广州番禺：以祈福、亚运城为代表的“大睡城”而今高攀不起

　　番禺区是广东省广州市市辖区，位于广州市中南部，地处粤港澳大湾区地理中心，毗邻港澳，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋，与东莞市相望，西与佛山市南海区和顺德区相邻，南滨珠江口，与南沙区接壤。行政区划面积约530平方千米。

　　番禺得名于番山和禺山，是广东境内最早见于古史的地名。莲花山古采石场、余荫山房、南汉二陵、长隆景区、沙湾古镇、广州南站、广州大学城、广东科学中心在此区。

　　1992年，国务院批准设立番禺市（县级），由省直辖、广州市代管，市人民政府设在市桥镇。2000年5月21日，撤销县级市，设立番禺区。广明高速以北地区于2018年划入广州主城区。

　　番禺曾与佛山南海、顺德并列，是珠三角经济强县之一；同时番禺也是广府发源地之一，有着浓厚的历史沉淀。近年来，番禺主导南村万博片区的改造，高端产业导入已初见成效。

　　2022年番禺区以GDP总量1856.74亿元位居“第二方阵”领头羊位置，排名全市第4，仅次于天河、黄埔、越秀。十四五期间，番禺区将全力构建“双轴三区多园”的现代产业格局。“双轴”是围绕南大干线产业创新轴和番禺大道文商旅融合发展轴，形成番禺“黄金十字”的产业发展轴线；“三区”是以广州大学城为核心，打造有国际影响力的数字经济集聚区；以“万博长隆—广州南站”为核心，打造现代服务业集聚区；以莲花湾片区为核心，打造制造业与服务业融合发展集聚区。

　　以广台高速为分割，将全区划分为南北两个区共14个板块。广台高速以北的中心板块为长隆万博；以南的中心板块为市桥-番禺广场。其余板块的住宅则主要承接中心板块溢出。由于北部板块被划入广州主城区，所以在当前的城市发展上必然会更有优势。下面我们来逐步的分析这个写版本现状和发展。

　　“南村万博”是位于番禺区比较靠近广州主城区的地方，距离我们都很熟悉的“长隆旅游度假区”也不远。广州市商务发展“十四五”规划》提出，广州将培育和做大做强5个世界级地标商圈。其中，番禺万博—长隆商圈成为仅次于天河路—珠江新城的第二大商圈入选。万博是番禺当前规划的CBD，2011年开发建设至今，已经吸引包括粤海、广晟、中铁建、奥园、敏捷、中铁、海大集团、欢聚时代等知名企业纷纷入驻。18号线南北串联起珠江新城、琶洲西区、南村万博3个CBD，区位优势突出。以番禺大道为分隔，东侧为南村镇，板块内项目多为大型居住社区，生活配套完善；西侧是长隆旅游度假区，周边已形成较强的商业氛围。

　　长隆板块集5A级旅游景区、酒店餐饮、商务办公、娱乐休闲于一体，位列“全球最佳主题乐园”三强，年接待游客连续多年超过千万人次。奥园城市天地、保利大都汇、时代—Epark、新世界—广州地铁汉溪发展项目等大型商业综合项目汇聚于此，长隆集团、虎牙科技、灵动创想、亚太天能、万表科技等100多家“四上”企业扎根发展，共同打造欢乐繁华的文商旅融合片区。

　　万博片区交通优势突出，地面有番禺大道、汉溪大道、南大干线、华南快速、新光快速“五纵五横”主干道环绕，地下是地铁3号线号线。周边有京珠高速、南沙港快速、东新高速、广明高速。

　　教育教育是番禺最大的短板了，番禺区整体教育水平在市里面就很一般，整体优质教育集中在市桥、区府，南村的教育配套就显得更惨淡了。在南村万博的大部分居民想享受优质教育都要靠私立，不读私立的话那就大概率是村小+镇级中学，实在是惨不忍睹。总有人因为各种理由选择番禺，但离开番禺的绝大部分理由肯定是教育。

　　番禺哪些板块不太起眼，大概少不了洛浦。甚至有街坊说：洛浦啊！要医疗没医疗，要教育没教育，路上坑洼，走在洛浦仿佛走进十八线城市的小县城，完全没有一线城市的样子。位于番禺区最北部，洛浦板块由洛溪岛、南浦岛组成，位于番禺区北部，紧邻海珠区南洲板块，是番禺最贴近广州市区的板块。

