景观

相对而言，幸福誉隔壁的时代天韵，南向望湖景观，更适合做这种大面积改善户型。或者，在幸福誉靠里面花园，也好过路边。

当然，有钱改善型买家，可能再稍微增加一点预算，直接就上车同区位的一些别墅产品了，也没必要在路边吃尘。

另外还要注意，最后两栋没有规划地下停车场，与万科幸福誉一二期地下停车场并未连通。因此，这两栋的业主，需要从其他栋停车后，然后上到地面再走到J5-J6栋，相当不便。

而改善型买家，却往往用车频率较高。回家上楼这么七拐八拐，特别是搬个东西如此费劲，还要忍受噪音和扬尘，这究竟改善个啥嘛。

其实，万科幸福誉的定位本来就是刚需盘，都搞成紧凑户型，不是更好么？实在匪夷所思。

或许，看车流，看郊区新城城市景观，是这一大户型的“核心竞争力”吧。

来源：黄埔观察

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