国策视点2022年广州市房地产市场分析

　　2022年3月4日，全国政协十三届五次会议和十三届全国五次会议相继召开。会议强调继续保障群众住房需求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期，因城施政促进房地产业良性循环和健康发展。加快发展保障性租赁住房。有序推进城市更新，加强改造城镇老旧小区。

　　2022年4月25日，中国人民银行决定降准，释放长期资金5300亿，下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。一方面，降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者资金需求能够得到较好的支持，对房地产有一定利好，另一方面，当前宏观政策也会对稳定楼市产生积极影响。

　　2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于购买普通自住房的家庭，首套住房商业性个人房贷利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点。5月20日，央行继续下调市场报价利率LPR，首套住房商业性个人房贷利率下限可至4.25%。8月22日，央行继续下调LPR，包括一年期和五年期。三次降息有效降低了购房者的置业成本，对市场信心带来强效刺激。

　　2022年7月28日，中央局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　2022年9月30日，财政部、税务总局发布“卖一退一”退个税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs作用和私募股权投资基金作用。

　　2022年3月1日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于印发广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法的通知》（穗建规字〔2022〕2号），本办法适用于全市商品住宅用地公开出让配建政策性住房工作。配建的政策性住房应与商品住房项目同时设计、同时施工、同时竣工、同时交付。项目分期实施的，政策性住房应与首期商品住房同时建设和交付使用。年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的比例根据年度政策性住房需求情况，结合年度建设用地供应计划中具备配建条件的地块综合确定，原则上配建政策性住房的总建筑面积不少于年度住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的10%。

　　2022年4月10日，广州市住房和城乡建设局公布了《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》（穗建规字〔2022〕5号），为贯彻落实住房和城乡建设部等6部门《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）和《广州市房屋租赁管理规定》相关要求，进一步防范住房租赁市场风险，促进住房租赁市场健康发展，加快构建租购并举的住房制度。

　　2022年5月2日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布了《广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知》（穗建规字〔2022〕7号），更新项目应统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

　　2022年6月1日，《广东省土地管理条例》由广东省第十三届人民代表大会常务委员会第四十三次会议通过并公布。《条例》在国家土地管理法与土地管理法实施条例的基础上，细化完善有关制度，包括提升村庄规划编制的科学性和实用性、强化耕地保护、规范“三旧”改造工作等方面。

　　2022年6月14日，广州市住建局发布《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法( 公众征求意见稿)》。《办法》明确，引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作应当遵循政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则;各区政府可根据本区域实际，授权属地镇(街)、相关职能部门或事业单位作为城镇老旧小区改造项目社会资本的引入主体;社会资本服务期限最长不超过20年。

　　2022年6月23日，广州市政府印发《关于印发广州市贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案的通知》。《通知》提出，要全力稳定房地产投资，推进保障性安居工程建设，筹集保障性租赁住房不少于13万套，促进房地产开发投资健康发展，优化挂牌住宅用地供地时序和区域分布结构，加快去化周期较短区城新建商品住房项目上市供应加大对刚需和改善性购房需求的支持。

　　2022年8月8日，有全日制本科学历并有学士学位，年龄在40岁以下的居民，在广州工作有参保记录，即可通过人才引进的方式办理入户。

　　2022年9月， 中国人民银行广州分行在《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》中指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

　　2022年12月13日，广州市16届24次市政府常务会议审议通过了《广州市人口与计划生育服务规定》，生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金，且符合住房公积金条件的，最高额度可以适当提高。

　　2022年广州供应各类土地253宗，供应面积1,296.43万平方米，供应建筑面积3,753.83万平方米。其中，纯住宅用地35宗，用地面积239.88万平方米；商住用地18宗，用地面积214.19万平方米；商办用地36宗，用地面积114.95万平方米；工业用地155宗，用地面积701.18万平方米；综合用地2宗，用地面积8.02万平方米；类型用地7宗，用地面积18.22万平方米。

　　2022广州整体供地较上年规模萎缩明显。其中住宅用地供应下降最为显著，整体下降超50%。商业/办公用地、工业用地及其他用地供应略有增加。

　　主城区成为住宅用地供应主力。其中天河、荔湾、海珠、白云、黄埔五区推出宗数达35宗，占总推出宗数的60%，外围区域以南沙和花都为重点，历年供地大户增城2022年仅推出了3宗。

　　2022年广州全市公开出让成交235宗土地，用地面积1,215.58万平方米。其中，纯住宅用地31宗，用地面积222.32万平方米；商住用地37宗，用地面积122.55万平方米；商办用地17宗，用地面积210.94万平方米；工业用地141宗，用地面积630.41万平方米；综合用地3宗，用地面积13.43 万平方米；类型用地7宗，用地面积15.92万平方米。

　　2022年，广州住宅用地共成交1221.4亿，同比减少38.3%。其中荔湾区成交金额为273.3亿元，占比22.4%，天河区成交金额为229.8亿元，占比18.8%；从成交宗数来看，白云区共成交8宗，位居成交宗数的榜首。

　　2017年以来，广州市住宅用地供地规模逐年上升，尤其2020年及2021年整体供求规模增加显著，但2022年受土地市场低迷影响，供求规模下降明显；商业/办公用地2016-2019年整体供求规模平稳，2020年供求规模大幅增加，2021-2022年整体逐年下滑。2022年，在房地产市场持续低迷，另外房企融资渠道受限背景下，土地市场整体低迷。广州通过推出市中心地块吸引房企参拍，但拿地企业以国央企及地方城投公司为主。2022年广州市住宅用地供求规模大幅度下降，成交楼面均价受推出市中心地块增加呈结构性上涨。