　　洛浦交通：洛浦板块现有两条地铁线号线号线（厦滘站）。未来还会有在建的22号线号线首通段（沙溪站）。目前亚运城板块仅有地铁4号线，从海傍站到珠江新城约50分钟，花费的时间比较多。

　　由于入住人数较多，人口基数大，学位需要摇号，上学难题自然而然就摆在亚运城业主面前了。若未来亚运城没有规划，没有产业，那将很难摆脱房价洼地。换句话说，这里比较适合刚需，性价比高，住的舒服，但投资而言，它并不是很好的选择。

　　广州南站对于广州的重要意义不言而喻，南站周边的道路和建筑也比较崭新。但是如果作为居住区来说，这里并没有足够的生活配套支撑。一直以来南站被唱衰，说不是广州的南站，是“佛山东站”，但其实都不是，其定位更高，至少是服务于大湾区甚至是华南地区的门户枢纽。毕竟，这里是中国最强的高铁枢纽、世界客流量最大高铁站，是广州、乃至整个大湾区对外的重要窗口。

　　配套兑现进程：-南站万科喜街已进驻，部分已开业-城投足球场商业体，超 300 家商家已签约-地下中轴广场已引入花城汇商家-建面约 44 万方的新鸿基 TOD 项目（以上配套预计2025年前均可投入使用）

　　教育和医疗：1KM内新世界K12国际学校，英国最为顶尖的私立学校之一；西边地块已建1所中学、南边1所18班幼儿园、24班小学，东边5块教育用地（2所幼儿园+1所小学+2所中学），全龄段公立教育资源环绕。全广州最顶尖的国际综合性医院之一，富力UCLA医院已全面封顶，即将投入使用。

　　祈福这个大盘，有很多老广和打工人都在这里置业了，配套很全，但是居住密度稍微有点高，有几期的高层住宅接近香港鸽子笼。金山谷那边也有一些中等体量的楼盘，保利、中铁建什么的，但是交通一般般，22号线也一拖再拖。沙头发展一般，不太建议置业，除非你就在隔壁珠宝小镇做生意。

　　教育配套方面，祈福新邨作为多年大盘也很成熟， 商场有祈福缤纷世界，还有祈福英语实验学校、祈福新邨学校、祈福精英幼儿园等十多所学校。

　　医疗配套：最牛的是康养，祈福自建国际JCI认证+国家三甲医院的广东祈福医院，还有祈福月子中心、祈福护老公寓、祈福护老中心等等。

　　番禺老城区中心板块，市桥是番禺最早发展起来的商圈之一，番禺广场是区政府所在地也是番禺南商务中心，22号线也在此设站。在番禺众多板块当中，番禺广场是一个相对低调的存在。番禺广场是不错的地铁枢纽板块，现有3、18号线号线号线。在交通上，东南西北四通八达，并没有让番禺广场成为宇宙中心。广州首个龙湖天街也将在番禺广场诞生，素有“一座天街，改变一座城”美誉天街，已经是商业纬度的重磅IP。对于番禺广场来说，板块内不缺商业，但中高端商业是比较缺乏的。可以期待，天街的入局为番禺广场板块带来更多可能性。

　　医疗方面，板块周边有番禺区中医院（三甲）、番禺中心医院（三甲）、广州南粤医院等，医疗资源较丰富。

　　教育产业存短板：其中之一，便是学位问题。坦白讲，板块内的德兴小学（省一级）、东兴小学、桥城中学的条件并不差，不过这些学校大多位于番禺大道以西，属于市桥街道，而番禺广场的几个大型社区则主要分布在番禺大道以东，属于大龙街道，在学位上远不及市桥，这也导致番禺广场整体给人留下了教育不行的印象。

　　新造的的卖点主要在于大学城南、国际创新城的规划，这个卖点主打的目标客群是大学城教职工和国际创新城员工。作为大学城板块的外溢，与大学城、万胜围板块的交通联系十分紧密，华工、暨大等高校在此新设校区。碧桂园在新造地铁站周边与思科联手打造智慧城，但产业招商进展缓慢。板块内目前缺乏优质的居住配套，整体城市面貌待提升。

　　根据十四五规划要求，广州国际创新城将要依托广州大学城的优势，形成以广州大学城为“智核”，以广州国际生物岛和大学城南岸地区为“两翼”的格局。根据目前进度而言，我预估产业建设周期不会太短，至少要8-10年以上才能看见效果。

