楼市现状：广州房价正在追赶深圳内行人纷纷进场

　　提问：请问下：广州番禺置换时机。18年高位买了番禺市桥老城区20年楼龄两房，现在挂在链家，卖出后想置换番禺广场附近三房，觉得东华花园不错，学区省一级，离地铁站1公里左右，环境也不错，物业八毛。现在番禺二手市场行情不好，当时也是高位买来，现在同户型成交价比我买时低了20w左右，请问对置换时机和番禺广场附近3房有什么好建议吗？首付60w以内，3成，女朋友还有名额。

　　3.其实还有一种方法，用你女友的名额买一套小的，然后等后面高点将1-2套卖出，等行情转入下行的时候再换成三室。上行周期换三室容易踩不准节奏，低卖高买，毕竟交易需要一定的时间。

　　问：十三老师你好，我是十三房的老粉，追随十三房买到了雅居乐的清水湾，后来买深圳，你们当时还没有去深圳，我在2018年买龙岗喜悦里小区，买的111平，469万总价，单价4.2万，现在看没怎么涨，当时看过宝中体育场附近的没有买，现在后悔死了，请十三老师分析一下这个楼盘后期走势以及后续操作，谢谢！喜悦里我当时是抵押买的，抵押每个月还款7500 按揭那边因为贷了五成，每个月还款14000 一个月总共还款21500元，现在差不多快两年了，没有涨。这样看，我是不是亏了？谢谢

　　答：老粉你好，首先感谢对十三房的信任。 18年看了宝体，最终买了龙岗，想必把大腿根儿都拍红了。 我们来算笔细帐，400多万预算18年看宝体，大概率是金成时代、泰华君逸世家这些品质一般的老盘，到现在涨幅大约40%，目前已经横盘。 喜悦里111平现在总价540万左右，涨了16%，而且龙岗正在补涨阶段，预计到下半年，最终能收获30左右的涨幅，比起宝体的老盘并没有差太多，所以很多事从长线来看，不像你想的那么杯具。 当然如果硬要类比诺德，雅筑这些妖盘小户型的涨幅，我也无话可说。 后续如何操作，等龙岗补涨完毕，纯投资可以考虑置换，根据当时的市场形势再做决断。

　　问：星大大好，手上能筹到现款220W，还能借到50W左右，家庭年收入80W到手，两个人公积金一月1W+，现在考虑房价宝安区暴涨，想着首套先上车。我在宝安工作，老公在腾讯滨海大厦工作。南山看了房子普遍很老旧，车位不足，所以放弃了；现在想着在在宝安中心区和碧海买，预算七八百万以内，看了西城雅筑（两房700W左右，优点宝安小学，海韵中学，宝体地铁口，近壹方城，缺点：车位1：0.6）；碧海富通城一期，绿海名居都还能买到不错的大面积三房（优点：面积大，可以高层看海；缺点：坪洲小学和宝安第一外国语，离地铁远）；我老公说还想去蛇口也看看，目前我们还没小孩，准备明年备孕，请问我们该如何选择？

　　答：你好，关注以下楼盘： 宝中两房：花样年、西城雅筑、菁英趣庭 碧海三房：汇一城、富通城一期、绿海名居 南山：阳光花地苑、心语雅园、心语家园、瑞景华庭 考虑升值潜力+学位，首选南山，次选宝中 纯投资建议富通城一期

　　问：老师你好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有建议，谢谢

　　答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗?

　　问：总价400-500w在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的方式可行么?