　　2022年共分四批次集中供地，整体供求规模较2021年萎缩明显。全年住宅用地供应58宗，供应建面918.1万平方米，同比2021年供应规模减少59.3%，成交住宅用地48宗，成交总建面819.4万平方米，同比2021年减少45.2%。全年累计流拍住宅用地共10宗。土地出让金60%集中在中心4区。

　　总结：2022年广州土地市场整体受疫情影响，广州土地市场仍未回暖。广州今年计划的住宅用地供应总量约为751公顷，但四批供地结束后，目标完成率也仅有58%。为了提升房企的拿地积极性，广州今年供地总体素质大有提升，据统计，今年广州四批供地，中心六区宅地供应幅数多达33宗，占比达57%，比去年猛翻一倍，其中第四批次中心六区供应量占比达83%。从拿地企业看，市场仍然以实力央企、国企、城投平台为拿地主力，民企拿地较少。回顾广州四批集中土拍情况，市场的反应表现出民企心力不足，国资成为主力，区域分化依旧明显。虽然为房地产纾困的“金融16条”已经出台，房企融资渠道也开始放开，但是资金到位、压力解除还需一段时间。

　　2022年受持续疫情冲击，一手住宅市场供求大幅下降，成交创6年新低。全市商品住宅新批共89403套，新批面积987.5万㎡，新批面积同比下降19.3%；商品住宅共成交73520套，成交面积791.3万㎡，与去年同期相比减少34.2%；整体市场低迷，一季度受春节淡季影响，成交量整体较低，二季度市场逐渐升温，成交有所上升，三季度受疫情影响，成交年内新低，12月后疫情管控放松成交有所上升。

　　2022年广州商品住宅成交区域主要集中在增城、黄埔、番禺、南沙等区域。增城区2022年成交商品住宅169万㎡位居全市第一，黄埔区成交145万㎡紧随其后，番禺成交128万㎡位居第三。供应方面：黄埔区2022年供应商品住宅180万㎡位居第一，增城区供应166万㎡位居第二，番禺区供应128万㎡位居第三。

　　（4）2022年，广州二手房成交面积为597.0万㎡，同比下降44.3%；二手房成交套数为62786套，同比下降45.1%。2022年1-12月,海珠区、番禺区、天河区等区域为广州二手房成交主力区域，共成交2万套，占城市成交套数的39.0%。成交套数同比下降的区域有南沙区、黄埔区、天河区等，同比分别下降63.7%、57.2%、52.0%。

　　2022年共成交商铺5092套/63万㎡，成交面积同比下降29.8%；2022年共新批上市4428套/51.9万㎡，新批面积同比增加20.6%；广州商铺2022年成交均价为30224元/平方米，同比下跌20.9%。

　　2022年商业新建物业成交集中在番禺、黄埔、海珠。成交方面，番禺区成交面积占前十的27.9%，区域成交主力为祈福名望天下商铺，成交面积为3.9万㎡；黄埔区成交量占成交量前十的27.8%，区域成交主力为黄埔领创园，成交面积为4.6万㎡；海珠区成交量占前十的18.9%，区域成交主力为中岱广场，成交面积为2.2万㎡。

　　2022年写字楼市场供应上升，成交量跌价升。2022年共成交写字楼3174套/58.6万㎡，成交面积同比下降39%；2022年写字楼成交均价为39234元/㎡，同比提升26.9%；供应方面，2022年新批上市7153套/101.9万㎡，同比增加16.1%。

　　2022年天河区办公成交面积占TOP10的38.2%，成交面积达12.2万㎡，区域成交主力为粤海金融中心，成交面积达6.8万㎡，领跑全市；南沙区成交量占TOP10的21.4%，成交面积为6.8万㎡，区域成交主力为中交国际邮轮广场；海珠区成交量占TOP10的18.1%，成交面积为5.8万㎡，区域成交主力为中岱广场。

　　2022年全年，广州共成交133宗、共555万平方米的工业土地出让，较2021年微跌3.2%。其中，黄埔区和花都区成交的工业建设用地出让面积最多，分别占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分别占比19%和15%。另外，2022年出让的物流仓储用地数量有所增加。全年共成交八宗物流仓储用地，而2021年仅两宗。其中，花都区是物流用地的主要供应区域，共有五宗成交，包括菜鸟获得的两幅地块。另外，今年共成交15宗工业土地的使用年限不足50年，占出让地块的13%，占比基本与2021年持平。

　　广州全年新增优质物流仓储设施同比减少。全年三个高标非保税仓供应，共21.5万平方米，同比下降46.1%，分布在黄埔区、花都区和南沙区。其中花都和南沙的新库整租成交，租户均与跨境电商产业相关。租金方面上半年租金上涨，下半年持平。广州2022年租金同比上涨4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年空置率低，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。

　　总结：2022年广州楼市整体低迷，一季度受春节成交淡季影响，整体成交量较低，二季度成交逐步恢复，成交有所上升，“金九银十”表现不佳，年底11月受疫情封控管理成交创年内新低，12月在疫情解除封控管理后成交有所回升。全年成交商品住宅面积791.3万㎡，同比去年下降34.2%。

　　展望：2023年上半年广州市场将以领头羊姿态，在全国各城市中，作为疫情全面放开走在前面的城市。消费方面，由于2022年全年表现不佳，基数较低，今年常规性消费将逐步回升二季度住房消费将会有所好转，预料全年消费定能好转，但力度不会太大。加上政策的激励，各行业信心及预期逐渐转稳，市场有望迎来修复。多措并举下，融资环境改善，企业及项目逐步走出困境。

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