　　总体来看，新造已经兑现或者短期内可以兑现的暴击点主要来自于快速路的建成，而长期来看，则主要依赖国际创新城的产业落地，需要一定时间的等待。

　　番禺汽车城板块位于番禺区东北部，地处粤港澳大湾区、广深科技创新走廊的核心位置，是自主汽车品牌“广汽传祺”的主要发展基地，也是广州市汽车产业发展的重要战略板块之一。番禺汽车城总体规划面积约55平方公里，位于番禺区东北部，横跨化龙镇、石楼镇，东至狮子洋，南至莲花大道，西至京珠高速、新化快速，北至珠江主水道，以及南部的清华科技园广州创新基地。番禺汽车城是广州汽车自主研发品牌“广汽传祺”的主要发展载体，广州市汽车产业发展的重要战略板块之一，已初步形成产业集聚效应强、产业链完整的汽车产业集群。

　　按照《广州市智能与新能源汽车创新发展“十四五”规划》，广州要着力将广汽智能网联新能源产业园打造为“一核”：充分发挥园区全产业链优势，打造成为粤港澳大湾区自主品牌智能与新能源汽车产业群、粤港澳大湾区汽车产业创新发展领航区、国际智能与新能源汽车产业高地和国家产城融合示范区。

　　亚运城是番禺近年来的主力楼盘，稳居销售榜首。与广钢、祈福等大型居住社区类似，项目配套自成一体，学校引入广铁品牌，配备三甲医院、商业综合体，属于性价比较高（前几年，现在的话已经补涨了不少）的居住大城。

　　广州市番禺区市桥中心小学是首批的“广东省一级学校”，位于广东省广州市番禺区。它于1986年创办，原名为“市桥北城小学”，1990年改名为“市桥中心小学”。2003年被评为“广东省绿色学校”，同年被中央电教馆定为“基础教育跨越式发展试验学校”。

　　广州市番禺区市桥东城小学创办于1990年，校园占地面积10245平方米，校舍建筑面积11175平方米。市桥东城小学全面贯彻党的教育方针，秉承“创办特色学校，培养一流人才”的办学理念，确立“以质量求生存，以科研促发展”的科研发展思路。教师明德厚学，求实创新；学生守纪勤奋，活泼有礼。我们借助现代教育技术实现“绩效”管理，构建少年军校校本课程体系。近三年学校共获城区级以上奖励1927项。

　　广州市番禺区市桥南阳里小学，是广东省一级学校，创建于1925年秋，坐落在番禺区市桥繁华的大西路段。学校确立了“以人为本”的办学理念，全校师生秉承“明道立德，勤博广思，践行创造”的校训。

　　德兴小学原名市桥东城第二小学，创办于1995年9月，同年12月被确定为番禺师范附属小学。1997年9月更名为德兴小学，2003年7月被评为广东省一级学校。

　　市桥北城小学是一所广东省一级学校，是广东省珠心算实验学校及广州市珠心算实验基地。站在“教育要面向现代化，面向世界，面向未来”的高度，把“科研兴校”作为整体发展战略，并以“校园美、校风好、质量高、有特色”的特点而受到社会的广泛赞誉。

　　广州市番禺区著名旅游景点，是小编主要选取当地知名的景点，热门好玩的景点进行综合参考推荐，主要包括长隆旅游度假区、宝墨园、莲花山旅游区、百万葵园、沙湾古镇、岭南印象园、广东科学中心、广州渔人码头多彩小镇等，希望对大家旅游出行有所帮助。

　　长广州长隆旅游度假区是综合性主题旅游度假区，总占地面积1万亩，集旅游景区、酒店餐饮、娱乐休闲于一体， 拥有长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、长隆野生动物世界、长隆水上乐园、长隆飞鸟乐园、广州长隆酒店、香江酒店、长隆高尔夫练习中心和香江酒家等设施。长隆欢乐世界引进了瑞士、荷兰、德国、意大利、美国等游乐设备公司的设备，其中包括垂直过山车，十环过山车、摩托过山车、U型摩天滑板和超级水车大战等。

　　宝墨园集清官文化、岭南园林艺术、岭南古建筑、珠三角水乡特色于一体。全园水景荔景湾、清平湖、宝墨湖与一千多米长河贯通，园中澄湖流水，绿沼长河，三十多座石桥横跨旖旎河湖之上。紫洞舫弦歌袅袅，湖面上紫带虹飞。园中陶塑、瓷塑、砖雕、灰塑、石刻、木雕等艺术精品琳琅满目，瓷塑浮雕《清明上河图》已列入大世界基尼斯之最。聚家阁、宝墨藏珍、龙图馆、赵泰来藏品馆等珍藏有古今名画、书法、陶瓷、铜器、玉器等。园中遍植樱花，春暖花开之时，樱花也如期绽放。

