广州房价(广州房价最高的地方)

 

知识给人重量，成就给人光彩，大多数人只是看到了光彩，而不去称量重量。

又到年中，是时候做一下盘点了，近日我查了一遍广州各区域的热门小区成交价，并回顾了近两年的价格走势，分享给大家。

记得一年前，我做过一次上轮行情的盘点，并列出了一些领涨板块的标杆小区：

2021年初的盘点

现在，更新了2022年中的信息，分享给大家：

如上图，2020年终是一次行情的转折点，21年调控后，行情是出现明显的分化的。

上图数据，我取样三房单位的成交均价。

一句简单总结，就是便宜的房子跌，贵的房子涨。

盘点跌的区域：萝岗

首先说萝岗，21年高潮后，是一个整体跌的区域，主要原因有三个，一是2改5新政；二是新房供应量充足和限价；三是之前炒作过高；

比如跌得最深的东荟城，从最高峰成交价5万跌至现在4万左右，它的下跌原因除了上述三个因素外，还有学位爆雷。

很简单的，周边的新盘也是4万左右，还不用重税，购房者自然就不考虑你了。

除了东荟城外，云埔板块，长岭居板块也是有一定调整的。

其实萝岗也是有分化的，也是便宜的跌，贵的跌不多；比如配套好的区府板块，新房供应对它的冲击也不大，那价格下跌也不多。科城山庄，香雪山，新福港鼎峰是横盘和微跌。

顺带说一句老黄埔，黄埔花园是横盘或微跌的，主要原因是受到万科城市之光的新盘冲击，整个老黄埔也是如此。

我个人认为，萝岗的二手房现在是被低估的，是被人为压制的；一个是二改五的压制，另一个是新房限价的压制。

但这两个压制因素会随着时间消除的，购房者现在买入萝岗是没有问题的。

盘点跌的区域：番禺万博

前两年的行情，整个万博板块其实涨的只有万科欧泊，行情调整后，跌的也是它；周边的碧桂园和雅居乐，基本没怎么动。

人这辈子最可悲的是道理明白却执迷不悟。最可恨的是爱来爱去但真正在乎的其实是自己。最后悔的是为了世俗错过了本该美好的时光。最遗憾的是很简单的东西却给不了彼此。——肖以默

整个番禺板块看，近几年都是没怎么动的，万博算是番禺中最受关注的板块了。

万科欧泊从21年最高峰的成交价5.5万，回落到现在的4.8~5万；下跌幅度10%左右。

主要原因，是之前万博概念炒作过度，现在18号线的利好兑现了；另外，周边还有天量的，可替代的新房供应。比如说万博的柏世湾，西边的南站，东边的创新城。

虽然说区位是有分别，但南站的新房板块能连通越秀和天河，创新城能连通琶洲和金融城，人家新房卖便宜一点走量，还是会冲击到万博板块的二手房的。

说白了，目前整个番禺依然是睡城，睡城比拼的就是谁能方便到市区，和更便宜而已。

目前看，整个万博板块都是成交低迷的，即使是天花板的和樾府，现在也遇到销售问题的。

我个人认为，现在万博板块短期利好已出尽了，很难看到有催化因素刺激成交，而且南站和创新城的新盘在不断供应，行情还会持续横盘或调整下去。

盘点跌的区域：南沙

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南沙主要受到的影响是二改五，和人才购房政策退出。

我们日常接到非常多的读者求助南沙卖房，对此只能表示无能为力；比如说，我一位读者去南沙的房子找中介挂牌，发现小区唯一的中介店都倒闭了。

要知道，二手中介是商业中的打不死小强，是最难倒闭的；如果连中介店也倒闭，就可想而知人气有多差了。

很多人问到，国务院印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，对南沙房价有没有影响？

只能说，这是二十年大计，当南沙真正繁荣起来的时候，可能是20年后的事，你现在买的新房都变旧房子了，被购房者嫌弃了。

刺激经济是会吸引人口流入，但要很长的周期；但别忘了，如果新房供应不断增加，人口流入再多，房价也不会涨太多。而且国家也不希望大湾区的房价涨太多，土地成本涨了，就影响产业发展了。

南沙2014年被定为国家级新区，十年过去了，今年的核酸人口是100万人；你再看看南沙有多少土地可以供应。

我的个人观点，南沙的经济发展是漫长的，即使经济发展，也不等于房价会快速涨，因为土地太多了，国家也不鼓励房价涨。目前看，南沙的房子不宜投资，真是去自住才买吧。

盘点领涨区域：珠城，天河公园，华景，琶洲

领涨的区域继续东移，由珠城中区东区，到琶洲，连带天河公园和华景，还有金融城板块。

传统的中轴线区域，如天河北，珠城西区，珠江帝景的涨幅开始放缓。

我的个人观察，这波东部豪宅的涨势有不少金融和炒作因素推动，当然，也有富豪的避险买入原因。

目前看，东部豪宅在不断创新高，但我是有点谨慎看待的，只能劝一句，穷人别指望短炒这波豪宅行情暴富，很危险的。

没有只涨不跌的板块，也没有单靠炒概念能长红的板块，即使是珠江新城也不例外。

富人，有钱的，又是长持的，那随意。

下半年预测：

我个人认为，萝岗的二手和新房价格是被压低了的，是被二改五，和新房限价人为压低的，长线持有问题不大的。但如果作为通勤市区的睡城，会受到周边新房，南站，创新城，万科黄埔新城等睡城的供应冲击。

万博板块会横盘调整下去，主要是利好出尽，周边新房压制加剧。

南沙如果不出猛药，依然会低迷下去。

热炒的东部豪宅板块，价格开始有点高。

市区其它地方，下半年依然会是横盘状态。

从近几年的行情看到，其实房价的规律一直没有变，越好的房子越保值，差的房子永远是调整中先跌的，乌鸡变凤凰的案例真的是小概率。

但前提是你得有钱买好的房子。

穷人越穷，富人越富；穷人想靠买房逆袭已经很难了，可考虑一下吃软饭。

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定要加倍努力变得优秀，等到哪天遇到对的人，才不会显得狼狈不堪，毫无准备。