　　答：你好，婚房看你自己的取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少。 深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。 自住不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错。 未来房价升值 收入增加后再考虑改善置换。

　　问：星主，你好！今天36岁，两小孩，大的今年上小学小的上幼儿园。目前布吉信义片区逸翠园2房，15年购买有100万在我老婆个人名下；同年我个人名义在惠州南站昶园入手一套还有50+贷。现手头有450，还有些应收款100左右，因需要留营运工厂，计划拿出不超过350来买房。前两年每年200-300的收入，今年可能150。老婆孩子都是深户，我非深户今年5月才连续满5年。当前我想买一套4-5房，工作在凤岗，请问我应该在布吉横岗周边买房吗还是去龙岗中心城？可以做到5成甚至5转3吗？我是该买500-600万差一点的位置或者楼盘还是追求高端点的走800-1000万的？横岗的振业城大平层如何？问题较多，谢谢了！

　　答：你好，感谢大额赞赏！ 稍为懂深圳的人都会趋西避东，你已经有一套在布吉了，不建议继续加仓。 自住可以考虑1000W的产品，投资建议入手1-2套600万左右的刚需盘，700万以内才是红海市场。 振业城不建议继续入手。 职业炒家一般会投住分离，投资只买升值潜力最大的楼盘，自住租房即可。 惠阳长远看价值不大，南站比大亚湾好一些，但是占你的贷票，可以考虑出手置换。 深圳可以操作5改3，全款抵押的方式也不错，找个垫资公司配合，全款更利于淘笋。

　　问：老师你好，想了解下前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。

　　答：前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

　　答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学 但位置略偏僻，楼龄过老 ，属于50年产权，年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

　　问：老师，我想把手上的房子全卖了，总共大概能搞到200万的样子，可是我有套房要九月份才到满两年，估计全卖了得年底或明年了 目前看了宝中的花样和碧海的小户型学区房还有西丽南外小学的学区房，保税区的城市三米六的福外南，我想投资赚一笔的，这些学区房选择哪个好些呢 我还看了光明新区，听说那边空地多，未来规划快，是选择那边的两房好些还是这些学区房好些呢 我这边房卖的很慢，有什么办法可以快速出手呢，怕明年的时候又涨了一波了

　　问：专家， 听你的建议，果断先放弃育才 然后，纠结最后一个点， 1、1300万的海怡东方的两房\\/阳光带海滨2期的两房，南外高新， 2、1350万的海洋之星的小三房，南二外， 2、1250万的樣日的两房\\/滨海之窗的两房，南二外， 专家，您会推荐哪个方案啊？

　　答：你好，感谢赞赏，这几个盘都还不错，学位也推荐。 从投资角度看，三房的功能性更强，相同价位下房间越多越好。、 海洋之心后海金融总部基地，北师大南山附属小学，北师大附中，南二外海德学校初中部，教育资源是很不错的。

　　问：你好！下梅林的梅香学校原本专供梅林一村，后来据说在下梅林其他小区联合争取下，变成了2月底正式发文划分学区中的“试行共享大学区”。请问如何解读“试行”二字？在这个情况下，购买其他小区小户型求学位的房票会不会有学位再被划出的风险？原计划是买嘉鑫阳光雅居的小户型以求五年后读该校初中，目前挂牌价格也已提前预支了学位，还能买吗？谢谢

　　答：你好，其实不太建议赌学区，特别是周边楼盘小户型扎堆的学校，很容易被挤掉。 5年后才上学，想买确定性，重点关注学校周边大户型居多的盘。 嘉鑫阳光雅居挂牌价确实不低了，不用着急入手，可以淘淘笋。

　　问：老师你好，本人目前名下有一套光明房产，为通勤考虑想把光明腾挪到福田或者南山，此房为中粮云景国际南北通透楼王，紧挨天汇城，公明广场地铁口，17年买入，现在那边大户型(130平)出售较为困难，估算一下目前出手也无利润空间，请问是继续持有还是想办法尽快出手换福田较好呢，6号线地铁开通会否涨一波，是否等地铁开通再出手？

　　答：我有个朋也也是中粮的业主，房子品质很好，但是由于目前光明二手没有行情，税费又高，卖得比较辛苦，6号线通车必然有一波利好，可以等待时机出掉。 目前深圳市场还算平稳，但根据近期土拍盛宴的价格和入市时间推算，明年底-后年初会有一波行情。

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