　　莲花山旅游区距离广州市区20千米，主要景点有莲花石、燕子岩、八仙岩、莲花岩、观音岩、飞鹰岩、南天门、神仙桥等。莲花山有两个与花有关的节庆活动，那就是著名的莲花节和桃花节。每年6～8月，旅游区在观音圣境内都会举办规模盛大的莲花节，届时，4000多缸、100多个品种的莲花把整个观音圣境装点得更加华美、超凡、圣洁。每逢春节，莲花山上一年一度的桃花节来临，莲花山观音圣境与莲花塔下桃花源里的千树桃花便迎春怒放，姹紫嫣红，美不胜收。

　　百万葵园种植有一百万株向日葵，主要景点有东葵花区、薰之恋伊甸园、七彩花田、风情荷兰岛、神秘、中国济洲岛、鲜花动漫港、天地松鼠谷、广州动漫村、香格里拉、小猪逗趣苑、纯白鸽广场。这里不仅好玩，还很多美食，到此游玩，必尝葵花鸡。葵花鸡清甜、甘香、骨脆，而且含有丰富的维生素E，“葵花鸡炖汤”和“清蒸葵花鸡”最有名。另外，莲藕炆火腩、莲藕炆鸭肉、南乳炒藕片、绿豆酿莲藕等都是当地的特色菜。

　　古色古香的沙湾古镇推出了人性化的吃、住、玩、乐体验。安宁西街4幢标志性仿古建筑大茶楼、冠南楼、金龙楼和青萝会馆，成为沙湾特色茶楼食肆，还有家庭旅馆、特色手信一条街、休闲酒吧街齐齐亮相。在历史文化街区，听着悠扬的广东音乐，饮茶论道，体验着古人怡情的生活方式，品尝沙湾独有的特色小吃，感受现代文明与传统文化的激烈撞击，别有一番滋味。

　　岭南印象园是集观光、休闲、娱乐、住宿、餐饮、购物，体验岭南乡土风情和岭南民俗文化的旅游景区，是番禺旅游最值得去的地方之一。园区突出原生的岭南文化和乡土景观，复原岭南民间繁荣生活场景，适应蓬勃发展的大城市周边旅游日益生活化的趋势、旅游需求，成为以岭南建筑完整、民间文化深厚、田园乡村风情浓郁，融文化溯源、旅游观光、乡村度假、休闲娱乐等功能为一体的文化旅游大观园。

　　广东科学中心是以“自然、人类、科学、文明”为主题的一个不以营利为目的的社会公益性事业机构，是为公众提供科普教育的社会科技活动场所。馆内设有12个常设主题展馆，510多套展品，拥有5座科技影院(IMAX巨幕影院、4D影院、三维影院、球幕影院、虚拟航行动感影院)，以及融自然、科技和艺术为一体的室外科学探索乐园，拥有8万平方米生态湖、2000多种岭南特色植物和几十个室外展项。

　　广州渔人码头多彩小镇是一个集“餐饮娱乐、生态办公、乐活生活、多彩旅游”于一体的和谐共生社区系统，融合“文化、旅游、商业、孵化、互联网”构筑新商业文明的多彩小镇，一个共享经济时代的文旅产融生态圈，打造广州城市会客厅、广州特色旅游新地标。小镇已进驻十几家餐饮商家，可品尝河海鲜及各地特色美食，生态园林贯穿整个街区。

　　永华艺术馆建筑面积15000多平方米，是珠三角地区集收藏研究、陈列展示的红木艺术馆。建筑内外采用中式仿古风格，青砖、飞檐、庭院，典型的新岭南派建筑风格，前庭造型宏伟壮丽，庭院明朗开阔，后庭却庭院深邃，楼、阁、亭、榭掩映其间，幽美而恬静。馆内红木藏品丰富，陈列众多，除了红木家居体验区，还专设红木家具制作工艺、工具、木种展示区，还配合高科技视听系统。

　　海鸥岛地处番禺东郊，面积34.61平方公里，岸线公里，是广州新城的重要组成部分。岛上有沙北、沙南、江鸥、海心等4个行政村；北端的海鸥大桥飞架莲花山水道与岛外连接相通，一条13公里长的区级公路由北往南贯穿全岛，村村通车、通水电，基本生活设施较完善。岛内主要以种养业为主，种植的主要作物有水稻、香蕉、花卉等；养殖以四大家鱼为主，有稻田养鱼、虾及养殖禾虫等。